上海静安区的“中凯城市之光”的一套大面积二手房，约240平方米。这个楼盘地处上海市核心区域，周围分布有静安寺、淮海路以及南京路等知名商圈，同时教育、医疗等配套也十分齐备，为上海高端居住地。同时该楼盘也是按照高端住宅标准进行打造，在市场上一直是“抢手货”。

 另外一套二手房在来自闵行区古美社区内一个普通的新村内，面积为70平方米。

 这两套住宅所处区域有着明显的区别，静安寺板块为一直以来为投资者所关注，同时刚性需求也极为旺盛，因此区域内交易活跃程度很高。而古美社区内的老公房，投资者极少关注，仅仅只是首次置业人群所关注，其活跃程度要低于市中心。

 在过去的5年时间里，随着楼市保持上涨态势，这两套房产均已升值。但有所不同的是，交易活跃程度更好的二手房，其价格涨幅也要高一些。

 上海德佑地产中凯分店经理高胜全告诉记者，出自“中凯城市之光”的这套大面积二手房，迄今为止已被转手交易两次，每一次转手，加价幅度都不少于50%。第一位业主是一位投资者，2004年以17000元/平方米的价格购进，一年半以后也就是2005年的秋天，以28000元/平方米的价格抛出；接盘者为境外人士，在2007年下半年，第二位业主以43000元/平方米的价格再次将其抛出，被一位浙江私企老板收购，目前市场价涨到了68000元/平方米。

 而另外一套老公房，业主黄先生在2004年中买进，总价为39.5万元，因为考虑换房，近日以124万元的价格转手。

 简单估算，在过去的近五六年时间里，第一套房产增值幅度达300%，而第二套房产增值幅度则只有213%，低于前者。

高流动性的房产易增值

 通过这两个案例对比我们不难发现，交易活跃程度较高的物业，也就是具有高流动性特征的房产，其价值增幅明显要高一些。

 作为不动产，房产的增值在很大程度上也跟“流动”有着极为密切的关系。

 房产、商铺的流动性好，倒不是说一年里能转手几次，五年里能转手几次。而是说，这个房产想卖的时候，就会有人愿意接盘。市场的需求及潜在需求是非常旺的。房东握有这套房产，就像握有类似现金、银行存款这些货币工具一样的强变现能力。

 据了解，善于投资的温州人在房产投资方面深谙此道，有不少投资者靠快速转手而获得丰厚的回报。

交易活跃价格涨幅大

 我们同时发现，在交易活跃的年份，房价上涨幅度更大。这也从另外一个角度佐证了房产的增值速度，在很大程度上跟高流动性正相关。

 根据中国房产信息集团（以下简称中房新）对从2005年以来对上海房地产市场统计数据资料显示，在交易量较大的年份，房价涨幅也相应较大。

 在2007年，上海商品住宅成交量达到2066.3万平方米，这是近几年来交易量最大的年份，相对应的是，这一年房价涨幅也达到了22.4%。去年房地产市场交投也非常活跃，住宅商品房的交易量也达到了1889.3万平方米，如果考虑到二手房的成交量，这一年总的成交量要超过2007年，因此去年房价涨幅也为近年来的新高，达到67.5%（如表1所示）。

表1 ：2005～2009年商品住宅成交及价格涨幅比较表

数据来源：中房信，以下同。

 专家解释说，交易活跃，房产的流动性变得更好，房价上涨速度会变得更快。我们还可以从另外一个角度来观察流动性与房价增幅之间的关系。从去年3月份开始，市场交易活跃程度大大增强，也就是说，房产的流动性开始提高，因此价格开始一路走高，尤其是在供应面积与成交面积剪刀差较大的月份，如5月、6月以及11月等，月度价格涨幅均超过3%（可见表2）。

 当然，在此需要特殊说明的是，房价上涨是一个比较复杂的过程，流动性高导致价格上涨只是其中一个比较重要的因素。但不可否认的是，当房产的流动性增强之后，其价格上涨速度要变大。

表2 ：2009年上海月度均价变化表

 我们还可以通过2008年全年的运行状况，来分析流动与价值变化之间的关系。在2008年，受金融危机以及调控政策的双重夹击，楼市极度低迷。统计数据显示，扣除动迁配套房，全年新建商品房成交量仅1272.5万平方米，为自2002年以来的最低水平。纵观全年，一直呈现供应大于需求的态势，可见在这一年里，房产的流动性大大减弱（具体可见表3）。其结果是价格涨势大大受限，剔除少数月份因为高档公寓、别墅项目成交量增多而导致均价上涨之外，其余月份价格主要在12000～13000元/平方米之间“振荡”。在供应量远大于需求量的第三季度，住宅成交均价还出现回落情形。

表3  2009年上海月度均价变化表

打理房产思路要调整

 不过，专家提醒说，现行政策对房产的流动性在一定程度上起到了抑制作用，因此作为理性的投资者来说，要对投资思路略作微调。

 上海理财专修学院执行院长徐建明表示，房产作为投资品种，其投资价值来自两个方面，第一个是租金收益，这在成熟的房地产市场，通常会成为重要的考量标准；另外一个方面是资本增值带来的收益，这在房地产市场处于上升阶段为投资者所倚重。

 此前，投资者考察的主要因素为后者，即资产增值所带来的收益，因此当房价处于上升通道中时，增强了房产的流动性，的确能够使得收益率增大。不过目前政策环境已经改变，如之前出台的二手房个人所得税、营业税等税种，都对房产转让不利，同时，信贷政策的收紧，以及可能会出台的类物业税等政策，也会降低房产流动性的活跃程度，从而影响其升值速度。所以，投资房产，一定要选择“易转手的”，比如地段好的、周边配套和环境好的、学区房等。

 同时，在目前情况下，专家提醒投资者要重视房产的租金收益。此前有不少投资者不太关心租金收益，选择长时间空关，因为房产本身增值较快，租金收益可以忽略不计。但在现行政策环境下，当房价上涨势头受到抑制，如果还采用这种方式则已不合时宜。相反，此时应重新重视租金收益所带来的现金流。

 比如，减少物业的空关时间，并通过出租来获取现金流，这其实相当于从另外一个方面来改善房产的流动性。从长期来看，房产仍然存在增值空间，因此目前购房者应该优先选择租金增长空间较大的物业，在具有较高租金收益的前提下，长期持有，来获取更多的投资回报。