| 来源： |
东方早报 |
发布时间： |
2009年01月10日 11:42 |
作者： |
股小菜 |
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本周，央行金融市场司副司长霍颖励在国务院新闻发布会说了稳定楼市的话语。在投资家看来，他透露的另一个消息更为振奋人心——中国大陆将诞生首个REITs。
听闻过香港“领汇”事件的投资者估计对REITs不会陌生。REITs说穿了，就是一个房地产信托投资基金，与民间信托基金的区别是，这是由央行牵头拟定的。目前，REITs可走的渠道有两条，银行和证券渠道。理论上讲，真正的REITs是在交易所流通的，每个人都可以买卖，毕竟REITs是属于资产证券化的一种方式。
那投资者怎么通过它赚钱呢？依香港最大的房地产信托投资基金——领汇REITs的经验看来，REITs大兴之时，都是房地产市场比较沉寂的时候。而往往这个时候，央行都会实行低利率以刺激房贷，此时，REITs就以明显高于银行的收益率博得投资者的喜爱。
据了解，央行最近几年来一直会同有关部门研究REITs，已经形成了初步的试点总体构架，有关方案正在和有关部门会商，会商结果将报国务院同意之后开展试点。该试点管理办法的推行原则是：制度先行、试点并行。REITs将以依托信托制度的形式，发行主体以持有物业或出租型自有物业为主，后者包括商业地产、写字楼、商铺。央行正与很多商业机构进行深入的全面接触，拟在管理办法出台之后选择几个成熟的试点方案并行推出。
REITs是否值得投资呢？
一个疑问是，在美国次贷危机下，房地产投资是否还风险过高？
这个问题，事实上，高层比普通投资者更加慎之又慎。他们对推出房地产相关金融衍生产品有一定顾虑，虽然央行、证监会、银监会等多个部门都在积极研究设计REITs产品，但有关REITs的政策一直处于搁置状态。在上个月，国务院出台的“金融国九条”和“金融国30条”中，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”，以期拉动房市，不过至今房地产信托投资基金并无明确时间表。
可以说，REITs一旦正式推出，至少先经过高层的反复论证，相对而言，已经是降低了最大的系统性风险。
另一个疑问是，国内REITs均是投资商业地产。商业地产投资是否有保障？
事实上，在全球资本市场，由于普遍预计商业房地产市场将受到宏观经济增长放缓的严重打击，最近REITs板块股票已经承受了巨大压力。联想融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容认为，从次贷危机的经验教训来看，基础资产的质量即租金现金流优良程度是REITs成败的关键，而在经济周期下行阶段，这一因素充满不确定性，因为物业本身现金流下降，面临一定风险。
尤其是目前中国真正意义的大型物业管理公司很少，到底REITs在中国有多少需求，是否可行，仍有待观察。但是，不容置疑的是，能获得商业地产REITs发行资质的地产商，估计也非等闲之辈。有消息称，REITs推出对缓和企业资金的作用应当类似于香港模式，REITs不会针对所有地产商全面铺开，只是针对少量优质房地产公司进行。股市融资因资本市场低迷而受阻，对这些公司而言，REITs可以适度缓解对商业银行贷款的依赖度，增加了一种新的融资渠道，可以适当缓和一下资金紧张问题，对于其他的地产公司而言，则享受不到这一政策的好处。
看来，在房地产开发商的选择上，REITs又帮投资者加上了一份保险。
第三个疑问是，REITs是否能像国际通行的那样免税？
有专家提议，国内本土REITs一定要有税收优惠。借鉴国外REITs发展经验，国内有必要出台相关法规、条例对REITs实行税收优惠，以鼓励其可持续发展。具体应参照国际惯例，并结合中国特色，基本以免税为主，大部分免税，少量税收优惠。REITs本身应免税，个人投资者也应免征个人所得税，对机构投资者采取税收优惠。
关于REITs本身的负债率，有专家提议，国内REITs负债率在50%至60%比较合适，新加坡REITs的负债率提到70%，但国内的REITs负债率达到60%就可以了。如果负债率达到70%，杠杆放大效应比较大，风险较大。另外，国际上主流REITs基金15%左右的资金可以投资开发性业务。
有消息称，天津泰达和中信证券有望摘取首只试点REITs的橄榄枝；而来自天津滨海和上海浦东的部分物业可能实现打包上市，上市地点分别为深交所和上交所。
香港当年推出REITs后，房地产发展首次超过新加坡。大陆的REITs推出后，市场将会怎样？可以确定的是，若大陆REITs像香港那样实现8%以上收益，发行很可能白热化。
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