| 来源： |
财经时报 |
发布时间： |
2008年04月11日 09:52 |
作者： |
刘垚霞 |
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现在开发商不是为了单个项目的销售去考虑促销，他们的目的是为了实现现金流的总体回笼
就在万通集团董事长冯仑马不停蹄地在国内签售其新书《野蛮生长》时，许多开发商开始为其2007年的“野蛮生长”买单。
刚刚搁置香港上市计划的恒大地产集团（简称恒大地产），由于市况不佳，何时再次启动招股的时间表尚未明确，但恒大地产已经大刀阔斧地加速回笼资金。
3月27日，恒大地产在广州当地的媒体上刊登了一则项目促销广告，内容显示公司旗下的知名楼盘恒大御景半岛中，有100套房屋将以7折销售，同时附送每平方米3000元的豪华装修。
御景半岛于去年国庆开盘，是恒大地产目前在广州的主打豪宅楼盘之一。而除了这个项目之外，据说恒大地产另外还有10套独栋别墅、5套联排别墅也将以7.5折的价格发售。
打出如此高的折扣并非恒大地产一家之举。在广东，富力地产集团（以下简称“富力地产”，2777.HK）旗下的银禧花园近期也推出了20套“一口价”的特惠单位。这批特惠房可免全额契税，最高免税额优惠高达9万元。不仅如此，富力地产在广州的其他各楼盘也出现了不同程度的折扣优惠，最高折扣接近20％。
“这样的打折促销过去想都不敢想。但换到现在，开发商不想办法加速资金回笼，等待他们的只有死路一条。”北京联达机构总经理杨少锋对《财经时报》表示。
急解资金隐忧
加速销售背后隐藏的是开发商巨大的资金缺口。随着上市房企年报的陆续出炉，房企现金流不足的状况可见一斑。
根据上市房企不断公布的年报显示，多家公司的每股现金流都出现了巨大负数：保利地产（600048.SH）为-7.65元、招商地产（000024.SZ）-4.74元，金地集团（600383.SH）-7.52元。据统计，2007年42家A股房地产上市公司经营活动所产生的现金流量净额为-365.99亿元。
土地出让是经营活动的主要内容之一。公开资料显示，从去年1到11月，全国土地出让总价款为9130亿元，同比增长了58.9％。与去年全国商品房销售额1万多亿元相比，开发商买地的资金投入高达3 万亿元，远远超过了房地产的总销售收入。
富力地产的年报显示，公司的负债比率高达140％。有分析师对富力地产进行测算并得出结论称，仅2007年拍买下的土地，富力今年就要付出80亿元左右的土地款。富力年报中流动负债中的预提及其他应付款约111.3亿元，显然就包含土地款一项。而为了回归A股，去年富力地产不惜花费近100亿元的巨资获得土地。这也就不难理解，为什么富力2007年的总负债约为415亿元，而现金只有13亿元了。
同样是为了推动上市，2006年土地储备还不足600万平方米的恒大地产，通过银行贷款及融资，2007年一年间的土地储备膨胀近8倍，目前约为4580万平方米，“2008年恒大至少要交纳上百亿的土地款。”杨少锋也据此推测说。
寄望资本市场
对于长江实业（0001.HK）17％的负债率和富力地产140％的负债率，杨少锋认为这简直就是天壤之别。
不过在2007年股价和地价的成功对赌后，房企对于资本市场仍然寄予厚望。
面对年报之后公众和投资者对于富力地产高负债率的普遍质疑，近日富力地产董事长李思廉公开回应说，富力地产将通过减慢购地步伐和回归A股的方式降低负债。
然而一个不容忽视的事实是，2007年一直对于 “回A”信心满满的李思廉，在媒体面前却将回归的具体时间一改再改，时至今日仍未有任何定论。
业界人士指出，即便富力地产“回A”近期内能够获批，但考虑到目前A股市场的整体环境，富力地产也极有可能会像恒大地产那样选择择机行事。
除了富力地产，包括万科（000002.SZ）、金地在内的国内大型房产企业都有再融资的计划。万科年报显示，公司有意进行股权融资。不过在3月21日的投资者2007年业绩说明会上，万科总经理郁亮则称，从发展角度看，公司有融资的需求。但“考虑到今年的证券市场环境，万科将根据投资者意愿，决定是否融资，同时选择可行的融资方式”。
3月29日，泛海建设集团股份有限公司（下称“泛海建设”，000046.SZ）也发布公告称，拟公开增发不超过1.8亿股募资65亿元，主要投向其整体上市收购的土地项目。在泛海建设增发的背后，是其200亿元的资金缺口和达150万平米的开发需求。但此次增发能否获批仍是未知数。
“除了监管层的高度重视，股民和机构投资者认不认账对于再融资都是个问题。”杨少锋说。
“今年中国的房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。”作为业内人士，潘石屹近日的这番表态应该不是危言耸听。
拼命卖楼
国泰君安分析师姚峣认为，如果不能回归A股，富力地产除了放缓拿地，尽快销售楼盘回笼资金以偿还贷款，是其降低高负债率的现实手法。
前不久，远洋地产（3377.HK）总裁李明就指出，地产要回归营销。他认为，目前对房企来说最需要解决的就是营销问题。为此远洋地产还提出“公司一切为了销售，销售一切为客户”的发展战略。
富力地产也制定了明确的销售计划，即今年的销售额为240亿元，其中上半年为85亿元。
据了解，恒大地产在全国有近50个项目，除了目前在售的项目，近期在全国将有超过10个新楼盘开售。为了解决资金压力，恒大地产今年也布局了一个超过500亿元的年度销售计划，并牵手国内领先的销售代理机构易居中国、合富辉煌（0733.HK）以及世联地产，由三者分摊旗下40个房地产项目的销售代理权，以完成今年一年将近840万平方米销售面积的任务。
这500亿的销售额等于碧桂园（2007.HK）、保利地产、中海三家地产巨头去年全年销售额的总和。
2007年，只有万科的销售额达到523.6亿元，成为国内首家突破“500亿”的住宅开发企业。杨少锋认为，目前恒大地产部分项目启动七折销售战略应该是其实现巨额销售的应有之义。
与此同时李思廉也指出，今年富力地产将拼命卖楼。对此杨少锋分析表示，未来各大开发商在制定降价策略的时候，可能会根据每个城市实际的需求制定不同的降幅标准，但全国性的降价肯定会成为今年的整体趋势。
“现在开发商不是为单个的项目销售去考虑，他们的目的是为了实现现金流的总体回笼。”杨少锋说。
最新消息显示，通过全国性的打折促销，万科首季销售额超过百亿。
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