| 来源： |
深圳特区报 |
发布时间： |
2008年05月09日 13:51 |
作者： |
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本报主办“２００８年莞深房地产高峰论坛”，专家认为东莞楼市经调整已回归合理价位
理性楼市蕴藏合理回报的众多投资良机
当前的楼市回调是事实，也是一种趋势。至于楼市到底会回调到什么程度，则是与中国的宏观经济大势是密切相关的，谁也无法对此做出精准的判断。但我个人注意到，我们身边仍然有很多人拿着钱在寻找好的投资机会，因为绝大多数中国投资者对于股票、汇市、期货等比较复杂的投资工具依然非常陌生，相比之下他们更愿意选择操作简单、保值增值功能较强的房地产投资。
对于上面这些投资者来说，随着房价下跌而产生的“理性楼市”绝对蕴藏着较佳的投资机遇。而根据以下四个方面的现象，我认为当前的东莞楼市已具备了“理性时代”的基本特征。第一，自住型消费者已成为当前楼市置业的主流；第二，发展商已由追求超额利润转向追求行业平均利润；第三，银行已由争夺客户转为甄选客户；第四，政府已不再将土地出让金作为主要财政收入。今天的东莞楼市，在经历了年初“一次到位”式的大幅降价后，已率先踏入了理性时代，其房价已经回到了正常的水平。与此同时，日益上涨的原材料价格和劳动力成本，也对当前已降至低位的东莞房价形成了有力支撑。在这种情况下，我认为东莞主要镇区上一些５、６千元／平方米的高档公寓，已值得作为长期投资的目标。
三正地产在接下来的房产理性时代中依然会确保所购土地和开发楼盘的投资前景，为置业者开发具有发展前景的优质物业。其次，我们会在保证最低利润水平的同时，将更多的利润空间留给我们的客户。相信在这些原则的指导下，三正地产所开发的楼盘在楼市的理性时代仍能为客户创造合理的投资回报，从而成为逆市而上的房产蓝筹。
非户籍常住人口住房需求有望强力释放
要判断２００８年深莞两地的楼市走势，一要看政府接下来的政策思路，二要看莞深城市发展的大势和走向。根据我们的了解，２００８年政府仍将采用金融、财税等经济手段限制房地产市场中的投机现象，同时也会采取兴建公共住房的形式来保障低收入人群的住房租赁。从政策层面来看，２００８年的整体形势尚不明朗。
然而我们还应该看到，广东独特的人文地理环境，决定了其楼市发展与内地市场将产生很大的差异。一个简单的例子是，深圳、东莞两地的常住人口数量分别高达８３０万和６７０万，而原本就拥有住房资产的户籍人口所占比例都非常低，大量尚无住房的非户籍常住人口具有非常旺盛的自住需求。过去几年深莞两地房价迅速上涨时，将这部分人的合理自住需求挡在了门外。随着近期房价的逐步回落和非户籍常住人口财富积累的增长，这部分自住需求很可能将得到充分的释放，从而对深莞两地楼市形成强有力的支撑。
“一步到位”调整后的东莞房价下跌空间有限
东莞楼市从年初至今，整体上已经下跌了３０％左右，事实上房价已经“一步到位”回调到了２００１年的水平，其未来的下跌空间已经较为有限。事实上，东莞房价今年以来的大幅下跌，与大量工厂外迁所造成的心理恐慌有直接的关系。但我们需要看到的是，与大批技术含量较低的工厂外迁同时发生的是，以华为为代表的一批高科技企业也纷纷迁入东莞。目前华为已经在松山湖买下了２０００亩土地，松山湖周边的财富公馆等项目已出现了大批华为员工购房置业。
另外值得注意的一点是，东莞房产的租金回报率一直比较高，最好的房产年租金回报高达８％－１０％，普通房产也有将近５％。随着东莞房价的回落，东莞房产的租金回报优势也将更为突出，从而也有利于吸引一些理性投资者入市，从而对房价构成强有力的支撑。
而从全国经济发展的大势来看，中国楼市所面临的人口红利、城市化进程两大利好并未发生根本转变。未来２０年时间内，仍将有大量人口由农村向深圳、东莞这样的沿海城市转移，从而将确保东莞城市经济在未来相当长时期内保持长足稳定的发展。
深刻洞察置业者需求才会赢得市场认可
我们中原所掌握的一些第一手数据，可能会对大家判断未来深莞楼市的整体走向有所帮助。根据我们的统计数据，在２００７年４－７月房价最高峰的时候，全深圳大概成交了６万宗二手房，现在这批二手房从最高位下跌的幅度已接近３５％。我们大体估计了一下，如果深圳的住房均价从目前的１．４万元／平方米下调到１．２万元／平方米，上面的这６万宗交易中的相当一部分会变成负资产，从而将对市场信心产生非常大的影响。
另一个数据也让我们比较担心，就是有一部分业主将自己原有的房产通过“加按”后又购入新的房产博取升值。不少业主的月供款由原来的４、５千元飙升到了２万多元，其供款压力非常巨大。这类情况我们目前还没有掌握到精确的数据，但相信不会少于１０００宗。
上述情况都是影响未来深莞两地楼市的不利因素，因此我们也倾向于认为深莞楼市在未来两年内会进入一个低潮时期。但根据香港楼市最低潮期的经验，我们认为一些品质很好，同时又能深刻洞察消费者需求的楼盘仍能得到市场的高度认可。例如位于香港大屿山的度假式住宅愉景湾，就曾在２００３年香港楼市最惨淡的时候，通过一系列的亲情诉求赢得了市场的高度关注，并取得了两周扫掉１００多套房子的佳绩。
楼市资产急剧增值时代已结束
房地产的发展是与我国经济发展的大势紧密相关的，从这个角度来看，２００８年中国地产业的拐点特征已非常明显。
一个国家的经济增长是不可能持续不断地直线上升的，而是会出现一种波浪式的上升轨迹。改革开放至今中国经济已出现了长达３０年的持续增长，绝对是“奇迹中的奇迹”，从这个角度来看，当前中国经济需要温和的调整，以便将来释放更大的增长潜能。
具体到房地产市场，从２００３年开始由人民币增值预期所带来的财富增值效应已经结束了，人们千万不要认为中国的股市还会像过去两年那样翻几番，也不要认为房价还有持续上涨几倍的可能性，楼市逐渐步入理性时代。无论是地产商还是置业者，都需要对这一经济大势有非常清醒的认识。
深圳将沿三条主轴向东莞辐射
我个人倾向于从深圳、东莞两大城市的走向和脉络，来把握两地房地产市场的发展趋势。“莞深一体化”和“莞深同城化”是近两年的一个热门话题。我认为要判断两座城市是否具备同城化的硬性条件，可以从以下两个方面进行考察：首先，两地的城市化率都应达到６０％以上；其次，两地的人均ＧＤＰ都应该达到５０００美元以上。目前深圳、东莞两地的城市化率都已接近８０％，事实上已经与欧美发达国家的城市化水平非常接近了。同时，深圳的人均ＧＤＰ已经超过了１万美元，东莞市人均ＧＤＰ也已高达６０００美元。以上两大指标深刻说明了深莞两大城市已经达到了实现同城化和一体化的基本条件。
事实上，我们只要翻开《深圳市城市总体规划（２００７－２０２０）》草案就能清晰地看到，未来深圳将围绕东部龙岗——凤岗一线、中部的龙华——塘厦一线、西部的前海——长安一线等三条发展主轴，加速向北面的东莞辐射和融合。而这种城市一体化趋势对深莞楼市的直接影响就是，在东莞的塘厦、凤岗等紧邻深圳，且具备丰富土地资源和景观资源的区域，很可能将出现一个跨区域的居住中心，并与城市中心的居住区形成明确的职能分工，从而满足深圳乃至香港中产阶层在自住需求之外日益强烈的休闲、度假需求。
中国楼市依然会长期向好
从万科、金地、招商、保利等几家上市公司的年报可以看出，２００７年上述四家上市公司的每股现金流量全部为负值而其资产负债率也都高达６５％以上。根据我的初步估算，２００８年仅上述四家上市公司的资金总缺口就高达３２０亿元。要解决这么大的资金缺口不外乎两种途径，一种是对外融资，在目前的货币政策环境下可能性极小；另一种就是加快资金回笼，这也就意味着要通过降价尽快将存货转化为现金我们看到万科、金地已经率先采取了降价行动。
虽然房价面临着如此大的下调压力，但我个人依然认为房价未来不会出现深幅调整的现象。首先，目前中国的房地产贷款、按揭贷款占金融机构贷款额的比重非常高，例如深圳等城市已接近５０％。政府从保护金融机构的角度出发，也一定会采取措施阻止房价的深幅下挫。其次，很多人都注意到近期深圳房产的租金水平出现了稳定上升的现象，随着房价的下降，房产的内在价值正在逐渐回归。最后，我们看到深圳楼市的每一次降价都能引发热销，证明市场的刚性需求依然非常旺盛。因此，楼市依然会保持长期向好的趋势。
高档住宅将成抗跌房产蓝筹
东莞楼市目前面临着两方面的沉重压力。首先是东莞在当前的产业升级过程中所面临的阵痛。今年一季度，东莞有不少制造企业纷纷在人民币升值、原材料上涨、劳动力成本上升、政府环保标准加强等压力下选择了外迁。而这些制造企业中的私营企业主、管理人员、技术白领原本都是东莞楼市非常重要的置业群体。
其次，《东莞市住房建设规划（２００６－２０１０）》中显示，东莞市２００８年提供的住房总建筑面积将达１４９８万平方米，２００９年将达１１００万平方米，而目前东莞楼市每年的成交面积大约在４００－５００万平方米之间，住房供需比高达３：１，这也从根本上决定了东莞楼市未来两三年间不会出现价格上涨的局面。
但我们还应该看到这样一点，在接下来几年的东莞市住房建设规划中，高端商品房所占比例仅为２０％，普通住宅所占比例为８０％。这也就意味这普通住宅所面临的价格调整压力将更大，而一些具有稀缺资源的高档住宅将成为抗跌能力较强的房产蓝筹，其价格走势将比较稳定和坚挺。
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