| 来源： |
深圳特区报 |
发布时间： |
2008年05月09日 13:40 |
作者： |
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本报《超级楼市》联合置业国际对２００８年深圳春季置业状况调研表明——
２００８年，深圳（春季）房地产交易会已圆满落幕。因为２００８年深圳楼市是在逆境中艰难开局的，经过买卖双方绞尽脑汁的博弈之后，房价已步入下降通道。
在卖方市场向买方市场倾斜的过程中，消费者的预期和行为对开发商打开新局面具有至关重要的作用，有了他们的配合与支持，便会事半功倍，否则只能事倍功半，甚至徒劳无功。那么消费者心目中的理想居所究竟怎样？短期内是否拥有购房计划？他们如何看待当前的市场热点问题？对未来宏观调控又抱着何种态度？置业国际研究中心带着相关问题借助春交会这一平台，展开了一次深入的置业调查。
房价：偏高已是共识，降价或成趋势
置业国际研究中心调查数据显示，超过九成的受访者认为目前深圳房价仍然偏高，其中认为非常高的占４０．１％，认为比较高的占５０％。与此形成鲜明对比的是，认为房价基本合理的仅占９．６％，而认为房价较低的更是微乎其微，尚未达到半成。
与往年房交会调查数据相比，认为深圳房价过高的受访者比重呈现不断增大的态势，从２００５年的６３％到２００８年的９０．１％，４年间增加了２７．１个百分点，其中认为房价非常高的受访者比例从７％增加到４０．１％，认为房价基本合理的从３５％下降到９．６％。
在深圳历年房交会消费者置业调查中，越来越多的受访者认为深圳房价过高，这说明深圳房价的上升幅度超过了消费者收入上涨的幅度。尤其是２００７年，二者上升幅度的差距更为明显。不过深圳房价自从２００７年下半年就开始逐步回落，目前仍在低位运行。
根据深圳市国土资源和房产管理局发布的数据及置业国际研究中心跟踪的数据得知，２００８年１－４月份，深圳商品住房销售均价分别为１５０８０元、１６２８９元、１３６２７元和１１９２７元，总体趋势呈现逐步下跌的状态，下跌幅度达到２０．９个百分点。
在深圳商品住房销售均价明显下跌的情况下，仍有９０．１％的受访者认为房价过高，这一现象只能说明深圳房价经过２００７年疯狂飙升之后，虽然开始逐步回归理性，却还没有降到消费者能够承受的合理区间，离消费者的心理预期尚有比较大的差距。
调研数据显示，对于未来１年的房价走势，受访者的后市心理以看跌为主，比例占６９％，而认为房价上涨的消费者占２０％。与２００７年调研数据比较来看，短短１年间，消费者心理便产生巨大的颠覆，２００７年认为深圳房价会上涨的受访者比例为６５．７％，认为深圳房价会下滑的受访者比例为２０．１％，相比２００８年数据，“看涨”与“看跌”差异较大。
置业：购买意愿加强，自住需求为市场主流
置业国际研究中心调查数据显示，５９％的受访者会在深圳置业，另有３４％态度摇摆不定，而拒绝置业深圳的受访者仅占７％。与２００７年秋交会调查数据相比，人们在深圳置业的意愿有所增强，去年只有４０％的受访者会选择深圳置业，可能置业深圳的比重则高达５１．８％，拒绝置业深圳的比重也比今年高出１．２个百分点。这说明深圳对置业者的吸引力在不断增强，人们在此生活和工作有了更强烈的认同感和归属感。
然而，在置业深圳的意愿逐步增强的同时，人们的观望情绪也变得更加浓厚。去年秋交会只有２５．３％的受访者选择观望，今年春交会选择观望的受访者高达５１％。这和当前的市场环境有着莫大的内在关系，因为房地产市场素有“追涨不追跌”的说法，楼市越是“跌跌不休”，买者越是“迟迟不动”。自从２００７年下半年开始，深圳房屋交易持续走低，房屋价格逐步回落，２００８年一季度商品住房销售均价和销售面积仍在低位运行。深圳国土房产局４月１４日发布的报告显示，今年３月，深圳房价环比下降了１６．５３％，跌到了去年四五月份的水平。这在很大程度上改变了人们的置业预期，从而产生了浓厚的观望气氛。
与往年受访者的置业目一样，自主需求仍为市场主流。调查数据显示，自主需求的比重超过７０％，其中改善住房功能占３１％，方便工作占２２％，结婚买房占１６％，更换居住环境占１％。比较而言，投资需求仅占１１％，即使加上自住投资兼顾的２０％，其比重也只有３１％。
与２００７年秋交会调查数据相比，人们的投资需求有明显的下降，２００８年春交会投资需求的比重为１１％，自住投资兼顾需求的比重为２０％，比２００７年秋交会分别下降了３．７和１０．９个百分点。投资需求下降和当前的市场行情有关，据业内人士统计目前深圳投资客被套资金达几百亿，许多人面临资金链断裂的风险。在此背景下，投资者基本不敢进入市场，而有自住需求的，则表现得比较理性。
营销：方式花样繁多，直接降价受青睐
２００７年１０月份以来，持续的楼市淡季，促成了楼盘的营销方式变的丰富多彩，楼盘促销优惠成为了楼盘促销计划中的重头戏，直接降价、特价房／团购价、折扣、购房送装修、低首付／分期首付等优惠方式盛行楼市。
置业国际研究中心调研数据显示，在形势多样的促销优惠方式中，消费者青睐的首选优惠依次是直接降价（７９％）、低首付／分期首付（４．８％）、折扣（４．４％）；次选优惠依次是折扣（２２％）、送房屋面积（１８％）、送装修（１７％）。结果说明，对于消费者而言，价格无疑是最为敏感的因素，除此之外，首付、装修、赠送面积成为了消费者购房置业中也较为关心的因素，而深圳市场２００８年以来沸沸扬扬的降价补偿行为并不被大多数人看重。
根据粗略统计，在今年举办的春交会上共有２０余家深圳参展商推出了各种形式的特价房。比如位于盐田的金水湾，均价接近１万元／平方米，现场推出了８３８８元／平方米的特价房；皇御苑推出１．３万元／平方米的限量特价单位，而其均价是１．６万元／平方米；布吉可园七期也推出了９０００元／平方米左右的特价房，低于均价大约２０００元／平方米。
作为本届春交会的亮点之一，特价房虽然引人注目，但对人们购房热情的影响仍然有限。据置业国际调查数据显示，１５％的受访者认为特价房的价格偏高，仍然无力购买；３５％认为房价还会下降，特价房魅力不大；还有３０％担心开发商推出的特价房为较差的销售单位。而认同特价房的受访者仅占２０％。
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