“一方面如基金、银行等金融机构在抢占市场份额；另一方面，来自于监管部门或公司本身的风险管控在加紧，这使得一些不符合资质要求的开发商或项目被挡在了门外，使得这部分市场进一步被压缩。” 

　　被视为“融资利器”的房地产信托，终于开始面临一次真正意义上的“关卡”。按照理论，进入集中兑付年限的房地产信托，将于今年7~9月迎来“洪峰”期。与此同时，中国银监会主席尚福林对“加强房地产信托风险管理”的强调，也使得房地产信托重新被推至风尖浪口。一时间，提前清盘、借新还旧等各种“过墙梯”争相出现，表面一派平静之下却是暗潮涌动。谁将成为推倒房地产信托的第一张多米诺骨牌？
　　始于资金压力
　　7月，一份名为“武汉泛海城市广场信托贷款集合资金信托计划”的信托产品正式对外募集。涉及其间的，是泛海建设（000046.SZ）旗下的武汉泛海城市广场项目。据悉，这只发行规模为15亿元的信托产品，产品期限为2年，年化预期收益率在9.5%~11.5%左右。根据公开资料，所募资金将向借款人，即泛海建设子公司武汉泛海城市广场开发投资有限公司发放信托贷款，以投资于项目开发建设所用。
　　《第一财经日报》记者查询后发现，事实上，深谙资本之道的泛海建设，早已与信托有过多次接触。其借道信托的途径，从2010年之后的融资步伐可见端倪。自房地产宏观调控以来，出现在泛海建设对外担保公告中的信托公司名称，不下数家。
　　2010年12月，泛海建设发布公告称，集团将为子公司武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司（下称“武汉公司”）提供担保，以向方正东亚信托申请6亿元信托贷款，年利率为6.14%。
　　临到期限1年结束时，泛海再度为同一子公司提供担保，对象却换作了江苏国际信托。金额同样为6亿元，不过却操作成了不同的产品架构，即第一期为期限1年的1.2亿元信托贷款；第二期的4.8亿元1年期信托贷款则在1期到账后再行集合而成。这一次的信托贷款年利率上升成7.74%。
　　不仅仅是武汉项目，属于旧城改造的上海董家渡项目亦是如此。2010年1月，中诚信托以其自身受托管理的单一信托10亿元参与上海项目公司增资，并持有40%股权，投入增资款则用于董家渡项目开发。2011年8月，由于该项目未能全部完成合同约定指标，最终由泛海建设以不超过11.40亿元人民币回购中诚信托所持的40%股权终止。
　　熟稔信托工具运作的泛海系当然不止于此，在回购40%股权之后，立刻以12亿元作价，再度将不超过48%的项目公司股权转让给了四川信托。
　　在泛海建设的信托运用过程中，这种新旧更替的情况反复出现。2011年11月，公司方面称，控股股东将质押给中融国际信托的1.6576亿股公司股解除关系，同时，上述股份被随即质押给了吉林省国际信托。同年12月，质押给中融国际信托的2.52亿股被予以解除，泛海系同时将持有的泛海建设股份1.364亿股质押给了重庆国际信托。
　　以房地产为主业的泛海建设，资金压力可谓巨大。据其2011年年度报告披露，截至去年年底，公司全年在建及开复工面积近411万平方米，几乎比2010年开工量多了一倍。尤其以北京、上海、武汉项目投入巨大。期内公司短期借债金额激增83.22%至11.27亿元，现金则下降近七成，从年初的26.76亿元减少至8.51亿元。
　　进入下行通道
　　即使在业内外认为兑付风险陡增的2012年，仍然有信托公司酝酿新发房地产信托产品。这种对于房地产业的“青睐”，信托业从未试图掩饰。
　　以上述泛海建设为例，“从表面上看，这家房企的资金压力很大，但是其融资能力委实很强，这对于信托来说，本身就是一种安全保证。”一位信托公司人员坦率告诉记者。他身处的企业，亦曾与泛海系合作计划过融资产品的发行。
　　中国人民大学信托与基金研究所所长周小明认为，2008年至2010年的3年时间内，信托业呈现出快速增长，房地产信托业务是其主要动力之一。这3年内，作为利润主力的房地产信托业务，对信托报酬收入的贡献度约占三分之一。
　　自2010年以来，房地产信托产品的收益率不断升高。2010年初，房地产信托平均年化收益率为8.55%，临近2011年11月时，平均年化收益率已达10.84%，明显高于其他信托产品。如平安信托为富力地产发行的一只信托产品，就是由于年化收益率高达13%从而遭遇“秒杀”。
　　自2011年6月之后，原本炙手可热的房地产信托却进入了下行通道。周小明表示，究其原因，还是由于国家对房地产市场的宏观调控始终未予松懈，从而导致房地产市场风险加剧。
　　正略钧策管理咨询合伙人王丹青称，“资金有自己的投资取向，根据市场现况已经产生兴趣转向。”2012年，房地产信托的余额已经连续两个季度呈现下滑趋势。中国信托业协会公布的数据显示，一季度间，房地产资金信托余额为6865.7亿元；这一数据到了二季度，已下降至6751.5亿元。房地产信托资金占比则同步下降到12.81%，为2010年三季度以来新低。
　　“信托公司面临的压力有多重性。”一位信托业界人士表示，“一方面如基金、银行等金融机构在抢占市场份额；另一方面，来自于监管部门或公司本身的风险管控在加紧，这使得一些不符合资质要求的开发商或项目被挡在了门外，使得这部分市场进一步被压缩。”他口中所称的资质，除了项目必须满足房地产信托贷款的“四三二”标准之外，对于企业资质亦有一定的审核标准。
　　据用益信托工作室提供的统计结果，2011年一级资质开发商占35%，二级及三级资质开发商分占23.03%和7.46%；但在2012年一季度，一级资质开发商占比上升至38.6%，而二级和三级资质开发商分别下降至12.87%、1.75%。
　　不过，今年，泛海建设的信托使用计划仍在紧锣密鼓进行之中。2月份，泛海系拟与中信信托合作发行总规模170亿元的信托计划；5月，武汉王家墩中央商务区兰海园、香海园住宅项目的开发，向平安信托融资6.5亿元的信托贷款；7月，以武汉泛海城市广场为融资主体，向四川信托提请15亿元的贷款。这一轮“雪球”还在继续滚动下去。