| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年01月07日 09:30 |
作者： |
杨志刚 |
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万科刚刚公布的销售数据显示，2008年公司累计销售面积为557.0万平方米，销售金额478.7亿元，同比分别减少9.2%和8.6%；保利地产去年的销售金额也突破200亿元大关。业内人士指出，虽然龙头公司去年的销售业绩较为亮丽，但资金回笼压力仍然较大。
资金压力各不相同
根据2008年三季度报告，万科、保利、金地、招商地产等四大地产公司中，存货占总资产的比例分别为71.93％、76.89％、71.37％和72.38％，货币资金占总资产的比例分别为16.42％、8.90％、21.53％和11.23％，存货在资产中的比例都在70％以上，资金回笼压力较大。
业内经常用净负债率衡量地产公司的资金压力，但净负债率考虑的是有息负债，并未计算同样需要偿还的无息负债。如果用资产负债率综合考量，四大龙头公司的差距并不大，资产负债率一般都在70％左右。
长城证券的报告显示，如果以净负债率衡量，招商地产的资金压力最小，仅为32.03％，其次分别是万科、金地和保利。但根据Wind的统计数据，如果用流动比率衡量短期资金压力，反而是保利的流动比率最大，为2.60，其次为金地、招商和万科。
这种差异表明，四家龙头公司的长短期资金压力并不相同。例如，万科的流动负债在总资产中的比例逐渐上升，从2007年底的48.72％升至2008年3月底的50.03％，再从6月底的54.56％升至9月底的55.95％。与此相对应，公司的长期借款从3月底的164.86亿元降至9月底的99.24亿元。业内人士指出，这种负债结构和公司快速开发、快速销售的经营风格相适应。
长城证券的报告显示，三季度末万科的净负债率仅为34.77％，比半年报的37.10％有所降低，也明显低于保利的117.29％和金地集团的76.99％。但三季报也显示，万科的有息负债虽然相对较低，但应付账款为101.98亿元，与半年报的数据基本相当，对经营构成短期压力。
2007年底，保利的流动负债在总资产中的比例为46.24％，2008年9月底，这一比例已下降至38.32％；公司的长期借款相应从同期的90.38亿元升至146.14亿元。有业内人士据此指出，如果地产调整期在2009年结束，那么“保利的日子要比万科好过”。
改善资产负债结构
在当前的弱市中，地产公司纷纷放缓了拿地的步伐，为“过冬”多留存现金。万科在拿地方面已经体现出非常谨慎的态度，2008年10月以来的三个月，公司仅在西安拿了一块地，交易价款仅为1.88亿元。10月以来，另一龙头公司中国海外发展（00688.HK）也未拿地。
此外，龙头公司纷纷努力降低短期借款比例，通过发行公司债等方式增加长期借款比例。保利、金地等公司通过发行公司债，已将短期借款的比例降低。太平洋证券研究员李海认为，虽然存在较为明确的降息预期，但考虑到地产业较长的开发周期，地产公司的负债结构仍倾向于长期借款。
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