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"嘉宝田房地产(深圳)有限公司(下称嘉宝田)是深圳首家因为在限期内拒不缴交房屋公用设施专用基金(下称专用基金)而受到惩处的公司。"深圳市国土资源与房产管理局基金中心主任谢吾德说。
8月10日,深圳市国土资源和房产管理局在其官方网站上宣布,嘉宝田因拒交专用基金而被暂停房地产开发资质。根据<深圳经济特区住宅物业管理条例>等相关法规规定,开发建设单位应当按规定将所开发建设项目的专用基金及时划拨到市、区主管部门指定的银行专户。拒不缴交专用基金的,市国土房产部门可依法暂停该单位房地产开发资质。房地产开发企业一旦被暂停房地产开发资质,即会发生被暂停土地出让的投标竞拍资格、房地产预售、房地产初始登记、房产转移登记和抵押登记以及停办其他相关业务的严重后果。
"下一步我们将申请法院强制执行。"谢吾德说。
跨区追缴难
"嘉宝田花园项目是嘉宝田早几年开发的项目,我们要求这样的项目提供申报资料,然后按照建安造价成本的2%核算预收数,但是嘉宝田花园一直拒绝申报材料,视同拒绝缴纳,"谢吾德说。
嘉宝田是深圳注册的地产开发商,其主要项目就是嘉宝田花园,但是根据其内部人士透露,嘉宝田目前已经进入破产边缘,拖欠广发银行以及深圳市商业银行贷款本金合计超过4000万,拖欠年限较长,"经过加息、罚息以及滞纳金,这笔贷款的已经增加了50%,嘉宝田已经没有能力支付。"
另有消息透露,其老板廖庆生在深圳另外还组建了深圳庆生实业有限公司、深圳市恒能实业有限公司。廖庆生还在惠州成立了罗浮山嘉宝田乡村俱乐部有限公司,征地1300亩,投入巨资进行旅游地产的开发。另外,嘉宝田高尔夫乡村俱乐部的附近还开发了2栋240套高尔夫度假别墅,一座8层4星级酒店即将开业。这个项目还在进行中。
"可能嘉宝田会换掉深圳的公司,转而经营惠州的公司。"知情人士说。
对此谢吾德认为,国土局会对该公司申请法院的强制执行,但是跨区执行可能会"有点复杂",要看法律程序如何规定,但是只要公司存在追缴还是有可能成功的。
"开发商主动申报的并不多,全靠政府追缴。"深圳南山建设局房屋公用设施专用基金追缴办科长胥亦刚则表示,一些强制措施对于只开发一个项目就已不再做房地产开发的企业根本没有作用。
1994年前的空白
不久前的另一个案例却遭遇了尴尬,状告开发商未缴纳专用基金的深圳市华侨城荔园新村业委会败诉。
深圳市华侨城荔园新村荔园新村业委会因开发商拖欠房屋专项维修基金,于2005年元月4日向深圳南山区人民法院提起诉讼,荔园新村业委会把与该小区有关的沙河集团、沙河股份及国达地产告上法庭。
荔园新村小区在上世纪90年代初期由深圳市沙河房地产开发有限公司(后改组被沙河集团注销,债权债务由沙河集团承担)与深圳市国达房地产开发有限公司共同开发销售,共建有17栋八层住宅。其中有两栋楼由于业委会无法提供具体竣工日期而产生争议。
业主委员会主任詹承远介绍,根据<条例>17栋总的住宅专用基金约为人民币176万元。
2005年12月30日一审判决驳回业委会全部诉讼请求,深圳首例业主起诉开发商拖欠房屋专项维修基金案以业委会没有事实与法律依据为由而尴尬败诉。深圳南山区人民法院在判决书中表示,关于房屋专项维修基金的"规范性文件于1994年11月1日起施行,且在该规范性文件中并未规定具有溯及力。因此,上述规范性文件调整的对象应为1994年11月1日后竣工的住宅小区。因此,荔园新村要求开发商缴纳的1994年11月1日之前的两栋楼的专用基金没有法律依据,不予支持。"
荔园新村业委会随后在2006年元月提起二审,目前该案正在审理当中。
沙河集团则称,沙河地产的债权债务由沙河集团承接属实,但荔园新村的竣工日期是1994年1月23日,深圳市最早出台的物业管理条例于1994年11月1日生效;<中华人民共和国城市房地产管理法>1995年1月1日生效;<深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定>于1997年4月25日生效。上述规定均在涉讼楼盘竣工以后生效。
荔园新村业委会代理律师倪益明认为,1994年之前开发的小区,由于法律依据不足,导致这些小区陷入无处追讨养老金的境地。
追缴进行时
实际上,深圳市国土房产部门对专用基金的追缴已经开始了一年。
从2006年8月1日,深圳市国土局开始向1994年以后开发的房地产项目收缴专用基金。国土房产局物业监管处副处长雷昭新表示,全市需要追缴公用设施专用基金的项目初步摸底为5300多个,根据深圳市历年全社会固定资产投资额不完全统计和<深圳市房地产年鉴>等资料提供的信息进行测算,1995年-2004年,深圳完成房地产开发建设投资总计约为4013亿元,按建设总投资的2%比例匡算,应当收取的专用基金约为80余亿元。
根据国土局的调查,目前深圳市1994年前后开发建设的房屋项目,已经陆续进入大中修和更新改造阶段,部分专用基金发挥作用的时间已经到来。"房屋维修资金缺失的矛盾将迅速'浮出水面'",雷昭新说,
1994年6月18日,市人大通过了<深圳经济特区住宅区物业管理条例>(以下简称<条例>),规定设立了房屋维修基金制度。但由于各方面的原因,该制度一直没有得到很好的贯彻落实。按照深圳市现行物业管理有关法规的规定,房屋维修基金包括房屋本体维修基金和公用设施专用基金两部分。其中房屋公用设施专用基金占房屋维修基金的大部分。
据谢吾德介绍,全面征收以来,已有400多家房地产开发企业申报缴交专用基金19亿余元。
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