| 来源： |
新财经 |
发布时间： |
2009年02月05日 14:04 |
作者： |
王雨佳 |
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房地产行业是资金密集型行业，拿 地、建楼……需要大量的资金支撑其运转。中国房地产企业的融资渠道单一，主要靠商业银行贷款。因此，银行与房地产企业拴在了一根利益链上。如果房价大幅下跌，出现房地产开发商倒闭潮，银行业是否还能独善其身？
从2008年开始，房地产市场持续降温，某些地区的房价已经开始下跌。并不乐观的市场环境，对银行究竟产生了哪些影响？
房地产业VS银行，难兄难弟按照以往发生经济危机的规律，房地产业萎缩之后，银行业发生危机的可能性极大。根据国际货币基金组织经济学家对涵盖日本、加拿大、墨西哥、瑞典、芬兰、西班牙、泰国和马来西亚等国11次银行危机的研究，发现实际房地产价格上涨超过20%，并在随后两年时间里跌幅超过15%，即为银行出现问题的先兆。在这11个研究案例中，在该国房价上涨到最高值之后，两至三年内均爆发了银行危机，无一例外。
早在2008年4月，华远集团总裁任志强就表示，现金问题不会让地产商死掉，要死也是银行先死。
中国房地产业和银行业的利益“绑”得到底有多紧？
2008年9月，中国社科院金融研究所研究员易宪容撰文认为，房地产价格下跌对国内银行业的风险，可以从三个方面分析：一是房地产抵押物的风险；二是房地产开发商银行信贷的风险；三是个人住房按揭贷款的风险。
易宪容认为，相比之下，后两个风险目前都是可控的。根据央行的数据，房地产贷款占银行体系贷款余额的比重不高。到2008年9月底，我国房地产开发贷款余额为1.97万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6.66%左右。而美国2007年6月份房地产开发贷款占全部贷款余额的23%。我国个人住房按揭贷款余额为3.3万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11.1%左右。而美国2007年6月份按揭贷款余额占全部贷款的34%。美国的数据中并不包括由非银行金融机构发行的数万亿美元的抵押贷款衍生产品。在我国，根本不存在房地产贷款的相关衍生品。另外，我国的贷款审查机制也相对较严。
第一个风险对银行的影响最大。就中国的情况而言，地产商的贷款主要是土地抵押贷款。如果土地价格迅速下降，必然会让土地抵押物价值下跌。比如，如果一块土地在最高位时评估市值为10亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商在拿地时可以从银行获得6亿元贷款。但是，当土地价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只有5亿元。如果此时地产商倒闭，银行就算以5亿元的价格把这块地拍卖掉，也会损失1亿元，风险显而易见。
风险几何，银行业缄默不语某国有大型商业银行的风险管理人士说：“如果地价下跌35%，对银行的影响就会非常大。”在这个判断之中，目前存在着多个不可知变量。
首先，地价是否会下跌30%？茅于轼、汤敏、易宪容等经济学家在接受《新财经》记者采访时都认为，短期内，这种可能性并不大，银行业的风险目前处于可控范围之内。其次，全国范围内，有多少开发商倒闭也是一个未知的谜题。再者，我国商业银行以房地产作为抵押物的贷款占总贷款的比重有多大？其中有多少是开发商拿地的贷款，又不得而知。易宪容认为，全国范围内的地价暴涨是在2007年，2007年以前的抵押贷款风险会低一些，风险高的只是在2007年以后。
地产商倒闭对银行影响到底有多大？记者联系了各大商业银行，希望听到他们的真实声音。记者准备了如下问题：与土地相关的贷款在各个商业银行全部贷款中的比例；在各个商业银行贷款的地产商的还款情况和经营情况；对已经出现的“烂尾楼”和资金链问题的地产商，银行是否会收回贷款质押的土地，在土地的收回和拍卖过程中，银行会有人力、物力、资金的投入，这会给银行带来多大损失？
记者首先联系了中国建设银行，几经周折，建设银行表示，近期房地产贷款部门的领导很忙，不方便接受采访。中国工商银行在收到记者采访提纲之后的第二天表示，相关部门的领导看了采访提纲，认为问题太敏感，他们无法回答。之后，记者联系了兴业银行相关部门，他们则表示，领导早有交待，有关房地产贷款的信息不能对外公布。
为什么不能对外公布？上市公司有履行信息披露的义务。银行不说话，怎么向广大股民交待？
政府救楼市，也是救银行2008年8月，银监会下发《金融促进节约集约用地通知》，通知进一步规范了与土地有关的贷款，明确指出，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过两年，并禁止各银行向房地产开发企业发放专门用于上缴土地出让价款的贷款。业内人士认为，银监会事实上已经觉察到，地价下跌可能引发金融风险。
对于房地产行业和银行业，中央政府是如何进行调控的呢？中国社科院金融所货币理论与政策研究室副主任杨涛在接受《新财经》记者采访时做了详细分析。杨涛认为，对于银监会的通知，不能说明中央政府丢地产保银行，中央不会丢掉任何一方。
杨涛认为，从2008年下半年的一系列政策来看，对地方政府救楼市，中央的总态度应该是默认的，中央政府未来的调控天平是向着“保”地产商的方向倾斜的，全国范围内的房地产崩盘的可能性很小。而且，土地价格存在区域性，短期内，全国范围内大幅下跌35%的可能性不大，所以，银行业也不会出现大的变动。但是，由于融资渠道不畅，个别地区比如珠三角地区2007年严重的泡沫，在当前的房地产市场中，的确可能发生洗牌情况，会出现一定程度的兼并和收购，一些中小地产商的确很难存续下去，这会给当地银行带来一定的风险。
2006、2007年，地产商高价拿来的地，价格现在下跌了，区域性银行确实有风险。所以，从2008年下半年开始，各地方政府不断出台措施救楼市。杨涛认为，他们不光是救楼市，也是在救银行。
中央已经意识到，房地产确实给银行带来了风险。《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》，也就是“金融30条”里明确提出，要拓宽房地产企业的融资渠道，发展房地产投资信托。中央试图发展多种融资渠道，解决地产业融资困境，这样可以切实分担银行体系所承担的风险。只是目前的现实是，中国的绝大多数地产商规模较小，不可能去发行公司债，没有更多的融资渠道。
杨涛认为，总的来看，如果央行公布的统计数据准确无误，那么，房地产业带给四大国有商业银行的风险是可控的。但是，某些区域性的股份制银行的风险压力较大，因为很多时候，地产商高价拿地，地方政府会在其中担保，运用行政手段“命令”区域性商业银行给地产商发放贷款。这样的贷款，具有相当的风险。他同时表示，即使在全国公认的，房地产泡沫最严重的珠三角地区，也不会有大型银行倒闭。因为现在的银行监管体系已经非常成熟了，商业银行对风险的审核足以规避绝大部分风险。
开发商贷款违约风险上升这一轮房地产的下行风险要大于2004年，当时行业主要面临银行信贷的剧烈收紧，而最近几个月，房地产开发的多种来源资金增速都出现明显下滑。
在这样的情况下，开发商承受库存的能力急剧恶化，没有足够的资金能力以抵御“以量换价”的长期调整，如果销售在短期内仍不能回暖，开发商只有以一次性的价格调整到位来激活需求以缓解库存压力。尽管定金和预付款在开发资金中的比例从2004年之后逐年下降，但2008年其比重依然到达24%，甚至高于银行贷款21%的比例。如果商品房销售不能回暖，定金和预付款的增长可能面临进一步下滑。同时，从2008年上半年开始，银行贷款在房地产开发资金中的比重迅速上升。但短期内，由于对房地产开发贷款的信贷规模不会显著放松，预计开发商资金紧张的情况在2008年四季度及2009年一季度将进一步显现，从而可能导致开发商贷款违约风险上升。
摘自《2008~2009年中国银行业发展报告》
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