“问”得直接,“回”得真诚!三湘印象详解观印象商誉、张艺谋、地产发展等问题

  6月14日晚间,三湘印象通过一纸详细的问询回复函直面深交所14连问,在向市场进行充分释疑的同时,也更为清晰地还原出一家地产公司在转型过程中所面临的种种挑战。问询回复中,就商誉减值、张艺谋等导演服务到期对观印象业务开展的影响、95亿存货去化等问题,三湘印象也进行了阐释。

  作为一家老牌的地产公司,三湘印象于2016年通过收购观印象艺术发展有限公司(以下简称“观印象”),开始谋求“文化+地产”双主业协同发展。

  然而,在先后遇到G20峰会而致项目停演、被投企业破产重整以及地方政府投资意愿降低等诸多情况之下,观印象业绩完成不及预期,并因此于2018年产生大额商誉减值损失。外加房地产收入也在2018年同比下降27.68%,两大主业双双下滑的三湘印象引发深交所关注。

  从问询回复函中可以看出,三湘印象2018年文化和地产两大主营业务受影响,个中主因与宏观政策环境变化高度相关。其中,由于2018年各地政府投资意愿降低,而观印象主营文旅项目的投资主体又多为地方政府投资平台,因此观印象签约和在洽项目数量下降。与此同时,2018年因上海地区严控商品房预售许可证的审批,致使深耕上海的三湘印象房地产收入受调控影响显著。

  不过,在上述风险充分释放之后,进入2019年,三湘印象业绩有明显好转。三湘印象公告显示,公司2019年第一季度实现营收13.05亿元,同比增长649.04%;实现净利润3.81亿元,同比增幅为579.16%。

  观印象商誉减值另一面

  观印象2018年业绩大幅下滑且计提大额商誉减值是深交所问询关注的焦点,但结合回复内容再盘点从收购观印象之初到2018年对观印象进行大额资产减值可以发现,这过程之中也有些无奈之处。

  2015年7月,三湘印象拟以现金+股权的方式收购观印象100%股权,三湘印象于2016年5月正式完成对观印象的收购。观印象承诺2015年至2018年的归母净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元、1.63亿元。但2016-2018年,观印象实际实现净利润1.25亿元、1.3亿元、2761.17万元,未能完成当期业绩承诺。

  对此,三湘印象回复深交所表示, 2016、2017年,观印象业务发展情况较好,业绩稳步提升,若剔除G20峰会导致项目停演、被投企业破产重整等偶发性因素,观印象实现业绩高于业绩承诺。

  2018年,中央政府加强去杠杆力度、地方政府控制财政支出的大背景下,政府投资意愿降低,市场资金收紧。而观印象主营的文旅项目投资主体多为地方政府背景投资平台,因此观印象2018年新项目签约数量下降,业绩下降幅度较大。

  事实上,于2015年进行并购重组、2018年却进行大额商誉减值的上市公司并不在少数。曾有业内人士指出:“2018年将是商誉减值的高峰年,主要是因为2015年是并购重组的高峰年,对赌协议承诺期一般为3-4年,大量的并购承诺于2018年到期,就会面临大量商誉减值的风险。”2018年以来,受经济整体下行、金融政策收紧和影视文娱行业寒冬等因素影响,企业经营情况普遍不容乐观,完成业绩承诺的难度大幅提升。

  而从另一方面来看,观印象业绩对赌失败对于三湘印象来说,或许是利大于弊。

  有投资人士粗略计算后得出,业绩对赌失败后,对赌方需赔偿三湘印象1.4亿多股股份、返还7000万元现金股利,若加上观印象近几年为上市公司带来的各项收入,观印象当初的19亿元作价等于只支付了6亿元左右。

  “商誉减值充分后,更有利于三湘印象轻装上阵。”上述投资人士表示。

  张艺谋手把手辅导3年 观印象已具备“出师”条件

  观印象受关注的另一大原因也与其核心创作团队是以张艺谋为首的著名导演有关。

  公开资料显示,观印象前身是由张艺谋、王潮歌、樊跃三位导演发起的北京印象文化艺术中心。2016年观印象被三湘印象收购后,以及张艺谋、王潮歌、樊跃三位核心导演承诺在观印象继续服务期限为三年。

  如今,张艺谋等导演承诺服务观印象三年的承诺已经到期,有业内人士指出,如果张艺谋未来不再与观印象续约,那么三湘印象的文旅产业发展可能会受到一定影响。

  三湘印象于回复函中表示,张艺谋合约期满,未来公司将继续努力寻求与张艺谋导演的合作,而由张艺谋、王潮歌、樊跃三位导演创作完成的现有演出项目均在正常公演中,不会因导演未与观印象签订服务协议而对现有项目产生影响。

  此外,三湘印象表示已签约未公演项目均在张艺谋导演聘任期限内签订,从项目筛选、项目洽谈、项目签约,到项目编创制作的每一个阶段都充分征求听取张导的意见,程序严谨且有章可循。《最忆韶山冲》、《印象太极》、《印象滇池》、《归来遵义?长征之路》都是由张艺谋导演亲自把关审核确定并亲自负责,目前已完成核心创意设计工作。相关各方均在积极协调,加速项目推进,争取签约项目早日公演。

  在与以张艺谋为首的核心团队合作期间,三湘印象已经通过内部机制提早进行专业人才的培养,同时有意识地吸引业内优秀编创人才加入观印象公司。此外,三湘印象入股美国维亚康姆中国重要战略合作伙伴维康金杖,未来将与维康金杖在长三角地区共同打造多元化的休闲度假产品;注资华人文化二期(上海)股权投资中心,并通过该基金完成十个文娱行业头部项目的投资。

  地产业务企稳 合同销售金额超30亿

  地产业务作为三湘印象核心业务之一,因2018年收入同比下降27.68%也成为了深交所关注的另一大要点。

  对此,三湘印象回复表示,2018年公司地产销售收入下滑的原因主系上海地区严控商品房预售许可证的审批,致使深耕上海的公司受调控影响显著。

  但三湘印象于公告中表示,公司2018年地产业务下滑为阶段性表现,公司有约价值74.17亿元的待售楼盘位于城市核心区域,且大部分为适销对路的产品。其中,三湘印象名邸位于上海浦东前滩核心区域;三湘海尚福邸位于上海浦东;三湘森林海尚城位于河北燕郊国家高新技术开发区内。

  三湘森林海尚城所处的河北燕郊区域位置优越,与北京城市副中心通州仅一河之隔,距离天安门直线距离35公里左右,其地缘优势不言而喻。随着京津冀一体化推进速度的加快,燕郊高新区未来将成为环首都地区新兴区域中心城市,燕郊项目价值将进一步提升。

  截至2019年5月31日,三湘海尚福邸在取得销售许可证后迅速售罄,位于浙江杭州的海尚观邸也销售火爆,报告期末存货余额94.76亿元中的两个项目的存货销售了29.94亿元,存货周转速度已经得到迅速提升。

  三湘印象表示,目前公司正在加紧对其余项目销售许可证的申领工作,随着预售许可证的取得,其余存货将会迅速去化,为公司带来充足的现金流。

  总体而言,2019年一季度,公司实现利润3.81亿元,同比增长579.16%,资产负债率低至51.90%。相较于其他地产公司动辄超80%的资产负债率,三湘印象较低的资产负债率加上公司AA+的债项评级,为公司继续立足上海,围绕长三角、京津冀、大湾区等区域择机拓展业务奠定了坚实的融资基础。

  三湘印象表示,未来公司将在深耕上海房地产市场的同时,积极参与长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发建设,并计划短期内将择机在以上区域新增土地储备。

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