| 来源： |
中国投资 |
发布时间： |
2009年01月16日 16:48 |
作者： |
文宗瑜 |
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随着改革开放的不断推进及深入，城乡民众人均居住面积正逐年增长，但是住宅的质量及居住人性化程度并没有相应提高，甚至出现了城市房价巨大飙升而住宅质量大幅下降的现象。与英国住宅房屋平均使用年限77年、美国住宅房屋平均使用年限55年相比，中国住宅平均使用年限过于短少的现象十分突出。住宅平均使用年限过于短少已经成为一个不容回避的经济社会问题。
第一，城镇普遍存在且日趋严重的中国住宅平均使用年限过于短少现象。住宅社区规划的不合理及绿色居住概念的缺少、住宅设计的先天缺陷及建筑的粗糙，导致中国绝大多数住宅每隔8－10年就过时；住宅过时，不仅刺激有一定经济支付能力的居民不断购买所谓"更好的房子",而且也刺激地方政府不断进行城市拆迁。无论是北京、上海、杭州等大城市，还是合肥、济南、郑州等中等城市，大量建成8－10年的房子。
第二，住宅使用年限过短加大了民众所承担的经济成本并导致自然资源浪费。住宅使用年限直接影响着一个人一生买房所承担的经济成本，住宅使用年限越长，民众一生中买房所承担的经济成本越小，住宅使用年限越短，民众一生中买房所承担的经济成本越大。在中国大中小城市普遍存在的拆迁现象，似乎更能充分说明住宅使用年限与民众所承担经济成本的关系。不完全的抽样调查显示：北京、上海、天津等大城市过去5年的拆迁房中，有近51.7%的房子寿命不足25年。这些寿命不足25年的房子，无论是房改房也罢，还是私房也罢，只要被拆迁就会加大这些业主的经济成本。除了城市以外，农村居民住宅使用年限更短，山东、河南两省的抽样调查显示，农村住宅平均寿命约为18年，在许多农村地区，建新房已成为家庭负担最重的一项经济成本。
中国住宅平均使用年限过于短少的直接原因，是住宅规划、设计、建设环节存在缺陷。但是，住宅规划、设计、建设缺陷掩盖的是宅基地的土地制度问题。改变宅基地70年土地使用权的现状，以住宅土地所有权替代住宅土地使用权，可以为延长中国住宅平均使用年限奠定土地产权制度基础。城市土地国家所有与农村土地集体所有，是建国以来所形成的基本土地制度框架，宅基地的土地制度改革必须实行城乡分类改革。其一，城市宅基地的土地使用权有条件地转变为土地所有权，条件为城市商品房的住宅业主连续住满15年或25年；其二，农村宅基地的土地使用权无条件地转为土地所有权，也就是农村住宅的业主无偿获得宅基地的土地所有权。
城乡宅基地分类改革，把宅基地所有权有条件或无偿赋予住宅业主，仅仅是奠定了实施"一百年甚至两百年住宅"建设计划的土地产权制度基础。"一百年甚至两百年住宅"可以称为绿色长寿住宅，其建造成本要高于一般住宅。因此，需要其他配套政策支持，引导公众认同并选择绿色长寿住宅。第一，出台支持绿色长寿住宅的财政补贴及税收优惠政策；第二，把住宅的绿色系数与寿命系数引入到商品房的价格机制中；第三，鼓励设计与建设几百年不过时而且有质量保障的住宅。应在宅基地产权制度改革的基础上，鼓励设计师设计几百年不过时的住宅，鼓励建筑商建设几百年不倒的房子。这些几百年不过时及不倒的住宅房屋，既是中国改革开放国力提升的见证载体，也是向后人传承文化的历史载体。（作者：财政部财政科学研究所博士生导师）
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