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房地产 |
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| 谁来分享保障性住房的千亿利润蛋糕？ |
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| （声明：本报告为历史研究报告，仅供新财富最佳分析师评选活动展示使用！) |
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? 行业定位变化将为保障性住房发展带来新的契机。目前行业已经开始从此前的单一市场化供应逐步转为保障性住房和商品房相结合的双轨供应体系。多年来一直被行业低估的保障性住房建设将迎来新一轮发展。
? 保障房建设规模庞大，需要包括开放商在内的社会各方的支持。2011年计划建设的1000万套保障房需筹措1.3万亿资金，其中，中央和地方政府仅能保证400亿元和200亿元财政拨款，棚户区企业和职工保证投资3400亿元。那么，剩余需要各地筹措的8000亿元庞大资金必须依靠包括开发商在内的社会各方力量的支持。
? 重新认识保障性住房。虽然保障房净利润率低，但总量大、市场有保障，是行业获得新增市场和稳定利润的重要途径。目前，保障性住房经营模式也开始升级，这是保障性住房建设未来获取更大利润的契机。
保障房建设具备持续性：未来5年内保障性住房都将成为国家建设重点，相关利好和扶持政策将不断出现，相比商品房而言不存在政策打压。
建设规模持续扩大。未来5年20%的市场需求将由保障房来实现。按照2009年保障房投资占市场4%来看，未来有5倍增长空间，而商品房市场面临下滑风险。
市场旺盛，利润不可忽视。由于价格较低，保障房基本不愁销路。按照4%到6%净利率测算，2011至2015年保障房净利润将在1153亿到1728亿之间，占行业总利润的7%到10%左右。
盈利模式开始升级。我们分析了保障性住房的6种盈利模式，其中的配建开发、综合运营开发和工业用地转换开发模式可以为开发商带来更高的附加价值。
? 可关注的主题投资标的：我们选择了与保障房建设有关的9家开发商，即天房发展、北京城建、福星股份、首开股份、鲁商置业、栖霞建设、中天城投、西藏城投。重点推荐天房发展、北京城建和福星股份。
天房发展。公司长期致力于天津市保障房建设。按照规划，2010-2012 年天津市规划建设中小套型住房（含限价房）2975万平，经济适用房1660万平，廉租房15万平推算上述三种保障房合计4650万平，占同期天津市全部住房建设规划总量的75.98%。公司经营规模有望受益。
北京城建。公司一直致力于北京城区重点项目建设、同时具备环保（参与污水治理投资）、金融股权（拥有国信证券股权）和融资概念（非公开增发延期已经获得北京国资委原则同意）。公司目前保障房项目包括旧城改造和配建项目等。
福星股份。公司在武汉地区城中村改造工程中占有明显优势。目前城中村改造项目累计建面达838万平。同时，公司正在进行“多（单）晶片切割钢丝”开发。
? 风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。
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