| 来源： |
中国经营报 |
发布时间： |
2008年05月10日 16:20 |
作者： |
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35岁的王大伟不关心“小产权房”的前世今生，在城市打拼10年后，他只想有自己的家。
王大伟看中的是成都北三环一个叫“北湖印象”的楼盘。“100平方米的房子只要30多万元，同地段的商品房要60来万。”与王大伟同一天去看房的有100多人，楼盘也已经开发到第四期，这种景象与楼市整体的“对峙”格局形成鲜明的反差——有车、有房，还能有存款，诱惑实在太大了。
售楼小姐告诉记者，这个楼盘的购买方式是购房者一次性支付70年“租金”，从而取得该房屋的所有权。其实，就是典型的建立于集体土地上的“小产权房”。
野蛮生长
王大伟看中的楼盘，有一段不得不说的故事。
2005年，“北湖印象”所在的成都龙潭寺同乐村，经村民大会投票表决成立集体产权经营公司乐迪投资有限公司，村支书黄德银任法人代表，村民将1600亩土地托管给乐迪公司进行新型社区建设与集体流转。此后乐迪公司以招标方式交由四川祥普实业全额投资修建。乐迪公司将社区住房的35％用于对外“租赁”，租金则支付给建筑方。“70年使用权转让合同”则是由购房者与建筑商签订。但以王大伟的经验判断，实际的销售比例远远高于35%。与此类似的是成都西三环附近的新居工程“府河星城”，共计建房1．3万多户，安置农民5000多户，剩余的对外销售。
不少新居工程在实际操作中，对外销售的房屋占到开发量的80％。“由于利润丰厚，基层政府一般与建筑商有一个协议，将部分收益返还集体经济，用于农民保障与乡镇建设。”成都市成华区政府一位不愿具名的基层工作人员透露。
据了解，为了“规避各界的说法”，这类新居工程典型的合作模式就是：基层政府直接找建筑商寻求合作而不是通过开发商进行商品化开发。
“建筑商在这个过程中，先建造一批房子用于农民安置，然后根据协议拿到相应的补偿土地建造对外销售的楼盘”，上述政府工作人员向记者透露，“有规划，有政府协议，不会有风险。”
“北湖印象”在成都小产权房中担当了第一个吃螃蟹的角色。早在2005年，该楼盘就曾与成都某知名地产销售代理公司有所接触，商议“以商品房销售模式进行销售”。但在整个推广过程中，一直伴随着当地媒体的曝光与争议、上级国土资源部门的调查，因而一度搁浅，直到2006年才以现房亮相。此时，人们对小产权房的接受程度已经相当高了。
先行先试
与王大伟的兴致勃勃不同，想买小产权房的成都人赵明普还有很多的顾虑。他从报纸上看到北京宋庄画家村小产权出让第一案纠纷，“上面”也不断宣称小产权房得不到法律认可，他最关心的是，小产权房将来能不能交易流转？
据记者调查，由于权证不同，成都的小产权房并不进入房管局产权交易中心“公开交易”，而是买房者与卖房者签订交易合同后，由基层乡镇或者县级主管单位出具“交易证明”认定。为避免后期纠纷，买卖双方往往还将“交易合同”交由公证部门合同公证：交易后房屋权益归买房者全权所有。记者在采访中发现，“北湖印象”、“府河星城”等楼盘刚刚交房便有不小单位贴出了房屋转卖的广告。交易办法大多如上。
据上述成都成华区政府基层工作人员透露，他所在的区域正在探索采用“价值置换的方式解决集体土地上的房屋流通”。所采取的做法是，原有小产权住户等面积补足补缴土地出让金差价后迁入政府规划的市场性住房当中，原有住房改为政策保障性住房或者安置房，从而解决流通问题。
“不管最终取得的是B证（区别于商品房产权证），还是其他权证，对购房者来说，能保证小产权物权与上市流转就够了。”王大伟认为，政府对小产权房问题肯定会合理解决，集体土地流转的《试行办法》都出台了，小产权房的公开流转也将为时不远。
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