有关细则对三类投资进行约束：不得投资居民住房；不得直接投资商业房地产；不得参与房地产开发

　　酝酿半年有余的保险资金投资不动产政策细则即将揭开面纱。保监会主席吴定富日前表示， 《保险资金投资不动产的实施细则》已基本完成内部审批程序，很快就会正式出台。据知情人士透露，保险资金投资于不动产的上限比例很可能控制在5%以内，这也意味着约有2000亿元的保险资金将正式涌入楼市。

　　约束三类投资

　　据悉，保险资金可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。据保监会发布的数据，截至2009年底，保险资产总额为4.06万亿元，若按照5%的比例推算，将有近2000亿元左右的保险资金涉足不动产市场。

　　为了控制投资风险，此次保险资金投资不动产细则对三类投资进行了约束：不得投资居民住房；不得直接投资商业房地产；不得参与房地产开发。

　　保险资金进军不动产，绝非一时兴起。去年10月1日，新 《保险法》正式施行，允许保险资金可在遵循安全性的原则下投资不动产，这也被不少业内人士解释为政策性的 “松闸”。

　　新 《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据即将出台的 《保险资金投资不动产的实施细则》。据悉， 《实施细则》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，规范投资主体、投资方向、投资范围、投资比例、投资模式等，确定业务的流程和操作程序，同时强化信息披露。

　　缓解配置压力

　　今年的全国保险工作会议上，保监会主席吴定富指出，由于新增保费、到期再投资资金、积压未有效运用资金等三大因素，今年将有超过1.5万亿元的保险资金面临较大投资压力。虽然近几年保险资金投资渠道也在逐渐拓宽，但投资松闸的速度远赶不上保费的增速。

　　提升资金运用收益率则是另一番考虑。此前，出于安全性的考虑，保险资金的运用渠道和投资额度一直有着严格的政策限制。除了2007年资本市场的火爆造就了保险资金平均收益率高达12.17%外，近10年来保险资金运用的年平均收益率仅约为4%。

　　“一方面，保险资金运用面临着越来越大的配置压力，另一方面，保险公司承保利润日渐萎缩，需要切实提升投资收益。因此，保险资金拓宽多元化的投资渠道很是必要。”沪上某中资寿险公司办公室主任如是指出， “根据测算，中国不动产行业近年来平均投资回报率超过10%，相对资本市场收益更为稳定。这或许是保险资金介入不动产领域的直接动力。”

　　“对于长期性负债来讲，要找到匹配的资产很不容易。投资不动产是保险行业资产负债匹配的一种重要形式。”中国人寿资产管理有限公司董事长缪建民表示， “现在缺乏与负债匹配的资产，惟一的资产是国家开发银行的长期金融债，但其规模有限，且流动性也欠佳。因此，投资不动产是固定收益类产品的理想替代品。”

　　险企蓄势待发

　　事实上，在保险资金投资不动产细则未明确乃至新 《保险法》正式实施之前，保险资金已经曲线进入不动产市场，参与方式主要有两种，一种是直接通过金融资本市场介入地产股，另一种是直接入股地产企业。

　　根据已披露的505家沪深两市上市公司年报中显示，保险资金位列前十大流通股东的上市公司有102家，与去年三季度报表相比，其中保险资金新进入的超过30家。去年四季度，包括中国人寿、中国平安、泰康人寿、中国人保等多家大中型保险公司，都不约而同地选择房地产、原材料等周期性行业。

　　除此之外，北京、上海、广州等经济发达城市，保险资金打着 “自用”旗号购置大面积优质办公物业的行动一刻也没有停止过。根据中国不动产研究中心的统计数据显示，从2006年到2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。

　　某保险资产管理公司相关负责人在接受采访时指出，保险资金投资期限以长期为主，较符合保险资金运用的基本原则，现在保险公司等的就是 《实施细则》的正式出台，明晰投资方向、投资范围、投资比例、投资模式等。据地产行业人士透露，除了中资保险公司外，合资保险也正在国内寻找不动产 “猎物”，目光也锁定在了商业地产领域。