房地产投资保持高增长，增速回落或将反弹。06年全国房地产开发投资增长21.8%，同比加快0.9个百分点，但比1-11月回落2.2个百分点，延续了下半年以来的回落态势，预计07年一季度房地产投资增速再次抬头的可能性非常大，并将带动固定资产投资增速出现反弹。
全国主要城市房价涨幅仍然偏高，二次调控效果非常不理想。06年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，环比上涨0.6%，涨幅比上月高0.1个百分点，全年全国房价平均上涨5.5%。上海房价微涨1.9%，总体表现比较平稳；北京房价大涨34%；深圳全年房价也上涨30%以上；广州新建住宅均价上涨24.5%。除上海外，全国主要城市房价涨幅仍然偏高，显示前期房地产调控并未达到预期效果。
土地增值税清算拉开三次房地产调控序幕,随后还有新措施出台。土地增值税清算将对房地产企业产生实质性的不利影响，会普遍加大房地产开发企业资金压力、压缩开发企业利润空间，降低行业毛利率,我们预计平均会下降5-10个百分点。该政策的出台再次显示了高层从严调控房地产的决心，随后还可能有一系列调控措施出台，新一轮地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进，重点将加大已颁布政策的执行力度。
低配地产股，回避三次房地产调控风险。我们在去年12月的行业月报《地产股短期估值合理》和07年房地产投资策略《地产股留一半清醒留一半醉》中提醒投资者，"地产股短期估值合理，警惕阶段性调整的风险"。我们的理由是：（1）目前地产股估值水平已充分反映目前业绩增长以及公司项目储备的增加和售价上涨导致的NAV提升；（2）由于二次房地产调控效果很不理想，两会前后会出台新的调控措施，对地产股产生打击。我们建议低配地产股，回避三次房地产调控风险，给予行业短期"中性"、中长期"谨慎推荐"的投资评级，给予"保招万金"等重点公司"谨慎推荐"的评级。
（详细报告请见附件）
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