| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2011年10月13日 09:41 |
作者： |
季成 |
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近日，银监会要求各银监局所辖信托公司根据业务情况填写《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》，调查项目包括项目属性、资金来源、房地产项目的类型、信托资金运用方式、项目的流动性监测等相关指标，并且要求根据项目运行情况注明风险判断意见。这是银监会首次对特定房地产公司进行信托业务调查。
受此影响，绿城中国股价接连下跌，仅22日一天就下跌了16.23%。当日下午绿城发布澄清公告，称公司并没有从银监会接获任何有关调查的官方通知，有关调查也并不是针对绿城集团。
其实，绿城集团通过信托计划融资早已不是新闻，其旗下上市公司2010年年报披露与多家知名信托公司合作，涉及信托资金总额50亿元。据分析，今年绿城集团借道信托的融资规模更大，可能超过百亿元。
对于绿城信托产品的兑付风险，业内人士认为短期内并不大。经普益财富不完全统计，绿城已发信托产品将在10月和11月面临到期偿付，总额约为1.5个亿。普益财富信托研究员范杰认为："就现在可查的产品资料看，这部分产品的抵押率都小于50%，风险基本可控。并且如果在产品条款中规定了信托公司对项目有一票否决权的话，产品风险就更小。目前业内担心的主要是销售不足导致不能及时回款。"
热销的背后
借道信托进行融资，绿城绝非唯一的房地产公司。国际投行瑞士信贷的统计数据显示，包括雅居乐、富力地产、合景泰富和保利香港在内，不少开发商过去一年的新债务中，约有一半来自信托贷款。如果将上半年新增的房地产信托融资和开发商新增贷款相比，会发现上半年新增信托融资2080亿元和开发商的银行贷款2110亿元相差无几。
去年以来，我国金融机构的信贷额度越收越紧，业内人士认为，考虑到近期房地产市场的动荡，再加上此前银行近四成的贷款都已投入房地产，银行已无力为房地产企业提供更多的信贷资金。而相对于银行、信用社、城商行等金融机构，通过信托公司的融资，则不被算在金融机构信贷的统计里。因此，融资成本并非"最优"的信托，就成了房地产企业快捷之选。
根据好买基金研究中心的资料，除最底层赌场的日息之外，中国借贷市场可以分为五个层次。
第一层为民间钱庄，这个市场的传统借贷对象主要是民营企业中的高风险追逐者。第二层以民间担保公司、小额贷款公司、当铺为代表，在江浙等民营经济发达地区，民间借贷异常火爆，月息一般4-5分，预期年化收益率超过60%，也有超过100%的。第三层是信托公司，通过与融资方制定一系列抵押、担保条款，发行信托计划进行融资，贷款实际利率以15%-20%居多。第四层是信用社和城商行，按照国家规定，信用社和城商行可以以高于基准利率80%左右的价格放贷，即可到年息12%左右。第五层是国有股份制银行，受到国家政策的严格管制，贷款利率最低。
对于房产企业来说，信托渠道是成本"次优"、手续"最优"的一种方式。今年上半年，房地产信托快速增长，半年就完成了超过去年全年一倍以上的资金量。根据相关数据统计，截至2011年6月末，房地产信托业务余额为6051.91亿元，较去年同期增幅达91.9%。上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。
房地产信托的热销，一方面是因为开发商缺钱要大规模融资，另一方面预期收益率不断走高。今年以来，大多数房地产信托产品的预期收益率都在10%以上，一些股权投资类产品的收益率达到15%以上，个别项目甚至达到25%。
监管趋严
早在今年5月份，银监会就下发了《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》。近日又下发了《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》，要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的措施，做到对房地产信托项目兑付风险"早发现、早预警、早处置"。
在监管趋严时，房地产信托发行规模开始下降。今年6、7、8月，房地产信托发行规模占比分别为56%、43%、35%，持续下滑。根据普益财富统计的8月份信托市场月度报告，当月投资房地产的信托产品达74款，平均募集规模为2.22亿元，较7月份大幅下降了1亿元。从最新数据看，下降趋势仍未停止，在9月17日-23日一周中，投资于房地产领域的产品共有7款，在当周所发产品中仅占24.14%。
在这种背景下，房地产信托产品收益率出现新变化：3年以上（含3年）期限的房地产信托产品平均预期收益率，与2至3年期的收益率出现倒挂。数据显示，1至2年期（含1年）房地产信托产品的平均预期收益率接近11.5%，2至3年期（含2年）期限的平均预期收益率则略降至11.5%，而3年以上（含3年）期限的平均预期收益率仅在10.5%左右。
范杰表示，房地产信托收益率倒挂现象，主要原因在于信托公司对房地产风险的规避等因素。同时，房地产开发商迫切需要短期资金来维持流动性，因此对长期的信托产品需求不是很大。
不过，对比统计数据可以发现，8月份房地产信托产品的预期收益率相对其他产品仍有较大优势。比如，1至2年期（含1年）期限的工商企业类信托产品的平均预期收益率接近9.5%，基础设施类产品更是低于8%，这两类产品的收益率均低于同一期限的房地产信托产品。再以2至3年期（含2年）期限产品为例，工商企业类产品的平均预期收益率接近10%，基础设施类则仅微高过8.5%，双双低于房地产信托产品。
对于投资者来说，此时要仔细衡量，买入房地产信托产品后多赚的两三个百分点，是否足以弥补潜在的兑付风险。
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