近日，湖北省城乡建设厅发布文件称，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。实际上，个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税等内容在楼市疲软的大背景下引发公众强烈关注。
此外，四川、福建等省亦发布省级救市文件，内容涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、公积金贷款、财政补贴等内容，这被业内认为是继第一轮46个限购城市39个松绑后，全国掀起的第二轮救市潮。
松绑过后用刺激
房地产市场的“疲软”已让各地地方政府坐立不安了。据新京报报道，自今年6月内蒙古自治区呼和浩特市宣布取消房屋限购以来，国内不少城市都陆续松绑房屋限购政策，掀起一轮救市潮。据机构统计，截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、南京、三亚7城仍在执行限购。
而在昨日（9月16日），湖北省城乡建设厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见被媒体称为“鄂六条”。其中明确规定居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍，并要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款。
此外，个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税;个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。上述文件还规定了在本省范围内异地购房的家庭可使用缴存地住房公积金办理贷款、对符合条件的异地购房人依申请办理落户手续等内容。
需要指出的是，在湖北之前，也有四川、福建等省发布省级救市文件，通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市。对此，北京中原地产首席分析师张大伟认为，在第一轮以39个城市松绑限购为主，第二轮松绑政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，要求商业银行降低商贷利率。
“如果说第一轮救市的特征是松绑，那么第二波救市的特征是刺激，尺度也越来越大，市场已经从需要限购的供不应求反转到供过于求的去库存的阶段”，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。
另据华夏时报报道，为应对楼市低迷态势，位于长三角的宁波、无锡、杭州等城市正酝酿大尺度救市政策，比如全面取消限购、发放购房补贴、降低首付比例等，据悉，目前尚有部分措施未正式发布，但目前的确正在调研相关政策的可行性。
据网上所传的杭州救市文件，自8月1日至2015年1月31日在余杭区范围内购买房产，并符合补贴标准的，在取得房屋所有权证后，将给予购房款总额1.3%的购房补贴，单套房最高可获得3万元的补贴。
此外，余杭区将购房落户的面积标准由之前的80平方米降低至60平方米，并将降低二套房公积金贷款首付的比例。在余杭区购买第二套住房，现有住房面积低于140平方米以下的，可以申请第二套住房公积金贷款，贷款首付款比例不低于60%。
9月2日，余杭区建设局证实，网上所传文件的内容，的确和余杭区正在进行的调研相吻合。“正式文件还没有出，只能说是草案或意见稿。但可以确定的是，相关政策确实正在酝酿中。”余杭区建设局房产市场管理科工作人员表示，这份基本成形的文件最终将报批杭州市政府通过后，才会正式公布。但何时能出台，目前并没有时间表。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，对地方来说，首次救市的效果应该不会很明显。在解除限购后，很多地方政府极有可能仿效杭州新一轮救市的手法，出台购房补贴或减免税费这样带有“刺激性”的政策。
值得一提的是，从放松到刺激，地方政府的行为是有数据基础的。据证券日报报道，近日，国家统计局发布了前8个月的房地产市场数据，今年1-8月，全国房地产开发投资为58975亿元，同比(下同)名义增长13.2%，增速比1-7月回落0.5个百分点。其中，住宅投资为40159亿元，增长12.4%，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资比重的68.1%。
“房地产库存高，销售难，融资约束趋紧，促使房地产投资增速不断下行，房地产销售仍未见底，未来还有下行空间，预计年底房地产投资增速将逐步放缓至10%左右。”民生证券研究院副院长管清友日前表示。
统计显示，8月末，商品房待售面积为56160万平方米，比7月末增加930万平方米。其中，住宅待售面积增加590万平方米。中原地产市场研究部统计数据显示，20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4月份至8月份连续5个月不足200亿元，最近3个月更是在百亿元左右徘徊。
中原地产首席分析师张大伟表示，限购松绑难以拉动市场成交，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨以及前期成交集中释放带来的需求断档等因素积累所致。因此，日益强烈的调控微调效果难以拉动市场成交。
而华融证券的一份研报称，政策普遍放松之后，目前房地产市场较为平静，在房价下跌的预期之下，购房者观望情绪仍浓厚，房地产成交量低位徘徊。9月份开始，房地产进入传统成交旺季，在上半年多数房企尚未完成任务的情况下，开发商推盘压力进一步加大，市场有望继续以价换量。
“经验表明，货币金融环境是影响房地产短期波动周期的重要因素，而此轮地产调整离不开去年下半年以来流动性收紧和融资利率高企两大因素促使，具有明显周期性特点。但不可否认，住房市场在经历了多轮泡沫化膨胀和政府调控后，其供求面正迎来结构性改变，住房已经逐渐由投资品回归到以居住为主的消费品属性，而国内货币金融环境也因外汇占款趋势性下降、利率市场化加快而与以前迥然不同。”中银国际的一份研报认为，尽管今年第二季度以来政府微刺激和定向宽松对部分基础设施投资拉动明显，但尚不能扭转房地产下滑趋势。
房贷“紧箍咒”
正如上文所言，楼市回暖的关键因素还是房贷规模的多与少。针对湖北出台救市新规，要求银行首套房贷利率最低可至7折，打破了市场中最低9折的局面引发的关注，中原地产首席分析师张大伟指出，从整体效果看，政府发文虽然会对市场有信心提振，但实际结果依然要看银行的信贷释放情况。
调查显示，目前武汉的商业银行首套房贷利率大多为基准至上浮5%。
工商银行、农业银行和交通银行按首套房贷基准利率办理业务，但农业银行的房贷审批流程比较严格，要根据客户的储蓄、理财等综合授信来批贷，若授信高则执行基准利率，否则上浮5%;建设银行、中国银行、邮政储蓄银行、华夏银行、兴业银行的首套房贷利率仍均上浮5%。
“新规要求首套房贷利率最低7折，为房贷放开开路，但落地有困难，毕竟传闻吸储成本已达6.5%”，武汉一业内人士表示，今日住建厅发文对于购房者来说无疑是利好消息，但落地时间仍是未知数。
实际上，“融360金融搜索平台”(下称融360)发布对全国23个重点城市近400家银行房贷利率的监测报告显示，由于政府的一系列举措，8月房贷市场出现了利率松动的迹象，全国最低房贷利率回归8.5折。不过，虽然利率打折增多，但房贷放款速度加快的背后，部分银行对客户资质、存款、购买理财产品等隐形的要求增加。
根据融360监测数据显示，目前在23个重点城市中有10城存在利率优惠，优惠幅度略增，但均有附加条件。其中上海有全国最低8.5折利率折扣，北京、杭州、青岛3城重现9折利率，6城优惠利率为9.4至9.8折，其余城市的房贷利率最低为基准或者更高。
“我们多家合作银行，首套房首付都是三成，具体利率多少，都是客户跟银行之间谈。”北京一处高端楼盘置业顾问说，一般都是6.8775%，基准利率上浮5%，能不能申请下来要看你的流水、征信、身份证明等等。“但就北京地区来说，‘央五条’之后，首套房房贷利率基本没变化，还是上浮5%。”北京一家本土房产公司营销总监付女士说，有的基准利率可以享受9折，但要接受银行提出的“附加条件”。
所谓“附加条件”，就是不同银行针对购房人资质，例如购房人需要在银行办理一定数额的存款、购买银行内部理财、保险等产品，或者通过中介公司申请贷款，才能享受到利率方面的优惠。
根据融360的监控报告显示，上海民生银行出现8.5折优惠，但附加条件却是金融资产达到500万以上的客户才可申请。北京中信银行、招商银行出现9折优惠，中信银行仅部分支持我爱我家和链家客户，且需购买相应的保险项目;招商银行优惠则是购房者存贷款额15%的保证金一年，享9折，存贷款额5%的保证金一年，享9.5折。
以总价100万元的房子为例，申请70万元的商贷，按基准利率计算，分30年还，每月需还款4447.52元，若利率上浮5%，每月多还152元，一共多还5.4万元的利息。
而难松动的利率背后，是今年上半年银行主动压缩个人住房贷款，尤其是股份制商业银行，以民生银行、平安银行尤为明显。今年上半年，这两家银行个人住房贷款余额分别为594亿元、602亿元，分别比去年底减少121亿元、47亿元。
此外，招行今年上半年的个人住房贷款为2737亿元，虽然比去年底增加51亿元，但在个贷中的占比却降至11.3%，比去年底下降了0.93个百分点。而兴业银行1849亿元的个人及商用房贷款余额，虽然与去年底基本持平，但在个贷中的占比，却从52.33%下降到今年上半年的50.8%。
“对小微企业贷款可以上浮20%-30%，相对而言房贷业务利润实在太小。”一家股份制银行人士坦言，所以股份制银行会相对倾向小微企业贷款。
根据央行7月公布的《2014 年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，截至6月末个人购房贷款余额10.74 万亿元，同比增长18.4%，增速比上季末低1.7 个百分点;上半年增加9389 亿元，同比少增239 亿元。“投放量在央行的意料之中。”一家国有银行相关人士表示，所以才有之前5月份的央行喊话。
在座谈会上，央行要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。
“对于会议传达内容，各银行表示不会因此调整房地产和按揭政策，执行层面会加强总行和分行的沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。”上述国有银行人士坦言。
央行要求，银行应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。一面是央行主动喊话要求禁止个人购房停贷，一面多数股份制银行上半年收缩个人房贷增量，这是否意味获得住房贷款比以前更难了?房贷审批尺度是不是趋严?
对此，多位四大国有银行人士的一致观点是，贷款审批尺度没有发生变化，既没有趋严也没有放松，对符合贷款准入条件的贷款，基本都能通过审批，批准率稳定在九成以上。（中 国 经 营 网综合报道）