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4月10日,北京市建委颁布<关于加强北京市房地产经纪机构备案管理和动态监管工作的通知>(以下简称<通知>),明令禁止经纪人员与开发商串通,互相炒卖房号、捂盘惜售等行为。
而记者从北京市房地产交易管理网了解到,北京市场上的一手住宅商品房,目前至少还有10万套尚未售出。即使没有新的项目入市,这个存量也需要一年半左右的时间来消化。
市场异动
北京正在上演这样的一幕:捂盘惜售的第一个信号就是量价背离。最先引起关注的是权威部门的一组数据。
3月底,北京市统计局公布最新调查显示,1-2月,北京商品房现房和期房销售面积分别比去年同期下降71.4%和42.4%。
对于突降的数据,业界一片疑惑。"目前,还不能断定是因为价格上涨因素导致购买力下降,还是由于宏观调控使得开发商的开发进度放慢,从而供应量减少。"潘石屹在接受本报记者采访时并没有提及开发商大量捂盘的因素。他指出,由于年初以来,北京市建委暂停了旗下的北京房地产信息网(简称E-FDC网)对外提供数据的部分功能,"分析起来有点难度"。
就在悬念还未解开之时,更为惊人的数据又扑面而来。有市场研究统计数据显示,3月份,北京单价万元以上的高档住宅销量整体狂跌,其中近七成销量为零套。
有例为证。来自北京市房地产交易网的数据显示(截止到3月23日),北京都城心屿一月份成交113套,2月份成交降为5套,3月份的成交量更是降到了零套。官苑一月份成交了38套,2月份成交量仅为7套,而3月份的成交量同样是零套。
"我拿到一份一个高档项目对11个竞争对手的销售情况监控资料,这些项目价位在每平方米10000元至15000元左右,3月6日至19日两周内,多数项目销售量在8套以内,新华联丽景、华源冠军城等项目还分别出现了一周销售额为零的情况。"一位业内人士向记者透露。
然而,与成交量严重萎缩背道而驰的是,北京房价依然是涨势不减,价格杠杆论突然在北京楼市"失了灵"。
来自国家统计局的数字,今年1月和2月,北京房价同比分别上涨9.9%和9.7%。还有专业统计机构的数据显示,2007年3月,北京高档公寓平均售价17777.5元/平方米,分别较一二月份上涨31.3%、24.2%,
显然,量价背离正在演绎一个异动的北京地产市场。
潜规则与高房价
突如其来的量价背离因何而起?
业内人士认为,土地增值税、限外细则的出台、加息、项目上调售价以及购房者的观望情绪都可能影响成交量和价格走势。"但至少可以排除供应量减少的因素。"
据北京市房地产交易管理网显示,北京市场上的一手住宅商品房,目前至少还有10万套尚未售出。即使没有新的项目入市,这个存量大概也要一年半左右的时间来消化。而北京仅一季度新入市的楼盘就多达上百个。
据此推断,业界似乎更愿意相信这是一场捂盘惜售的"销控游戏"。
"我们这里现在根本没有房子可卖,只有几套是预留给公司高层的,还有几套被用作员工宿舍。"上月底,记者在采访一家总部刚刚从深圳迁到北京的上市公司时,正好从他们策划经理那里得到了这样的一种说法。
而据记者了解,在这家上市公司内部,高层炒房的现象极为严重。只要是公司中高层,手里一般都会有数量不等的房源,待价而沽,变相炒房。而这家公司位于东四环附近的楼盘一年时间已经从单价9000多元飞涨到了13000元。
"作为对管理层的一种福利,这种做法几乎成了这家公司不成文的规定。"一位知情人士向记者透露。
于是,策划经理的话外之音不言而喻。
据了解,除了这种公司内部炒房之外,还有一种名为"吸筹"的销控手段。具体说就是开发商平时不散卖,开盘时,把平时积累的客户都通知到,如果客户不多,个别开发商也会用自己员工来凑,造成房子热销的气氛。在这种销售策略下,北京房地产交易网上就会显示,平时房源不多,也没什么成交量,但开盘前后会集中体现。
捂盘禁令
如此看来,4月10日,北京市建委的一纸"捂盘令"显然是有的放矢。
根据<通知>的内容,被北京市建委列入监管重点的行为共有26种,包括未使用行政主管部门或行业组织推行的合同示范文本,利用格式合同对委托方做出不合理、不公正约定的;利用虚假信息、过时信息进行宣传,发布虚假广告、签订虚假合同;互相串通等,但是重中之重就是明令禁止经纪人员与开发商串通,互相炒卖房号、捂盘惜售等行为。
同时,中信证券资深分析师王德勇在接受本报记者采访时指出,"捂盘要承担法律风险,惜售要赌市场风险"。
王德勇的理由很简单,一直看多房地产的他现在更多地是持谨慎意见。
"今年北京房地产有两个现实,一个是房价高位,再一个就是政策的严厉程度不容忽视。如果这些严厉的革命性政策成为事实的话,价格的下降几乎是难以避免。"王德勇指出,价格的拐点如果有的话,发生在下半年或年底。
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