| 来源： |
深圳特区报 |
发布时间： |
2008年03月28日 14:28 |
作者： |
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点评撰文本报记者陈聪王石：万科企业有限公司董事会主席蔡涯棉：香港置业国际集团主席赖国强：中原（中国）集团董事副总经理龙固新：德思勤置业董事长郭建波：英联国际不动产总裁高海燕：深圳社科院城市营运研究中心主任嘉宾
事件回放
价减量升成“见底”依据
进入三月以来，深圳入市新盘明显增多。此前，先有熙龙湾、梅陇镇以低价入市，取得良好的销售业绩。近期，万科第五园及禧园一期开盘。前者均价１．１５万元／平方米，一天半时间销售约１３０套；后者折后起价７８００元／平方米，推出３８７套住宅单位，当天成交超过６成。
此次万科第五园推出两种户型，８５平方米左右的两房和１１４平方米的四房，两房目前已基本售罄，只剩少量四房。万科楼盘销售人员表示，绝大部分是自住客，包括首次置业者和改善住房型置业者，久违的热闹场面重新回到了开盘现场。
同样低开的禧园开盘当天一共推出３８７套住宅单位，两房、三房和复式成为开盘当天消化最快的户型。部分购房者表示，楼价已有所回落，在可承受范围内，可以购买总价低的小户型单位作为过渡，自住投资两相宜。
“卖得好，说明价格在短期内已接近市场底部。”一位开发商表示，万科第五园探底热销给了市场一个价格标杆。“整个市场价格体系将在此基础上重新梳理，未开盘项目将据此定价，在售项目也会据此调整价格。”
布吉的一些楼盘也上演了同样的回暖景象。“从农历春节到现在，我们已经卖了五六十套单位了，而大部分单位都在１万元／平方米以下。”布吉附近东方盛世销售人员表示。深圳国土房管局网站近期成交数据也显示，东方盛世、龙园意境、慢城等楼盘成交旺盛。一些业内人士认为，深圳“底部”已基本明朗，近期深圳楼市价格体系有依此调整的可能。也有一些人表示：即使短期内楼市已经触底，未来仍有反弹的可能。
点评“价格”是左右楼市冷暖的关键。通过前段时期的成交低迷期，大家意识到去年的价格其实已经背离了市场规律，也是受到了大量投机资金干扰的结果，在政府调控措施出台后，市场选择了理性的价格回归。这样的现象早期只是在少数几个楼盘中悄悄露面，而当消费者对这些楼盘表示了青睐后，更多的楼盘或明或暗地加入了降价的行列。
从实际的市场例证来看，大多数愿意进行较大幅度让利的楼盘都取得了预想的效果。的确，从开发商角度讲，主动探底有利于吸引买家进场，加速市场回暖。从消费者的角度来讲，能够取得９折、８折的价格购买住房，实在是一件好事，而当价格线回归到可以接受的限度，购房者的全面回归当然可以理解。
当然，结论虽是楼市复苏与价格紧密相连，因为市场的背景是极其复杂的，即便是同一地区的不同类型产品，也有不同的“复苏价格底线”。只有当其价格切入回合理的区间，才能真正回归活跃的景象。同时，置业者也对物业的性价比提出了更“苛刻”的要求，高性价比是置业者最为看重的，所以如何提升项目性价比，应该成为今年开发商关注的主旋律。
争论焦点
深圳楼市何时“见底”？
【龙固新】
阶段性底部正在形成
此轮房地产周期的“底”在何方？按照最近几个月深圳一手楼房交易价格１５０００元／平方米来说，降价３０％已经接近２００７年第一季度的价格，降价４０％则回到２００６年中的水平。楼市将自然形成“政策底”。如果说，市场公认的“政策底”再降幅３０％，这个所谓的底将会被击穿，但真正的底部已经不远了。从目前的市场反馈看，深圳楼市正在回暖，阶段性底部正在形成。高品质、高性价比的楼盘，在去年第三季度的销售价格上降低２０％－３０％，普通楼盘３０％－４０％，将进入市场理性的接受价格区间。
【郭建波】
六月将有低点出现
随着深万科、金地等的新盘价的大幅调整和成功放量，更多的观望中的地产商将处于更加被动的市场境遇。就深圳楼市的情况而言，最近半年的观望刚刚结束，楼价重心的下滑只是对去年跳空炒作的修正和缺口回补。套牢者的数量没有预计的那么多。随着趋势的明朗，四五月份楼市将会开始探底放量寻求支撑。
楼市在六月份将有低点出现，年底将会趋稳。因为，随着从紧的货币政策的明朗化并于楼市需求的刚性化的平衡，楼市波动的空间并不大。租金市场的坚挺是最好的注脚。
在上半年宏观政治金融形势的不可预见性加大的市场背景下，随着楼市价格的理性回归，不动产投资仍然不会降温。
【赖国强】
深圳楼市接近底部
深圳及广州的成交自去年年底开始疏落，加上受农历新年影响，令交投量进一步下降，故楼价有一定的下调压力。
深圳整体楼价于去年年底直到现在已下降两成半至三成，然而三月以来深圳交投企稳，楼价并没有进一步明显下降，不少用家已陆续入市，估计楼市将近见底，可逐步吸引投资者趁低位入市，预料楼价可望止跌回升。
点评
有人说楼市如股市，消费者的心理都是买涨不买跌，但从近期的深圳楼市表现来看，楼市与股市显然不可相提并论。地产老大万科率先“破冰”，在其全国的楼盘主动降价，在深圳、东莞等地降价３０％挑战楼市底线，紧接着深圳金地、鸿荣源等各地品牌发展商纷纷迅速调整战略，进入战圈，降价幅度也在２０－３０％之间，并得到市场认同，销售率逐步上升。
事实证明，适当的降价措施可以加速市场回暖，帮助开发商赢得市场信心。万科等的探底价格证明刚性需求依然强劲，已经趋近目前的市场定位，符合人们的心理价位。大众楼盘，能符合心理定位的产品才容易获得买家的青睐。买方市场的出现，房价开始进入理性通道。而近期深圳新房的推盘量明显上升。供应的增加似乎使得买方的市场特征更为坚定。
２００７年难得一见的促销手段已开始登场。据悉，不少新项目都以市场最为关心的价格作为营销重点。直接、有效、理性的营销是要恢复买家对市场、项目、产品的信心，消除观望心态，选择合理的价格区间与入市时机，让买家认识产品价值及增值性，才是地产营销的突破方向。
后市猜想
楼市趋稳VS市场波动
【王石】
小涨仍有可能
中国的经济形式依然良好，并没有出现经济泡沫的征兆，中国地产的刚性需求仍然存在，２００８年进入地产调整是一件好事。
２００５到２００６年，中央每调控一次，深圳的房价就反弹一次，但是从紧银行货币政策一出，整个市场傻眼了，所以，开发商或市场与政策博弈是没有任何意义的。２００８年深圳市场观望仍会持续数月，房价如果要反弹，最快也要等到２００８下半年，小涨是可能的，暴涨反弹的几率不大。
【蔡涯棉】
全年楼价趋于平稳
深圳因去年楼价升幅较急，故下跌幅度也较明显，近日万科及金地于当地以折扣价推盘，更进一步拖低楼价，不过也因发展商的减价策略，令成交有止跌迹象，估计四至五月深圳成交将陆续增加，从而令全年楼价趋于平稳。
由于新盘出现减价现象，已有港人开始留意，再者人民币升值前景佳，也会吸引港人入市以赚取汇价差额，预计深圳楼市短期或将未能走出阴霾，惟长线投资潜力仍获看好。
【高海燕】
下降已成定局
对２００８年的深圳房地产市场来说，已经不是争论拐点是否来临和房价是否下降的问题，而是市场各方有必要就房价下降的底线在哪里能形成一个基本的心理底线。否则，少数开发商因为不能把握降价时机并且担心出现多米诺骨牌效应一发不可收拾而继续坚守。房价不降到一个被市场普遍接受的价钱，深圳的楼市则很难回暖。就目前的市场形势看，深圳房价会先降再稳，有望回到２００６年全年均价水平或者略高于这个均价，即１万－１．１万元／平方米。
点评
业内专家虽然对楼市的后市发展存在一定分歧，但几乎都不约而同的认为，这一轮楼市的调整与前几轮有本质不同。
首先从市场表现看，从２００５年开始，国家开始对房地产市场进行宏观调控，经常每一次宏观调控的出台，市场都会产生两三个月的观望期。但是，每次观望期过后，深圳的房价就会涨一次，这是市场的心理性观望。而形成这轮楼市观望期的客观条件变了，市场整体购买力事实上是下降了。这个下降更多地表现在将原有的投资、投机泡沫挤了出去，使得楼市恢复到以自住为主的良性发展轨道上来。
正是基于上述的判断，有专家认为深圳楼市只有降价才能走出观望期。王石、易宪容等专家表示，本次的调整，政府是基于国家金融安全和社会稳定的角度考虑的，不会再因为顾及对房地产行业的伤害而缩手缩脚，所以宏观政策整体性和执行力都将较以往大有不同。
由此可见业界不要再有侥幸心理，迅速回归理性才是正确的选择。因为，当自住需求占市场主导地位的时候，开发商无论将房价定多高，都要考虑市场的实际购买力。
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