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　　房地产

过度反应还是拐点来临？

来源：	光大证券研究所	发布时间：	2007年09月23日 09:27
作者：	赵强	关键词：	最佳分析师

今天，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。该文件要求从2007年的2月1日起，对土地增值税进行清算，并就清算的范围与条件、抵扣项目的确定和具体征收的程序性规定做出了明确而详细的规定。受此负面消息的影响，昨天地产股出现了罕见的整体暴跌行情，万科等龙头公司的股价也以跌停收盘。
　　理论上，开发商的净利润将下降5%-13%:显然，土地增值税的清缴将增加开发商的成本，从而使其净利润下降，项目的内部收益率和公司的净资产收益率也随之降低。因此，土地增值税的新政策将降低成本开发商的预期盈利和净资产价值（NAV）。我们知道，土地增值税实际上是实行所谓的"超率累进税率"，因此增值幅度越大，税率也越高。（见表1）因此，利润率高的公司受得影响更大。
　　华侨城（000069）所受影响最大，万科、金地和中企已经预提:上市公司中，我们认为华侨城（000069）所受的影响最大。虽然，由于未纳入合并报表，公司开发的波特菲诺项目的毛利率数据并未披露。但是，根据房价和开发成本的数据，我们估计该项目的毛利率将在50%以上。若按最近的售价计算，毛利率可能已经超过了70%。因此，我们估计税收政策对华侨城地产业务的净利润影响将近30%。
　　其次，从三季度的业绩来看，中华企业（600675）和阳光股份（000608）的毛利率也较高，这主要是因为上海和北京的房价涨幅较大，而公司的拿地成本较低。我们认为，这种情况将来还会出现在亿城股份（000616）、招商地产（000024）等公司身上。
　　万科（000002）和金地集团（600383）的毛利率虽然也超过了30%，理论上的影响也超过了10%。但是，这两家公司在06年的业绩中实际上已经按清算的方式进行了预提，因此对06年的业绩影响不大。对于07年以后的业绩，市场的预测基本上是根据开发量的增幅推算的，而公司内部的收益率测算也已经预先考虑了这些因素，没有比较做大幅度的修正。中华企业的情况也类似。对于其他的公司，我们估计或多或少都会受到负面影响，我们将与公司进行进一步沟通后，再调整未来两年的盈利预测。
(详细报告请见附件)
　　

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文档附件：

行业快报-国税局土地增值税-修改-20070118.doc

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