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房地产:将伟大的成长进行到底

来源：	中信证券研究所	发布时间：	2007年10月04日 16:35
作者：	王德勇	关键词：	最佳分析师

过去的两个月，即便遭遇了严厉的宏观调控，地产指数依然从6月8日的1228点上涨到目前的1394点，涨幅达到了13.52%，而同期上证综指下跌了1.76%，地产股的抗跌性已经得到了充分的验证。
　　即便如此，我们仍然认为地产股被严重的低估，低估的根本原因有两点：
　　第一，是投资者对中国当前房价上涨机理认识不清晰；第二，是投资的逻辑错误。目前证券市场普遍的逻辑是，“房价争论=引发宏观调控=抑制了房价的上涨=房地产行业景气度降低=地产股投资价值的下降”，由此及彼的简单逻辑推演已经在事实上引起了对房地产行业前景的误判。..从产业链和房地产企业盈利模式的角度来看，房价上涨的驱动要素不外乎四个，一是房屋成本的提高；二是行业盈利能力和控制能力增强，即开发商的利润提高；三是产业链环节增加，主要是投机性炒作扭曲了房价，四是需求拉动，旺盛的需求抬高了房地产的价格。目前来看，房价上涨的驱动因素并没有消除。
　　全部（或者大部分）依靠市场解决住房问题的政策设计造就了房地产市场的景气。现在，这一政策没有发生根本的变化，因此，房地产市场的景气仍将延续。
　　退一步讲，房价的上涨与否已经不是决定地产股投资价值最主要的原因。行业的整合，股权分置改革和全流通以后做大市值的渴望，央企的整体上市，市场融资功能恢复后民营企业资产注入、做大做强等等使地产公司快速成长才是未来房地产板块的重要看点，而这些都与宏观调控是否有成效无关。
　　2006年中期，有22家地产业绩大幅增长，地产股将以基本面的好转扫除来自各方的质疑。

(详细报告请见附件)

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将伟大的成长进行到底—对中国当前房价和地产股投资逻辑的深层思考.PDF

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