一等奖由深圳世联行地产顾问股份有限公司副总经理、董事会秘书袁鸿昌抽取。

　　华联控股股份有限公司董事会秘书孔庆富现场回答问题。

　　参加圆桌论坛的观众席。

　　五个嘉宾（从右到左）分别为:世联行副总经理、董事会秘书袁鸿昌先生，招商蛇口董事会秘书刘宁女士，新财富房地产行业2015年、2016年最佳分析师第一名侯丽科先生，沙河集团董秘王凡先生，华联控股董事会秘书孔庆富先生。

　　茶歇时间，大家互相交换名片。

　　世联行副总经理、董事会秘书袁鸿昌先生的演讲引用大量数据判断未来地产行业的发展趋势，受到嘉宾的热捧。

　　谢谢郑总，谢谢M+，我们是房地产的服务商，我们把我们在服务过程中的一些数据向大家汇报一下。大家知道2016年是房地产最火的一年，单个行业的销售规模过10万亿，中国没有这样的行业，这是第一个，它的增长率，最后的数没出来，我估计在35%左右，35%是什么概念？这样一个传统行业，他超过所有行业的增长率，包括影视、汽车、装修，我看他只比一个行业的增长率慢一点，就是快递。整个看下来，我们把中国的房地产画了一条曲线，大家可以简单看一看，我想花三分钟的时间向大家汇报一下，1987年在深圳落了第一锤，商品房用地拍出去了，1987年到1994年，中国的销售面积都没有超过1亿平方米，现在一年要卖多少亿平方米？大概从2010年开始，中国每年都会卖超过10亿平方米的楼，那会儿只有3000万，什么概念呢？那会儿是中国人没有钱，大家也听说过海南的泡沫、北海的泡沫，但是那个跟我们普通人没有关系，那会儿主要是和港澳同胞和海外侨胞有关系，因为中国没有钱包，直到1994年对中国房地产是很重要的年份，那一年发生很多事情，最重要的一件事情，1994年1月1号，人民币1：5.8，到1：8.7，贬的时候很忐忑，担心利率守不住，黑市的利率是1：10，有一个专门的工作就是打庄模子，就是专门换外汇赚钱。变成中国可以利用便宜的人工资源、土地，我们没有钱，我们可以帮助外国生产东西赚钱。1994年还发生另外一件事，开始土地的分税制改革，中央拿一些税的大头，土地和房产的税收主要是留给地方。我这个图很简单，1987年到九几年，我们国家外汇储备的增量大概都是8亿、10亿，1994年一下子到了300多亿美金，一下子就起来了。

　　1998年发生的亚洲金融危机，周边国家的货币急剧贬值，我们作为负责任的大国，我们承诺人民币不贬值，1994年外向型的经济就受到影响。1998年干了三件事：一是大学扩招，现在一年的大学毕业生有700万人，中国一年净出生的人口700万，也就是说在座各位的子女不读书大学必读。1978年我们开始大学恢复招生的时候，那一年只有30多万人，大学扩招对房地产影响是很深远的，中国的大学主要在一、二线城市，这样给一、二线城市准备的充足的刚需。二是取消实物分房。三是去过剩的产能，包括上海的纺织，东北的小煤窑、小水电等。

　　1998年到2000年，中国的房地产平稳了，房价基本在2000，直到2005年第一次提调控，中国提调控是12年前，2005年提调控，是把控制房价提到政治的高度。2005年房价控制不住，原因是什么？2005年又有一件事，721汇改，开启了人民币单边升值的里程，人民币从1：8.3，一路下来我们就开始升值，升值带来什么？每年的外汇储备，八几年外汇储备每年多8个亿、5个亿，1994年开始外向型经济两三百亿，2005年每年外汇储备的增加额是2000亿、3000亿、4000亿，现在我们是在减少，增加是意味着央行的基础货币扩大了，M2增多了，房价控制不住。

　　2008年是唯一一年价格和量在下跌，之后就到了2009年，2009年的四万亿出来，2009年1月份的时候大家说是不是小阳春，一下子进入炎夏，这个数字出来第三天就开始新的一轮调控，任志强先生总提，房地产是中国经济的夜壶，经济不好的时候拿出来用，经济好的时候踢走。现在大的调控就是三次，2005年一系列的，然后是2010年，2010年的调控挺重，不仅限购、限贷还限房产税。2013年到这一轮房地产火起来最主要的是降息，一年期的存款利率是1.5，意味着解放以后，最低的利率就是现在。上一次低利率是在2000年亚洲金融危机以后，利率从4.4，慢慢调到1.98，现在是最低的利率。这是简单的回顾。

　　看看中国这么几个数，新政以后变化很大，上面这张图是把新政的24个城市列出来，概括一句话就叫调控不过山海关，调控不过京广线，这是中国房地产最好的地方，就是在东南部这一大块。新政以后的情况是什么样的？基本上一线城市销售量萎缩50%，在核心的二线城市销售量下降30%，当然也有的城市没有下降，现在大家都在寄希望2017年会回暖，我个人的观点是2017年不会回暖，2017年这个量可能还会缩得很厉害，政府会对冲，中央政府会对冲，我也认为今年的销售额，2016年房地产的总销售额应该在11万亿人民币，2017年波动是负10%正50%，对冲三四线城市，今年会出很多的政策刺激这块，三、四线城市要出来。

　　土地的供给，之前灰色的条代表每年出让土地面积，红色代表销售的面积。三四线城市的情况是不一样的，北上广深四个城市常年处在供不应求的状态，我们有的时候也在说，房地产和货币、利率、汇率都有关系，最核心的在我们看来还是供求关系，一线城市是这样的。这是二线城市的住宅，二线城市实际上是这几年中国城市化最大的受益者，大家可以看一下上面的一个数字，二线城市这些年销售额的增长，年均增长、年复合增长达到11.5%，什么原因？二线城市现在变成了中国城市化的两个人流的汇聚点，一线城市的人口在往二线城市回流，他已经在一线城市拼搏了很长时间。三、四线城市在进城，就到了二线城市，三、四线城市也开始卖得比供应得多，因为之前的库存还是很大的。商业办公是一个黑洞，商业办公轻易别碰，

　　中国大概661个城市，分布非常不均匀，35个城市占到中国总销售额的接近一半，这35个城市有供应不足的，也有销量大涨的，也有供大于求的，后面有一个更形象的分类给大家看一下，一类是阳光都市，我们画了城市的K线，上面浅色这条线是代表每年出让的规划面积，我们一直到上溯到五年前，厦门、东莞供不应求，厦门不仅是房价、租金，事实上已经成为中国的第四城，已经超过的广州，它的单价很高，还有一个原因，我觉得是因为福建人特别善于创造财富，福建人说“爱拼才会赢”，厦门很好，我觉得会更好。

　　这是光明城市，比阳光都市更有潜力，现在价格、供需关系没那么倒挂的城市，红线很像K线，高点越来越高，说明这个城市很有吸引力，不断的吸纳新的人口进来，这个城市创造新的财富，大家可以换更大的房子，浅色的线是代表了供应的线，这些城市是光明城市，因为他们不断在吸纳新的人口、供应还是挺有限的。

　　这是曙光之城，这些城市也很好，今年地价涨得比较厉害的，比如说郑州，郑州今年地价涨得很好，郑州隐含着小小的风险，它确实过往存量太大了，郑州有很好的样子，城市的红线涨得很厉害，说明郑州的吸引力很大，这个趋势一发生逆转，郑州也是一个很危险的城市。

　　这是暮光之城，重庆现在表现是暮光之城，所有的城市都是动态的看，为什么说重庆是暮光，所有的城市有一个共同的特点，销售的量没有增长，这么多年都没有增长，不是向上斜拉一条曲线，而且供应量还特别大。

　　这是我们对应另外一个指数，这是世联行看开发商，我们怎么看开发商，我们叫做雄心指数，今年拿地的金额占到今年销售金额的比例是多少？曾经最大的雄心、最高的雄心指数是2013年，大家对这个行业无限的看好，那会儿拿了很多钱出来买地，那一年占到51.8%，2016年是30%，大家对这个行业的未来还是持有保留的态度，也许拿了很多钱准备转型。

　　如果再排一排也挺有意思的，雄心指数最高的是地方国企，排名第二的是闽系，第三是央企，港资也挺勇的，公众企业像万科、招商这样的上市公司很稳定、很稳健，粤派的开发商其实挺保守的，像恒大、碧桂园他们卖得很好，去年过了3000亿，三家企业一年的销售额就超过3000亿，也包括万科，但是他们拿地的钱并不多，我们并没有统计他们去并购或是在旧改这块做的事情。

　　这张图是都市结构，给大家看一个数，我们叫做上车盘的指数，这个名字我觉得起得特别形象，这是香港的词，我们都在港深，都知道这个数，上车盘就是你买你人生中第一套房子多少钱，你没买房子等于你没上去车，你在后面也追不上。深圳2010年买第一套房子115万，现在付不出首付，2016年上车盘指数到了358万，北京的数比这个还要高，上海比358万略低一点，香港是340万港币。再画多一点，京津冀、长三角、深莞惠，我们看成城市圈以后，我们发现一个有趣的现象，如果这个都市圈的核心城市上车盘指数超过的周边城市，周边城市上车盘城市指数的两倍以上，买房子不会在这个城市。武汉是买房子套数最多的城市，2016年被重庆超越，武汉常住人口1300万，2015年卖了25万套房子，在中国排第一。深圳常住人口是2000万，2015年卖5.5万套，去年大概深圳卖了3.5万套房子，整个中国在2015年卖房子超过10万套的城市一共是14个，北京、上海两个一线城市，还有十个城市是二线城市，还有两个城市是三线城市，一个是佛山、一个是东莞超过10万套，惠州接近10万套，如果在深圳买不起房子大量的刚需客户跑到惠州和东莞买房子，在北京大家知道，为什么华夏幸福那么火，华夏幸福在北京周边做了很多孔雀城卖得很好，上海也有同样的情况。现在很多在厦门买不起房子就跑到漳州和泉州买。

　　这是第一套房的首置年龄，去年世联卖了5108亿，大概60多万套，我们统计下来，北京的房子，买第一套房子原来都要到38岁，媒体总在说中国人买房子很早，那是少部分，那是少部分的官二代和富二代，真正在这个社会奋斗的人可能要买房子，去年的房价来看就到了38岁，上海37岁、深圳36岁，天津也挺高的。

　　哪些地方比较年轻？我们看到二十多岁的地方，在二线、三线城市。18岁进学校，本科毕业22岁，博士毕业26岁，三十多岁买第一套房子，意味着十年的时间要租房子，这是世联很多同行和开发商做长租公寓，这是一个大行业，对以后来讲，很多年轻人到深圳第一步，到一线城市、二线城市第一段时间都是住在长租公寓，很多来到深圳一开始都住在城中村里，城中村脏乱差，所以需要长租公寓把这部分需求很好的满足。

　　2017年的几个猜想，我看刚才大家都已经说的，也很简单：

　　1，宏观上，中国比较大概率的是降准、加息、减税，可能是这样，那边还有一个特朗普，其实特朗普是一个开发商，这个开发商曾经破产过，1989年的时候用了很重的杠杆欠了很多的钱，他确实是三寸不烂之舌，他和银团谈判，他说我就是资产的品牌，如果我搞臭了你们也拿不到钱，他很赖皮，他说你们最多拿回一毛钱，我们谈一个结果吧，七年你们不要问我收利息也不要收本金，七年后我把钱加倍还你，特朗普确实做到了。特朗普的偶像是里根，大家也知道里根经济学在早年的时候也被叫做巫术经济学，里根商人的时候接了卡特的班，他说我既要降税率，我要使得政府的收入增加，他当时重用了一个人拉夫，他用了一个拉夫曲线，拉夫说了一句话“如果政府把税率提到百分之百，政府会收不到一分钱的税”，所以里根把税降下来，英国的撒切尔也这么做。里根1980年当总统，1月20号就职，1984年美国的经济反弹了，第二届总统任上几乎毫无悬念，美国50个州大选，只有一个州投了反对票，特朗普也可能干加息、减税，中国的存储率还在16，其他的国家在6左右。

　　2，中观上，一二线城市会呈现出倒金字塔的分布，一线城市的销售量最小，二线城市次少，今年大概率的情况，三四线城市卖得比较多，现在可能还不会这样，2016年卖得多的还  一、二线城市，三、四线城市没有人买，在座各位相信不会到三四线城市买，中国城市化的主力还是应该在三四线城市，中国13亿人口，四个一线城市加上周边的都市圈，广深一个都市圈，1.5亿人口，二线城市算30个，每个2000万也才多少？最后城市化率要到70%，从现在开始，我们可能会看到很多次，政府会出一些刺激政策刺激三四线城市房产的去库存，上次建设部、住建部长陈政高先生也提了。

　　3，微观上，对于在座的各位和开发商来讲，最重要的是现金为王，大家把现金留好，比较重要的是，一季度末开始，获得资产的窗口开始打开，我也认为今年是深圳买房最后的机会，大概在一季度末有的房价会松动，也可能是二季度，也可能三季度会有松动，大家知道市场上，大众参与的市场会发生恐慌，今年大家要克服两个冲动，第一个冲动是别冲动在三四线城市买房，三四线城市一刺激挺好，媒体一报道大家觉得挺好，就买进去了。第二个冲动是大家别恐惧，一线城市不行了，汇率也跌，其实深圳也发生这件事，2008年大家也挺恐慌的，认清这件事，任何一个行业有一个规律，这个规律就是一线城市强者更强。

　　我就说这么多，谢谢各位。

　　非常感谢有这样的机会和大家分享，非常感谢M+给我们这样一个机会，我大概讲一下我们对房地产发展趋势的看法，主要是回顾一下2016年我们发现的一些特点以及我们对未来发展趋势的观点。

　　2016年有几个比较明显的特点：

　　一是销售创了历史新高，但是在12月份开始明显的放缓，我们看到1到11月份，全国的商品住宅成交面积和金额分别达到12亿平方米和8.7万亿元，是超过历年所有的成交。但是从12月开始，降幅非常明显，长期关注的城市批准面积和实际销售面积环比都有降低，销售面积环比减少6.7%，批售面积减少4%。

　　12月份万科自己新推的楼盘，新推盘的认购率，按照套数计算，认购率是达到了55%，但是按照面积计算，只有38.6%，这38.6%按面积口径计算的认购率是2015年1月到2016年12月以来是最低的，意味着大房子不太好卖了。一次性付款的比例是14%，其他的都是需要按揭的。

　　二是库存继续降低，我们主要观察14个城市，12月份库存总量降低，按照最近三个月平均成交库存的去化周期是6.5月，比之前上升0.9月，卖得可能更慢，库存去化周期最短的城市是佛山、武汉和南京，佛山只有0.5月，说明这个地方的供应还是比较紧张的。

　　我们可以看到在广义库存的图标上，我们可以看到全国还没有开发土地在内的库存去化周期，全国平均是2.8年，差不多三年才能卖完，但是分化得很厉害，一、二线城市的指标在2016年底的时候是1.4年，他比年初又缩短了半年，三、四线城市的指标还是3.7年，相当于三、四线去库存的情况并不是特别的明显，分化得还是非常明显的。

　　从资金的情况来看，我们看到上市公司的房地产企业资金还是非常充裕的，主要是看短期有负债的比例，大概只有24%，实际上上市公司持有的货币资金能够覆盖短期负债率可以高达165%，上市公司有充裕的钱来规划短期负债，钱是很多的，比之前两年的改善非常明显。

　　还有一个特点，2016年的时候，土地的价格非常高，大家都看到了，实际上在1到11月份的时候，我们长期观察14个城市土地成交的溢价率达到81.3%，地价和房价的比例高达60%左右，现在卖的地和现在卖房子的比例，地价大概是60%，而且是现在的房价，无锡、南京已经超过了90%。我们小结了一下，为什么2016年这么热？我们觉得有这么几个原因：一是利率2016年是下行的，2016年一年期的定期存款利率只有1.5%，十年期国债收益率低到2.65%，低利率导致居民大量的资金脱离了银行体系，三季度末的时候，我们在券商、信托、基金、保险等资产管理的规模高达80万亿之多。二是汇率在贬值，大家看得很明显，2016年人民币兑美元的贬值幅度达到6.6%左右，1到11月外汇占款也累计减少2.6万亿，银行服务贸易项下代客购入外汇2.3万亿元，同比增长23%。三是杠杆在上升，由于利率下行，所以居民对地产和对保险的配置比例明显在升高，对储蓄和银行理财的比例在下降，居民购房的杠杆比率大幅上升，值得关注的指标是前三季度的时候，新增的住房按揭贷款和商品销售额的比是到了47%，在2014年的时候，新增的按揭贷款与商品房销售额的比才22%，2015年只有30%，2016年前三季度的时候已经达到47%。我们来源于按揭贷款的客户比2015年提高12个百分点，虽然房贷总的杠杆比率不高，2016年按揭贷款对于房屋销售的贡献是非常大的。四是2016年经济不是特别景气，和房地产、基建无关的行业没有比较好的改善趋势，很多行业增速出现了下滑，特别是企业债违约的现象明显增多了，我们可以看到东北特钢的债还有国海证券代持违约，说明之前金融产品多杠杆的风险明显在呈现、暴露，我们可以看到12月底的时候，银行间市场，蚂蚁金服流动性突然冻结，隔夜回购利率达到了33%。

　　小结一下2016年的特点，一个是低利率推动了金融脱媒，由于资本供给比较充裕的话，推动了房地产为代表的资产价格的上涨，同时在需求领域，我们也看到人口的条件，其实他在恶化，为什么呢？我们可以看到买房的人中，年轻人占的比重越来越多，实际上说明未来的主流购房人群已经提前透支了他的消费能力，城镇化还在继续，城镇人口还会增长，城镇人口增长的速度也会慢慢下滑，这样的话，城镇主流的购房人群增长也会下降，需求方面也不一定能支持房地产的高速增长。

　　我们觉得2017年应该有这么三个特点：

　　1，类似于2016年支持商品房高速增长资本性的因素应该在逐步削弱，中央今年已经明确提出要降杠杆，调控政策短期内也难以放松。

　　2，基于这个前提，我们认为2017年应该是一种房地产价格僵持的一年，房产的价格应该不会出现继续的上涨，应该是僵持甚至下滑的趋势。

　　3，美国加息预期的存在，中国可能也会同步的应对，金融的脆弱性在加息的环境下可能显著的上升，可能出现突发性的风险，因此不论是作为企业而言还是个人而言，可能要对现金流的安排做好一些准备。

　　2017年我们觉得要关注的事情：

　　1，美国川普上台以后，我们要关注美国的一些具体政策走向，它对于中国的出口和人民币的信心可能是有负面的，而中国目前47%的出口是出口到美国，对中国的出口可能有些负面影响。

　　2，利率应该进入上行的轨道，在10月份以来，国内的债券理财收益率已经明显的上升了，市场预期美联储会加三次息，中国为了留住资金，也可能会同步上行。

　　3，汇率这块，目前在汇率的管制上是非常严格的，不太可能采取一次性贬值到底再自由浮动的政策，也是采取死守、僵持的政策，这样的话，资本的管制也会进一步缩紧。

　　4，政策上来看，房价也可能不会再涨了，这是中国正在调控基本的要求，我们可以看到目前中国的政策大概是四限：限购、限贷、限房地产企业的资金入市、限地价（你拍的地价不能过高，过高要配相应的保障房比例），四限供给和需求都会控制成交的价格，一二线城市的按揭贷款发放也受到政策限制，三四线城市的风险更大，银行也会缺乏投放贷款的动力，全年房贷按揭贷款的增长也会显著下降，也不会有足够的资金支持房价进一步的上涨。以上是我们对于房地产形势的一些粗浅的看法。

　　还有四分钟的时间我也给大家介绍一些万科转型的业务，万科的核心业务是房地产业务，我们一直以来秉承为普通人盖好房子、做好城市配套服务商的理念，围绕住宅开发，我们还开发这样一些新的业务：

　　一是万科物业，万科物业管理的面积差不多有3到4亿平方米，在中国是排名前列的物业管理公司，目前而言，新货的管理面积主要来自于其他开发商和旧的小区，万科物业这么多年的发展历史来看，万科物业增值比较多，很多旧的小区通过业主委员会请到万科物业进行管理。

　　二是物流地产，物流地产目前锁定的签约面积大概400多万平方米，租出去的是90多万平方米，在国内排在第三的水平，侯丽科也介绍了物流地产在中国有很大的发展空间，未来我们也是有志于成为中国第一的物流地产发展商。

　　三是商业地产，我们在去年通过收购的方式，我们获得了一个比较优质的商业地产包加上我们自己的商业地产，目前全国有84个商业地产项目，大概有600多万平方米的建筑面积。

　　四是养老项目，养老项目我们这几年发展比较快，全国14个城市，130个养老项目，已经开业了80个，我们觉得未来养老地产在中国有非常大的空间。

　　五是长足公寓，我们的铂寓在北京和上海开展，也有几万间公寓。

　　六是教育，我们有31所学校，从幼儿园到小学、初中、高中，有的学校是比较好的国际高中，在上海非常有名气。还有梅沙户外项目，提供从5岁到16岁小孩子的户外营地，包括冬天有万科冬令营滑雪，夏天有海南赛艇、潜水等小孩子的户外培训，参与过的朋友们都说我们组织得非常不错，欢迎大家的小朋友们参加。

　　再次感谢郑总给我们这个机会分享，在这里给大家拜个早年，谢谢。

　　台下人气爆棚的听众。

    2016年对我来讲是特别煎熬的一年，做招商的董秘做了很长时间，对地产的感觉还是有的，去年整体上市的第一年，我们等于整个业务有了很大的变化，我在不断要求自己唾弃地产的思维进入新的角色，去年一年我很难过，的确有点忍辱负重的感觉，尤其是作为董秘确实有市值管理的压力。刚刚侯丽科总已经说了他不敢给散户推，我每天会接到很多散户的电话，有一次和别人分享说，股价大幅波动的时候有一些散户打电话过来骂人，他会挑战你能忍受的底线。在这里我们有很多同行，这么多的董秘，董秘真的要脾气好，否则你会很难受，到年底了，公司也在跟我商量是不是可以签一个KPI，现在市值1300亿左右，是不是你可以签一个涨20%、30%，我在思考要不要接受这个KPI，思考着思考着我的包就长出来了，股价和我们是没太多的关系，包括刚才最后一页，侯丽科总都不敢让大家接受下面的，我希望他下面的念一下，第一个就是招商蛇口。
    为什么我今天取“广阔天地，大有可为”，我相信我们这个板块是会有春天的。这个板块随着国家的经济调控影响，我觉得每一个个股在行业里都有它的生存空间，包括我们接触一些投资者，大家的喜好也是有很多的不一样，我也汇报一下去年举牌，好象和我没什么关系，实际上我也欣喜的看到股东人数、股东结构在不断的优化，我相信有了良好的开端，2017年招商蛇口应该会有所表现。
    今天我就跟大家分享一下，从行业转型看招商蛇口的整体上市，首先政策面、基本面、资金面，我看了一下各位的PPT，包括朱旭和袁总都会讲到，我不太说了。这里也罗列了一下，的确最近的调控对行业最大的刺激就是“房子是用来住的不是用来炒的”，这个政策的味道要让我们重新对产品线、业务的布局有新的思考，基本面的数据来看，我们也会明显感觉到销售面积增速是从高位回落了，开发投资增速低位徘徊，这些都是摆在我们面前的现实，预计2017年的市场会全面降温，作为董秘我想和大家分享资金面，我本身又是深交所债券委的预审委委员，在审核债券的时候，2016年上半年频频在审核一些房地产公司的债，有上市的，有非上市的，刚开始深交所还担心有同业的顾忌，说刘总你是不是要避讳一下房地产的发债，后来发现太多了，总轮不到我也不合适，我去了以后看房地产公司会看得更清晰一些，我明显的感觉到，房地产公司债的发行太快了，而且利率上也非常有吸引力，包括会出现2.9成本的，3.1成本的大型债券发行，但是到了下半年就越来越少了，现在最近也都听说了，房地产调控导致公司债，房地产肯定是不可以的，除非债券的使用方向确定为商业地产或是一些绿色债，这样的话还会开一个口，如果投到跟住宅相关的，那肯定是不可以的。从这一点来看，房地产的融资肯定会出现收紧。世贸这样的评级以前肯定小于4的成本，现在我们可以感觉到资金面，作为董秘又遇到一个新的挑战，我们也是经历过很长时间的调控，过去十年风风雨雨，市场非常非常火热的时候一下子调控让我们整个再融资所有的都停下来，这个也是非常痛苦的事情，我们就必须要应对。
    这样的行业格局、销售环境、融资环境就要转型，并不是转型做煤矿、金融，实际上对它既有的方针和展望2017小进行比较大的调整，中小型的房地产由于种种原因不想玩下去，他会主动向大的房企靠拢和接受并购，2017年一定是血雨腥风，大的房企一定会想方设法收购更多的行业其他相关的资产，高价拿地不可持续，行业的并购增加的话，就可以让它相对低位的获得房地产开发的资源。
    这里我很想分享一下，大家也看到房企的排名，排到前十的都上千亿了，招商蛇口细分到房地产开发和住宅这一类，我们一直在600亿、700亿、800亿的过程中考量我们的规模，实际上有一个非常纠结的地方，要做规模不是特别难，比如说你可能在一些二三线城市，一些大的城乡接合部去获得一些项目，实际上由于我们内部对毛利率的要求，实际上我们有时候就会很纠结。比如说你拿一个项目销售会很好、量非常大，你算半天它实际上是不赚钱的，你做它干什么呢？这一块我们也在自己问自己，到底我要规模还是要效益，招商局要求我们有效益和规模的平衡，这一点未来招商蛇口一定不会一味的追求规模，还是会追求有质量的增长。
    时间的关系，只给我们每个人十五分钟，我会超一点时，我分析一下园区和邮轮这一年以来我们的情况，首先我觉得招商蛇口通过整体上市实现了转型，所谓的转型实际上虽然是基于大的环境，刚刚我也和大家说了很多环境，必须要转型，但更多的是基于我的资源禀赋，因为我的母公司有太多的资源，比如说有土地、有港口、有资金，所以我是在我资源禀赋基础上转型的安排，所以去年招商蛇口吸收合并了招商地产，我自己也觉得是一种资源和能力的相加，我们也希望能够1+1>2的效果。
    从园区来讲，我们现在相当于整体上市有三大业务板块：一是传统的房地产开发；二是园区；三是邮轮。后面会跟大家分享一下邮轮，大家多很好奇邮轮到底是什么样的板块，因为在国内也非常的苍白。园区这块一说到就说到华夏幸福，这些都是我们对标的企业，侯丽科刚才也说到了，比如说上海有一些外高桥、张江高科，这些还是做园区比较优秀的企业。现在我们来看园区的格局是怎么样的，园区的招商速度已经绝对放缓了，竞争也加剧了，因为各地政府慢慢觉得园区能给他带来更持续的经济收获，所以他加大了对工业用地的供应，所以我们会发现到处都是园区，因为有这样的供应，所以大家的招商都受到约束。
    我作为一个产业，比如说一个很优秀的产业，我可以选择去蛇口，也可以选择去科技园，也可以选择去科技园，这一点很容易理解。第二个是产业园，在中国还是比较新的板块，复合型的人才很少，这一块我们招商蛇口建立产业园区团队的时候，我们会深深的感觉到，现有的团队人，他固有的房地产思维无法满足现在新兴的园区对商业、产业、住宅等综合能力的需求，所以这方面复合型人才相当短缺，园区运营能力也是参差不齐，导致全国很多园区有些很箫条，有些很热火，政策、制度缺乏稳定性和连续性，这个大家也非常清楚，可能你刚刚进入这个园区可能有税收的返还，个税有怎么样的减免，最后这些政策都是不了了之，最后导致进入园区的产业和公司就逐渐的离开，这对园区也是很大的伤害。
    还有一点是所有园区，做得好的都是有区域性的，我们检讨招商蛇口，做得最好的就是蛇口大园区，除了蛇口这个大园区，招商还没有做出特别让人觉得好的园区，现在逐渐起来的是漳州开发区，它是在学习和复制蛇口的模式，实际上效果是不明显的。究其所有是因为他没有这么好的政策，其他园区类的公司如果告诉你，他的这种模式可以有复制性，我觉得他是骗人的，最大的挑战是不可复制，园区是很难复制的。
    园区开发价值链，从原来我们的偏房地产向运营商的过渡，这一点大家可以想象一下，原来拿一个园区，更多的是希望能一二级联动，接着开始产业引入，接着就是卖房子、租金，再接着才是服务，这是通用的，以前早期园区的发展历程，但是到了现在，基本上是行不通了。现在能比较活跃，比较有生命力了园区一定是政府、园区、企业三者共赢，政策是非常非常重要。
    现在在思考园区的未来发展，更多的是大家闭上眼睛把土地、硬件唾弃掉，更多的是要建立一个生态圈，其实是打造一个平台，它应该是轻资产、互联网、孵化器有企业的投资，和周边的社区要有互动，这样的园区才能接地气、更有生命力。目前还没有看到特别完美、实实在在的能呈现在我们园区的雏形，大家可以回顾一下招商蛇口手上有的园区，比如说前海，前海就是一个园区，我们和政府五十对五十成立一个合资公司，他还是通过一二级土地的联动，通过房地产建设、经营，通过租金获得收益。长远来看肯定不是园区最好的状态，一定要植入互联网、金融、孵化器、社区的联动、轻资产，这样的话这个园区才更有生命力，目前很实实在在的和大家说，现在在摸索的阶段，希望能比较早的走出传统的园区，能实现我们认为是理想化的园区，在过去的一年我们也是在大举的建立相关的团队，现在在招商蛇口里最大的，人员配备最多、资源配备最多的就是园区板块到处招兵买马，大家可能注意到我们的官网在大肆招这方面的人才。
    我们也希望通过产业，毕竟我们在地产上还有一些积累，产业的引入，过去积累的产业引入，和招商金融还是比较全面的，对产业园区进行比较好的服务，刚刚听了侯丽科讲的，我也觉得，我们这么多园区板块的上市公司，我们也是做了一些对标，还没找到让我们学习的，回头还可以在你那儿拿多一点资料。
    蛇口作为希望打造园区的生态圈，这个图目前可以把现状展现一下，左边大家可以看到，我通过一些我能控制的资源，比如说我可以有综合的商业综合体，这么多年我积累了这方面的能力，大家去年也看到我们和华侨城一起合作，一不小心够被别人说成是地王，330亿获得会展中心的项目，大家看起来是我们两家合作拿到会展中心，不知道大家有没有看到网上，我们去投标的文件都是用车拉进去的，实际上是非常非常高技术的活，还有一个是我们有一些成熟的产业园区、旅游文化，通过这些概念我们可以获得一些低成本的土地，目前还是房地产的概念，获得低成本的土地以后，我们通过地产和金融植入我们的商业、养老、医疗、教育、社区商业的概念来提升我们产品的溢价，其实还是通过房地产实现高的溢价，这块目前就是招商蛇口园区的现状，希望能一步步达到理想的状态。
    蛇口还有一个特点是园中园的模式，比方说蛇口是一个大的园，所谓的园中园，蛇口有蛇口网谷、价值工厂、南海意库，蛇口网谷不喜欢南海意库，这些小孩白天睡觉晚上出来活动，他出来活动以后要去宵夜，南海意库周边很适合年轻人的环境，网谷比如说苹果华南区的采购中心入住，他更多是高科技的企业在这边。价值工厂就是VR、AR，他们之间都是有很明显的边界，所以在蛇口大的园里有很多的园中园，这些园享受什么？享受整个蛇口成熟的配套，所以能共享蛇口成熟的园区配套，我们觉得这是比较成熟的园中园模式，未来在北京台湖获得一块地，它也可以植入很多主题的产业园，我们为什么和华侨城愿意密切的合作，两家都是央企，同时他们在文化创意上有很大的积累，北京的台湖就是希望是文化创意，我们这方面没有很深的积累，必须和商业的高手在一起合作。
    大家也注意到太子湾，太子湾是邮轮母港，我们内部也当成一个园，它更多是植入旅游和商务，他更加突出旅游和休闲，我们做得还是不到位的，我们就跟行业的精英，大家去过海港城，大家会觉得香港的房地产开发商在商业运营方面有他独特的地方，我们和香港的新世界合作，我自己感觉招商和以前不太一样，以前我们觉得自己是富二代，市场很好的时候我也好不到哪里去，市场差的时候我也挺好，每次投资者和我们进行评比的时候，有一个肯定排第一，就是抗风险能力第一，因为我的负债率，集团要求我一直控制在65%以下，现在放大了，70%以下，所以我是很安全的公司，我们一直都是在温床里，现在我们改变了，我觉得我们要敞开胸怀，我们要和行业的精英去合作，把我们的资源打开和大家共享，这样的话投资者会觉得我们可以更快一些。但是有一点很惭愧，我们在南京、重庆、广州、青岛、镇江有一些小型的园是没有赚钱的，仔细研究它的报表和投入产出，一个园要真正达到赚钱的时候，实际上是需要很长时间的积累，我们这些园离赚钱还有一段距离，我们内部也是在耐心的等待。好在招商还是规模比较大，不是很在乎这几个园区目前的数字，做园区是不容易的。
    有了这种概念，大家可以感觉到，招商局利用这些概念在市场上不断获取资源，2016年、2017年、2018年，大家还是要不断的夯实自己的资源、积累，我们说得难听一点是“跑马圈地”，我们可能会利用央企的整合，央企的概念去获得市场上更多的资源。
    最后跟大家说一下邮轮，邮轮是一个比较新兴的业务，大家都非常陌生，这里大家可以看一下，2012年起它是快速发展的过程，2011年到2015年出入境的邮轮旅客增长是达到50%以上，它是飞速发展。以前我和身边人交流，你们有没有坐过邮轮，到现在起码带过老人家，一家人去旅游，从游客的增长大家都可以看出，未来一定会成为大家的常态，很多人愿意选择的旅游休闲方式。
    行业的前景是非常好的，我这里不一一看了，招商局也不是傻瓜，招商蛇口作为一家上市公司也要算帐的，我们会去加大力度选择投身于一个新的业务，实际上是经过很多年的深思熟虑，这样的业务目前来看，我们觉得现在下的结论是我们选对了。
    这是新鲜出炉的PR，中国邮轮和邮轮母港的模式，从1.0、2.0、3.0就可以好好和大家说一下，1.0是传统的港口模式，仅仅是航运+口岸，比较有代表性的是上海、天津和舟山，可能有些在上海吴淞港坐船去韩国、日本的，这是比较有代表性的，这是传统港口1.0，他是过路经济，过路经济就是一个港口的概念和航运的概念，实际上不会给周边带来太多的想象空间，要做到什么呢？要做到过夜经济，就像澳门、香港，就是希望你在这儿过夜，有过夜才有需求，过夜就能赌，就能留下买路钱，过夜就可以去购物，这样给周边的经济，腹地带来比较活跃。
    2.0版就是港城互动，在厦门、三亚、太子湾，11月底我们已经成功的开港，很多高端、大型的邮轮在我们这边停靠。我们春节的票基本上一票难求，最近很多朋友找我买，我发现比买房还难，这块可以不用找我了，已经买不到了，它是航运口岸、商业地产和周边配套的结合，这是2.0版。厦门、三亚、太子湾，厦门和太子湾都是招商蛇口控股，三亚是凤凰港，下一步我们在和他们谈合作。
    3.0版就是母港基础，太子湾就是母港，怎么才能成为母港，除了具备2.0，还必须具备周边有相对成熟的旅游资源，我们就跟港中旅和华侨城合作，把深圳的一些旅游进行整合，国际物流中心中转，因为他必须要有物流中心帮助他，他要物资供给，一条邮轮，招商蛇口决定投资邮轮，我作为董秘我当然接受不了，我们整天说轻资产还要做邮轮，邮轮很贵，比一个五星级酒店还贵，我称为移动的五星级酒店，它比五星级酒店的投资还要大。拥有邮轮才能控制航线，邮轮母港才更有竞争力，邮轮母港能够给这个邮轮进行补给，水、物资，这些都是能赚钱的，能赚很多钱。我跟大家举一个例子，我忘记了哪个岛国，就那个国家，他就一个港口，就是一个母港，这个国家就是靠这个母港把整个国家养起来，而且码头的投入，邮轮母港的投入到成熟运营的时候就是自动收钱，是1：10的投入和产出比，我们需要耐心培植它。还有海工的修造，我们有一个船厂可以帮助邮轮进行修修补补，香港有一个青衣船厂，他们有什么问题可以到这个码头解决。
    4.0版，太子湾一定可以做出一个政策创新型的特色商业圈，大家知道一不小心蛇口圈到自贸区，自贸区里有一些政策的优势，去年国家旅游局也给太子湾邮轮母港授了一个“国家旅游实验区”，他有双区的概念，这样国家会给它很多的政策，目前我们在想免税服务和金融服务可以达到。
    说得有点虚，有一个特别具体的，比如说龙虾，如果一百块钱一斤进口，你必须要交一百块的税，你吃到口的龙虾是三百一斤，商家还要赚一百的加工费。如果你在免税区里消费龙虾的时候是免税的，这个龙虾其实就是一百，在税收上有很多的优惠，一百五十块钱就能吃到龙虾，你一定会很喜欢到那里吃龙虾，我只是举一个例子，大家可以想象那里的商业会被带起来，这就是我跟大家分享的邮轮母港模式。
    招商蛇口我们的邮轮母港基本上是按照短期、中期、长期的规划去做，短期内、三年内我们是打造4.0，三到五年希望在全国复制，全国复制不难，招商局所有的港口不是第一大股东就是第二大股东，起码是前三名股东，这一块我们有优势，长期构建一个经济，国家也希望我们有母港经济的概念出来。
    大家不用担心钱的问题，刚刚我说了这么多的投资、填海，因为懂行的人在感觉到有这种商业机会的时候他们都愿意一起分享这样的机会，我们已经成立邮轮产业基金100亿，会投到港口建设、船队建设、邮轮修建、免税服务、旅游服务，现在也讲混改，我们借助社会的资本去打造中国本土的邮轮母港。
    三大业务板块我地产没说了，大家都了解了，地产和我们的园区、邮轮三大业务板块会通过产业、金融、互联网、城市，我们是城市升级，打造这样的生态圈。
    招商蛇口的模式还是强调一下前港-中区-后城的模式，希望招商蛇口整体上市以后，让更多的人读懂他，这是不可限量的航空母舰，我今年本命年48岁，按照国企我还有七年退休，我相信我是能看到非常伟大的企业能呈现在各位的面前，谢谢。