现如今市场，卖得最火的理财产品，整体预计年化收益率最高的应该就是房地产类理财产品。但你知道这些资金是由哪个房地产商运作吗，又用于哪个地产项目中呢？

　　当国家政策调控，收紧房产市场的贷款额度，房地产商的资金怎么变了法子借银行之手在从民间融资？风险又如何定义？就由零售银行实验室来解密。

　　考虑借款人长期还款能力，光大借款人保利还款能力差

　　根据零售银行实验室统计，从今年初始，现发行并在运行的房地产类理财产品达到60款，主要的发行主体是光大银行，其次是中信银行（601998）。该60款理财产品预计年化收益在4%至6%之间，预计年化收益最高的房地产信贷产品是兴业银行（601166）为私人银行客户发行的2010年第六期万利宝，708天的运行时间，预计年化收益高达9%。

　　作为投资者，面对如此高收益的理财产品，会有多少人因心动而购买。理财周报记者从市场调查到，各银行——发行销售的房地产理财产品，受大量投资客追捧，一上市便销售告罄。

　　但作为购买该类产品的投资者，你知道你的钱借给哪个房地产商了吗？运作到哪个房地产的项目了吗？理财周报记者从该60款产品的说明书中发现，有绝大部的产品并没有提供预计募集资金量及该笔款项使用项目。对于这类产品信息不透明化，投资去向清晰，理财周报从多角度考量此类产品的风险。

　　零售银行实验室从该60款产品中寻找可以进行财务量化的房地产开发商，保利地产（600048）、首开股份（600376）及金融街（000402）。考虑房地产理财产品的运作时间长达2至3年，实验室根据该三家公司公布的今年一季度的数据演变三个评价指标（具体表单见E8-E9），评价房地产公司所做的理财产品的风险程度。

　　三个评价指标分别是变现能力、账面资金充裕系数及长期还款压力系数。我们根据具体指标数可以看到首开股份变现能力强于另两家公司，其次是金融街，最差是保利地产。

　　对于账面资金情况首开股份资金最充裕，其次是金融街，最差是保利地产。首开账面的充裕度是保利地产的3倍多，这与保利近期疯狂拿地有相当大的关系（今年保利拿地情况见E8-E9）。最关键的指标则是长期还款压力系数，保利地产长期还款是最有压力的，最轻松的是金融街，其中保利地产的长期还款压力是金融街的4倍。

　　此60款产品中光大银行发行的两款产品借款方都是保利地产，分别是阳光理财“T计划”2010年第七期产品2和阳光理财“T计划”2010年第九期产品4，运行时间都是长达700天以上。

　　银行内部控制地产商风险，监管部门提醒风险存在

　　目前CPI不断上涨，居民储蓄利率较低的时期，再加上股市表现不佳的情况下，房地产类理财产品必定成为投资市场的香饽饽。现在国家对房地产政策的变幻莫测，无法在收益上对未来做判断，各银行也会加强对此类产品的风险控制。记者了解到某股份制银行在选择合作企业时是有一个标准的，一个是要看这家公司本身的资质，必须达到我们的标准，另一个是要考察开发的项目，比如开发项目在核心区域或核心城市。

　　除了解项目的位置外，银行也会派专员去现场勘察项目进展情况，保证项目的顺利进行，在结束产品时达到预计年化收益。记者从兴业银行了解到，发行的2010年第六期万利宝产品，每两个月有专员去实地考察，这样才能屏蔽该产品的风险。

　　理财周报记者也从多方了解到，银监会并不鼓励银行发行这类理财产品，并有专家提醒，目前整个房地产市场非常不稳定，国家相关部门对地产资金链的监管越来越严格，房地产信托和相关信贷类产品也将面临更多不确定性，因此投资者不应只看到收益，还要根据自己的实际情况对投资做一些调整，比如分散投资。