| 来源： |
国际金融报 |
发布时间： |
2009年01月07日 08:42 |
作者： |
文琰霞 |
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伴随着改革开放30年风风雨雨，我国住房制度经历了沧桑巨变。百姓住房由单纯的栖身之地逐渐变成品质生活之所。而我国住房贷款担保机构也从无到有、从小到大，现在，全国住房担保贷款已经超过2000亿元。住房公积金及其担保机制已成为我国住房体制改革的第一推动力。
经过了近20年的发展，公积金制度全面优化，开始实践对所有就业者的全覆盖，使每个劳动者通过参加住房公积金制度享有与基本住房需求相适应的资金保障。而随着经济适用房全面建设，允许公积金发放经济适用房和廉租建设贷款，更是扩大了住房保障的规模和覆盖范围,使公积金制度惠及到未缴纳公积金的社会低收入群体。共享改革发展成果，实现社会和谐发展，真正的社会住房保障体系正在确立。我们欣喜地看到“人人居有其屋”的美好愿望正一步步变为现实。
住房是人类永恒的主题。从朴素的“居者有其屋”，到“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的高远，无不传递着这一理念。新中国建立以来，我国计划经济体制下的福利分房决定了房屋资源永远是短缺的。在以往的岁月中，我们看到过十几个平方之内的三代同堂，看到过筒子楼里锅碗瓢盆的交响；我们也看到过专为解决大龄青年结婚难的“鸳鸯楼”，也听说过对国家有突出贡献的专家进行奖励的“专家楼”。这些，今天品来依然是五味杂陈。“住房”两个字，承载着中国人太多的酸甜苦辣。20世纪80年代初，伴随着改革开放大幕拉开，以改善广大人民群众居住条件为目的的我国城镇住房制度改革也开始了艰难探索。普通人的感受是社会进步的风向标。30年改革巨变，我们的“居所”折射无遗。
早在改革开放之初的1978年和1980年，邓小平就曾指出：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助、分期付款等。之后，国务院正式提出实行住房商品化政策，“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅”。
1984年10月，我国开始尝试公有住房补贴出售试行办法。截至1985年底，全国大约1000万平方米的住宅出售给城镇职工。1986年，国务院成立住房制度改革领导小组，制定全国住房制度改革方案，并期望进一步实现住房商品化。
然而，由于在根本上没有建立满足住房建设所需住房资金的投融资机制，房改进展缓慢。直到1991年，上海率全国之先推出住房公积金制度，才有效解决了住房资金短缺和住房金融服务的两大难题。住房制度的改革从此进入商品化、社会化的快车道。
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台，确立了与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。1998年，城镇住房制度改革进一步深化，实行近50年的福利住房体制终结，市场化住房体制粉墨登场。居民个人成为住房消费市场主体。之后10年间，我国房地产业迅速发展，全国城镇居民住房条件显著改善，城镇户籍人口平均住房从1978年的7.2平方米提升到2007年的28平方米。这其中，作为普遍性住房保障制度的公积金制度起到了积极的主导作用。上海则是这一制度的先行者。
引入公积金制度
确立住房保障基础
历史欠账多，住房矛盾突出，既要加快住房建设步伐，缓解住房紧缺矛盾，又要提高职工购房支付能力，这就需要制度创新，建立国家、集体、个人三位一体的筹款机制。住房公积金制度作为城镇房改的产物也就应运而生了。
上海住房拥挤由来已久。晾晒衣服的“无处不在”和“永远抬不起头”的小阁楼，给人强烈的视觉冲击。作为我国经济的龙头地区，几十年计划体制下住房和城市建设的严重不足，使这个千万人口的特大城市不堪重负，同时也影响了上海的国际声誉。
1990年，时任上海市市长的朱镕基指示成立上海推进住房制度改革研究小组。1991年，上海市通过了《上海市住房制度改革实施方案》，确立了“建立公积金、提租发补贴、配房屋债券、买房给优惠和建立房委会”五位一体的房改方案。房改核心就是住房公积金制度的建立。1996年，上海出台我国首部公积金管理的地方法规《上海市住房公积金条例》。
作为所有行政和企事业单位和单位人的长期住房保障储金，住房公积金主要用于职工购、建和大修住房使用，并且在其费用不足时，可以申请住房公积金担保贷款。住房公积金制度不仅带动了个人住房商业贷款市场的形成和繁荣，还成为住房制度改革的有力助推。住房金融制度的物质保障就此确立。
公积金制度是广大职工提高住房支付能力、减轻还贷压力以及改善住房条件的政策和资金基础。该制度一经推出，集聚功能显著，上海住房建设投资规模成倍扩大。仅1991年当年的7个月就归集4.25亿元公积金。之后，全国100多个城市纷纷效仿上海，逐步建立和推广公积金制度。上海从1992年发放全国第一笔住房公积金个人购房贷款开始，截至2007年底，累计归集住房公积金和补充住房公积金1513.78亿元，职工累计提取住房公积金和补充住房公积金839.92亿元。上海市民的居住条件发生了实质性变化，人均住房面积从6.4平方米跃升至21.3平方米。
建立专业担保机制
构筑房贷风险屏障
住房公积金要发挥作用，首当其冲是加强住房公积金贷款风险管理和控制。住房贷款担保机制作为金融配套体系，它和住房公积金形成了完整的、独具中国特色的政策性住房金融运作体系。
规范发展个人住房贷款业务，关键之一是解决好担保问题。针对个人住房贷款期限长、不确定因素多的特点，为解决中低收入家庭自我担保能力弱、出现不良贷款后抵押物处置难、银行资金回收难以保证等问题，2000年，建设部和中国人民银行确立引入个人住房担保机制。住房置业担保机制的建立，不仅活跃了个人住房贷款市场，促进了住房消费，也降低了银行贷款风险。
得益于国民经济的快速发展和房地产金融的支持，以及房地产金融服务体系的完善，尤其是住房置业担保业务较早和迅速开展，上海的住房消费市场持续发展，百姓居住条件产生了翻天覆地的变化。
上海住房置业担保起步较早。1997年4月，为搞活房地产二、三级市场，盘活总量，联动消化增量，在长宁区成立了为区域内个人购房贷款提供阶段性担保的置换公司。2000年7月，遵循建设部、人民银行颁发的《住房置业担保管理试行办法》，上海成立首家市级也是惟一专门从事住房置业的担保机构“上海市住房置业担保公司”，旨在促进上海市个人住房贷款业务发展，防范和化解住房贷款风险，进而推动上海房地产金融市场的健康发展。
如今，上海市住房置业担保公司在全市设有18家分支机构和网上营业部，为市民提供价格低廉、优质便捷、保障多样的贷款担保服务。截至2008年6月，公司累计受理个人住房公积金贷款担保991.9亿元，个人住房商业性贷款担保245.4亿元，累计支持75.5万户居民实现贷款购房面积754.4万平米，担保业务涉及“公积金贷款”、“组合贷款”、“住房商业性贷款”等领域，在支持居民购房、降低银行资产风险和推动住房中介规范服务等起到了积极作用，创造了良好的经济和社会效益。
专业担保机制确立之前，上海公积金个人购房贷款一直采用抵押方式发放贷款，也就是借款人将所购住房抵押给银行后获得贷款，公积金管理中心每年向银行支付风险金，贷款风险由银行承担。伴随着放贷量的迅猛增加以及公积金管理、贷款通则的矛盾日益突出，建立专业风险防范机构、化解公积金贷款风险和强化公积金管理中心的管理职能如箭在弦。住房贷款担保机制引入后，公积金贷款申请人将贷款所购房屋抵押给担保公司，担保公司为借款人提供全程的、不可撤销的连带责任担保，当借款人在合同规定的债务履行期未偿还贷款时，担保公司作为担保人在其保证范围内先行向公积金管理中心偿还债务。通过连带责任担保这一方式，公积金管理中心由原先的公积金贷款惟一风险承担者转为最后承担者，住房公积金贷款可能出现的大部分风险由担保公司承担。而担保公司凭借雄厚的资金实力，通过加强风险管理、提取风险准备金和未到期责任准备金等方式，不断增强自身抵御风险的能力。作为公积金贷款担保的防火墙，专业担保机制不仅保障上海住房公积金贷款的安全运行和健康发展，也为市民安居提供了切实的制度和物质保障。
健全担保风险管理
化解住房担保隐忧
将公积金贷款的不良率控制在较低水平、有效保障公积金贷款的资产质量，是专业住房担保机构的安身立命之本。上海市住房置业担保公司接受上海市公积金管理中心委托，承担全市公积金贷款的风险管理，包括逾期贷款垫付、逾期贷款催收、债务重组、司法诉讼、抵押资产处置等内容。经过艰苦探索实践，担保公司已形成科学严谨的管理手段和组织体制。运用贷前审查、贷中跟踪、贷后管理的控制手段，将风险防范关口前移，实现了贷前、贷中、贷后的全过程管理。
贷前管理就是公积金贷款发放前，担保公司通过公积金管理中心网络，对借款人进行全面资信了解，公积金贷款实现全市联网受理，并采用借款合同电脑打印，以避免合同要素初始填写错误引发纠纷。
贷中管理就是在贷款受理后，一是通过上海市联合征信系统查询资信状况；二是在二手房贷款担保中与房屋销售联络，确保交易的真实性；三是通过上海市房地产交易中心信息传递落实抵押权。
贷后管理就是公积金贷款发放后，担保公司提供住房公积金贷款风险管理专业服务，包括：首先，建立覆盖全市的住房公积金风险管理体系；其次，参照人民银行信贷资产风险管理的五级分类标准，对逾期贷款实行分类管理，建立以人为本的清逾方案，以降低逾期率；三是企业内部建立灵活多样的用工考核激励机制，落实具体清逾措施和责任制。在开拓创新、合作奉献的企业文化感召下，担保公司形成了一支作风扎实、战斗力强的清逾队伍，这使得公司清逾运作机制灵活、成本较低、见效快速的优势能够充分发挥。上海市个人住房公积金贷款三期以上逾期率由1999年底的0.07%，下降到目前的0.013%，远远低于商业银行个贷逾期率。最新数据统计，截至2008年，公积金个人购房贷款累计余额中，逾期率仅为0.0186%，迄今没有核销过一笔贷款坏账。在防范住房公积金贷款风险、确保住房公积金资产的安全运行以至改善和提升百姓住房条件上，上海住房置业担保公司切实起到了保驾护航的作用。
完善担保服务理念
实现社会和谐发展
传统购房抵押贷款，借款人必须为之购买保险。但是，尽管借款人缴纳了数额不小的保险费，但却未能转移相应的风险而从中受益，尤其是当借款人发生意外的时候。为了保障购房者的紧缺利益、体现担保制度的可靠性，上海市住房置业担保公司在运行之初，就针对当时住房贷款保险费偏高、责任偏轻的现状，全国首创为借款人提供3项保障责任，即借款人还款期内意外死亡或完全丧失劳动能力剩余债务承担，抵押物全部毁损剩余债务承担，以及因生活特困贷款逾期罚息承担。这一“雪中送炭”举措的实施，在赢得良好社会效益的同时，也引发了住房贷款保险的根本性变革。一贯利益第一、冷暖不论的“担保行”展现出温情一面。
从2001年底开始，住房抵押贷款房屋保险的保险范围已从仅限于房屋灭失，扩大到房屋灭失和意外伤亡，并由原来按房屋总价投保改为按贷款额投保，让广大借款人受益匪浅。8年来，上海市住房置业担保公司为153户遭遇意外事故的借款户免除债务，其中大多数是工薪阶层的普通家庭，累计免除债务金额1626万元。
建设多层次住房保障体系，向中低收入家庭倾斜政策，加快解决城市低收入家庭住房困难一直是政府强调和主导的。为了进一步减轻借款人经济负担，担保公司努力践行着一个负责任企业的社会责任感。为此，公司一直在降低担保费标准、对购买经济适用房的中低收入家庭提供更多实惠等方面进行着探索。2003年，公司对上海市重大工程配套商品房的购房贷款者，以及为被认定为上海市中低价普通商品住房的、中低收入家庭的购房贷款提供包括担保费优惠在内的3项优惠政策。2007年9月，公司在原有担保费率基础上进一步降低收费，对购买90平方米以下的公积金贷款担保费采取9折优惠，对购买90平方米以上的公积金贷款担保费采取9.5折优惠。让利于民，为百姓购房提供实质性保障，是公司一贯坚持的宗旨。
上海市住房置业担保公司在防范公积金贷款风险，尤其是为广大普通购房百姓提供多样化保障的实践，得到了社会广泛认可。公司在防范公积金贷款风险、加强贷后催逾管理、提高贷款资产质量等方面卓有成效和具借鉴作用，时任国家总理的朱镕基曾给予肯定。
面对公积金制度的逐步优化，并进入经济适用房建设领域的机遇和挑战，上海住房置业担保公司将继续发扬务实、科学的时代精神，充分发挥风险管理专业优势，进一步提高管理水平和人才培育机制，为完善公积金贷款风险防范机制和为百姓提供全面完善的服务，大胆创新、勇于实践，为促进社会和谐发展，为圆更多百姓的“居者有其屋、有好屋”的愿望一如既往，奋勇前行！
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