| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2007年08月10日 13:49 |
作者： |
任晓 |
| |
今年以来，Ａ股上市龙头房地产企业纷纷落实巨额融资方案，同时跑马圈地，争相改写“中国地王”记录。专家认为，“高负债”的背后，是“高增长”的支撑，实力不强企业的拿地能力和现金周转能力都将受到考验。专家建议，有关方面可考虑加强土地规划，将供应地块划小，以控制开发商的获地规模，避免少数大型开发商垄断土地资源。
开发商纷纷“跑马圈地”
2007年8月5日，碧桂园公告称，截至7月末，公司总土地储备量达到4500万平方米，成为中国最大的“地主”。7月24日，北辰实业与北京城开联合以92亿元在长沙拿下“中国地王”，“地王”为北辰实业带来了380万平方米建筑面积的土地储备。
国家统计局数据显示，2007年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米，同比增长10%，其中一季度下降8.6%;分地区看，东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米，增长14.3%,中、西部地区分别增长7.7%和5.1%。完成土地开发面积为1.18亿平方米，增长7.6%,比一季度提高了7.2个百分点。
有数据显示，2006年房地产百强企业的平均土地储备面积达到381万平方米。按此数据计算，则2006年房地产百强企业拥有的土地储备面积达3.81亿平方米。
土地储备量往往成为衡量一家房地产企业未来发展前景的重要指标。以万科为例，公司2006年年报显示，截至2006年年末，已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，其中去年新获项目47个，总占地面积约910万平方米，规划建筑面积总计约1222万平方米。到今年一季度，公司再增19个项目，规划建筑面积292.2万平方米。今年7月份，万科在全国各地拿地已经累计花费60多亿元。
高价拿地：实力强者胜出
万科相关人士此前回应“高价囤地”一说称，没有哪一个开发商会希望地价越高越好，都希望能够低价拿地，但市场规则是价高者得，现在土地资源越来越少，开发商对土地争夺也就越来越激烈。公司人士表示，当一个公司的资金周转率处于一个相对较高水平的时候，就可以承受较低利润空间，因而出价能力更高，也就可以承受较高的地价。万科拿地的能力、资本市场运作能力和开发能力都已经很强，相比其他企业而言，具有更高的成本承受能力。
但是，高价拿地也可能成为企业沉重的包袱。北辰实业与北京城开联合以92亿元在长沙拿下“中国地王”，北辰方面要分担约73.6亿的地价。资料显示，其净资产在2006年底为80亿元左右。这块“地王”的地价已超过其净资产。北辰实业年报显示，其2006年年底长期负债19.37亿元，流动负债45.25亿元，2006年底的现金流只有51.11亿元。买下“地王”之后，其资产负债率骤然上升。同时，保利地产稳居“高负债率公司”之列，2006年末资产负债率高达75.71%。
专家指出，“高负债”的背后，是“高增长”的支撑。实力不强的企业的拿地能力和现金周转能力都将受到考验。
改变土地供应模式
北京大学不动产研究中心主任冯长春接受记者采访时建议，改善现有房地产企业高价拿地的现状，有关方面可考虑加强土地规划，将供应地块划小，这样虽然地块多，但可以控制开发商的获地规模，有效避免少数大型开发商垄断土地资源、延长开发周期，加快土地的开发速度。
冯长春认为，天价“地王”的存在，有其合理性。目前，土地市场竞争十分激烈。由于土地资源的稀缺性使得土地增值；市场对土地的需求量增大，土地价格也随之水涨船高。
他表示，建立完备的住房保障体系，是当下房地产业发展的重中之重。在保障中低收入者的住房前提下，纯商品房开发商可以按照市场规律竞争拿地。
此外，应加强对企业使用土地的监管。企业往往以滚动开发、先期投入部分资金等方式，将土地储备转化为“项目储备”或正在开发项目，规避了政策层面的压力。冯长春指出，有关部门还需要对地产商在获取土地后，进行严格的后继监管和督察，同时，还需要以更加细分的标准对土地开发量、投资量进行限定。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
