| 来源： |
市场报 |
发布时间： |
2009年02月02日 11:01 |
作者： |
何云云 |
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●北京市华远集团总裁：任志强
●SOHO中国有限公司董事长：潘石屹
●北京万通地产股份有限公司董事长：冯仑
中建国际发展股份有限公司运营副总裁：雷越姝
●中坤集团董事长：黄怒波
●沿海地产集团副总裁：成实
●搜狐公司焦点房地产网新闻中心副主编：马磊
●京汉置业股份有限公司董事局主席：田汉
●金泰地产副总经理：谢苏明
●中体奥林匹克花园总裁：陈顺
●美国龙安集团总裁：饶及人
2008年，注定是房地产不平凡的一年。由美国次贷引发的金融危机波及全球，中国的房地产行业也陷入全国性调整期，楼盘销售的下滑和房价的松动极大地打击了市场信心。而房地产业的危机与困境反过来也影响到中国的宏观经济。温家宝总理指出：“在经济困难面前，信心比黄金和货币更重要！”那么如何启动楼市的购房信心？面对调整期，房地产企业的战略策略如何？做好怎样的准备来迎接调整期后的发展机遇？由搜狐网、焦点房地产网主办的“2009中国地产新视角高峰论坛”，开启了今年房地产行业发展的思想盛宴。
中国经济会滞胀
美国和欧盟都出现了通缩的迹象，从全球范围来看，通缩的形势现在逐渐显现，中国经济会不会出现通缩？
冯仑：通缩会持续两到三年。在全世界一片哭声的时候要复苏，谁能够找到一个亮点？我认为这个亮点就是中国的房地产。
黄怒波：我的观点和冯仑差不多：通缩。第一中国经济不可能独善其身，现在全世界都在通缩，中国在这个大背景下很难做到独善其身。第二是中国处于经济转型期。经济的走向很不明朗，我们感到经济压力很大，尤其是就业问题。第三是救市也好，经济调整政策也好，中国没有遇到这样大的经济危机。在这样的情况下，经济发展走向不明朗。从全世界来看，好像政策没有什么新意。所以，从这些方面来看，让经济急速起飞还很难。所以，通缩的趋势还要持续一段。
任志强：中国经济会滞胀。房地产的价格主要是土地的价格，去年和以前买的是高价地，没有办法消化掉，把高地价成本吃掉以后才会消化。
政策面临道德困境
2008年下半年出台了很多政策，其中一个作用是要提振2009年的房地产市场信心。那么现在政策出尽了吗？新政策有可能继续推出吗？
冯仑：从技术层面来说，房地产的政策还能出很多。比如说一个男人如果是一个道德先生，就不会是一个最有魅力的男人和最勇敢的男人，也不是最能解决问题的男人。政府也是一样，如果想做一个最有道德的政府，那么面对问题就会出现手段不足。今天的政策面临道德困境，在道德的困境中打转。
任志强：有些政府部门就像小脚老太太。退税去年已经调四次了，为什么要调四次而不调一次？她在慢慢走，因为脚小。房地产也同样。国家政策是一个小脚老太太，地方政府更像大脚老太太，现在很多地方政府已经远远超越了中央政策，中央政策故意不往前走，可能有一点私心。把风险交给地方政府，让地方政府去承担风险，自己不承担责任。
正确判断大势至关重要
目前，中国经济形势严峻，请各位专家谈谈在调整期内房地产企业如何发展？
黄怒波：2009年房地产企业要做好下一个增长周期到来的准备。但有三点值得注意：首先，游戏规则变了，政府在介入市场，在提供公共产品，这是过去没有遇到的风险。其次，土地模式在改变。改变成什么样还不知道，但对这一点地产商要有所准备。最后，创造性的创新很必要。地产商要根据去年以前行业调整的经验，控制房地产增长速度，控制房地产规模，控制房价的价格，这样可能在下一个周期中最先受益。
冯仑：用创新来对抗超越的周期。哪里有市场就往哪里去，管制和干预越少的地方，正是企业创新成功的地方。政府干预、管制太多的地方，企业进去只有让权利在你身上变现，或者你去寻租，违法犯法，这两件事都是企业不能做的。所以，我们只能到市场充分竞争的地方去创新，在创新中让企业的能力得到市场肯定。过去30年我们活下来，是靠市场而居，不是靠政府而居。
任志强：中国现有的这个阶段，调整期会长期存在，谁也别想今年躲过去以后就没有调整期了。但如果产品有差异化，或者有反周期性特点，都能让你在困难的时候比别人活得好。河南的老农民说了一句话：世界上的地主都是在经济最困难的时候产生的。在日子过得好的时候，没有人把土地卖给地主。目前的情况要看企业能不能选择最适合于自身企业的发展模式。
潘石屹：判断大势对一个企业来讲至关重要。2007年，我们公司每个星期开会的时候，总要说一句话，就是我们处在泡沫中。有对大势的判断，唯一目的就是不跟着别人去犯错误。到了2009年，我们也天天提醒自己处在萧条中，我们处在经济衰退中。全世界的经济在衰退，中国经济形势严峻，千万不能让现金流断掉，断掉企业就死了。所以，只有在大势判断的前提下，你做的决定才是理智的决定。
弱市下地产山寨版价值投资
2008年房地产市场呈现疲弱态势，在这样的弱势下面,展望2009年房地产业是否可以进行价值投资？怎么看地产山寨版价值投资？
田汉：这次金融危机有一个最大的好处，就是揭穿了很多谎言。今天每一个出手的开发商也坚信自己是价值投资者，这时候对趋势的研究，对自身条件的研究就显得尤为重要。所以，不存在山寨版这一说。
饶及人：我刚刚从美国回来，美国人并不明白山寨是什么意思。我解释山寨是因为虚荣心，我买不起，我模仿，而且是市井小民才去买山寨。山寨是经济过度性的产物，所以用于房地产界并不合适。房价太高我们自己组建一个公司,自建房地产。房地产行业是一个非常复杂的行业，不是想做房地产商就能在房地产行业里生存，它是一个分工非常细的行业。另外，在经济不景气的时候，你一旦离开房地产界很难再就业，因为高不成低不就，怀念过去充实的日子。所以，我觉得应该更关注房地产就业人员去留的问题，是留在这里等着经济复苏，还是这个时候转行。
陈顺：我刚发短信问朋友山寨是什么意思，几个回复短信回答说是盗版、非主流、农村的。我认为地产山寨版是非主流的。2008年发生了很多我们不相信或者以前没有遇到过的事情，例如国家濒临破产。以前听说过企业破产，国家破产根本没有听说过。但是在去年9月份雷曼兄弟宣布破产以后，我们听到冰岛这个国家濒临破产了。作为从事房地产行业的从业者，我们在做产品研发以及设计的时候，应该把价值放在第一位。越是弱势的时候，我们越要做好自己的产品。在弱势当中，消费者的眼睛会看得更清楚。
根据市场形势及时调整战略
如何在弱市之下平衡发展节奏？2009年房地产企业应该如何做呢？怎么调整房地产企业的战略？
马磊：从去年的情况来看，不管是理论界，还是媒体，如果不对房价进行评论，一定不是一个经济学者，这是过去几年当中我们没有遇到过的。我们过去更多探讨的是供求、房价，或者是开发商道德品质问题，现在它和宏观经济捆绑在一起。
田汉：我觉得现在是最糟糕的时期，从一个层面来说，又是一个有利的时机。2007年以前房地产行业的态势是拿到地以后，只要盖了房子就有人买。今后企业需要冷静思考调整战略，从房地产这个产品的价值链中找到适合企业发展的产品。
谢苏明：巴菲特说过，最危险的时刻是他最高兴的时候。市场总是有起有落，对每一个企业来说目前的经济危机既是危也是机。我发现一个很奇怪的现象，经济学家们对复苏的判断全部看好，2009年的第三季度初能够见底反弹。当大家意见都比较趋于一致的时候，地产商们应该更加理性。同时，不要盲目去判断趋势，保持一个价值投资的心态。
雷越姝：中建国际发展有限公司在土地投资方面非常谨慎。决策环节会比其他企业要多，决策过程考虑得更周全，这代表了一部分国企的特点：在保证现金流的情况下，再看有没有足够的能力去开疆拓土。
成实：我们的策略主要是保证三年滚动开发的土地储备，买多了土地，资金压力会比较大。从现在的经济形势来看，整个市场形势不是特别好。所以，在这样的情况下，在开发规模上肯定要做一些调整。但是，市场形势会慢慢好转，要根据市场形势及时做调整。
今年房价会从低往高走
2009年房地产市场走势会怎么样？有人判断2009年下半年会有转机，如何看待这样的判断？
黄怒波：我没有详细研究过，但凭经验判断，第一，中国政府从来没有这么迫切需要救市。中国政府现在能够拿出来的政策都准备拿出来，这对房地产商非常有利。第二，2008年我们看到了危机和恐惧，但是2009年我们看到了机遇。之所以这样说，是因为这次经济拉动的行动将加速中国的城市化，实际上为下一轮房地产的周期奠定了基础。同时，也提振了社会的信心。
任志强：要拿2008年房地产市场和2009年相比，2009年房地产市场比2008年好。中国要拉动内需，只有房地产市场启动了，才能保GDP8%的增长。
从数字上来说房价一定是涨的。去年房价从高往低走，今年的房价一定是从低往高走。
冯仑：普通的住宅市场，一定会离政府的愿望更远。过去60年，凡是为人民服务愿望最强烈的时候，也是经济发展最差的时候。放松点私人经济，放松点市场，反而是人们得到实惠最多的时候。没有竞争就会带来市场的死亡。我前段时间去古巴，感觉非常有趣。古巴领导人卡斯特罗最大的愿望就是人们得到幸福，现在革命成功50年了，人均收入一个月25美元。所以，从我们过去30年的改革经验、60年的发展历史来看，目前房地产业最大的忧虑是怎么恢复市场，恢复市场参与者的信心，特别是民营企业、私人投资者对房地产市场的信心。
“五一”之前房价是最低点
陈顺：我肯定要买房。股票和房子相比，首先，房子是必须的，你不买也要租，你不租也要借。股票可以不买，基金可以不买。这是必须和非必须。另外，从数字来说，一个是虚拟的，一个是实物。从中国人消费习惯来讲，第一要先买房，第二才看股票和基金。第三，2008年底中央和国务院开了多次会议，出台了很多文件，前一段的文件当中说得很清楚，就是促进房地产健康发展，同时要稳定房地产的信心，这是一个主基调。我个人认为，买房子既是一种投资也是一种消费，两者兼有。而政府不会出台文件鼓励人们买股票。
马磊：买房子是一种消费，符合现在拉动内需的政策。就像一位经济学家所说的一样，买房子就是救国，希望2009年大家都能够去救国。买股票在某种程度上是投资，投资需求就变成第二位了。
饶及人：从国家对于房地产的态度，虽然承认房地产产业是支柱产业，但不会在未来，至少在2009年再有更多利好消息刺激房地产行业的成长，国家主要精力是在防止失业人群的上升。因为在中国最大的挑战是就业问题。每年1000万人的就业压力对中央政府来讲是很大的挑战。所以，我估计中央政府扶持重点是实体经济，以及能够创造就业机会的地方。
目前，房地产行业正处于最悲观的时候。我和陈总的看法不一样。我建议大家买股票，而不是买房地产。因为，股票会让你有虚拟的信心，如果股票能够从1800点涨到2600、2800点，房价可能会涨上来。老百姓觉得自己赚到钱了，经济走势回升了，信心有了以后，就敢花更大的钱。
从今年整个房地产成交量和就业率情况看，房地产市场前景不容乐观。我认为，房地产行业今年“五一”之前会比较低迷，房价到“五一”之前是最低点了。
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