| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2008年04月30日 09:21 |
作者： |
柯鹏 |
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人民币升值对于商务环境产生的影响正在显现。
近日，戴德梁行发布的一季度高档写字楼和商铺报告显示，尽管商办物业市场的需求丝毫没有减弱，预租也成为必然现象，然而这一季度的上海的物业租赁市场开始产生了一些变化，表现为写字楼空置率上升引发的人民币报价的平均租金下滑，人民币升值带来的美元报价的平均租金逆势上涨。
统计显示，一季度，上海长宁区的东银中心、静安区的越洋广场、黄浦区的创兴金融中心、陆家嘴的渣打银行大厦和黄金置地大厦以及浦东的永达国际大厦完工上市。这些项目的完工给上海甲级写字楼市场带来了357,522平方米的新增供应，并且将上海甲级写字楼存量推高至4,645,063平方米。
一季度，上海写字楼市场的平均空置率和租金趋势发生变化。这段时间大量的新增供应上市，全市平均空置率有所上升。截至3月底，全市平均空置率达到4.54%，比上季度上升了2.36个百分点。从上海市的各个区域来观察，第一季度空置率最低的是徐汇区，平均空置率为0.57%。在此区域内，虽然城开国际大厦去年完工上市，但是这个项目提供的47,141平方米甲级写字楼新增供应并未能缓和区域市场的紧张局面，主要需求量来自于服务业公司的租户，因此新增供应很快被吸纳。空置率最高的区域是闸北区，季度平均空置率达到20％。
随着空置率的上升，甲级写字楼的新增供应量已经超过了需求量，因此，全市甲级写字楼平均租金报价在第一季度有所下降。截至第一季度末，上海甲级写字楼平均租金报价达到8.98元/平方米/天，比上季度降低1%。在美元报价方面，由于人民币持续升值，上海的平均租金美元报价季度环比反而上升了3％，达到1.26美元/平方米/天。
展望未来12个月，戴德梁行预计更多的新增供应将入市，将有681,007平方米的甲级写字楼竣工。这些新增的办公面积将改变市场动向，提升总体空置率，尤其会给总体租金的增长带来压力。尽管如此，即将完工的写字楼仍然会被提前预租，竣工入市时一些项目可能已经被预租50％至60％之多。
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