新大正敲响上市宝钟 开启智慧城市物业服务新征程

  全景网12月3日讯 新大正(002968)今日正式登陆深交所中小板,公司在深圳证券交易所举办上市仪式。公司股票首日无悬念涨停,涨幅达43.98%。

  新大正上市仪式现场

  从中国物业管理行业的懵懂期起步,新大正经历的20余年也是国内物业管理行业高速发展的20年。行业的快速变迁和自身战略的准确定位,使新大正逐步由依靠地产商的物业管理公司,成长为具备独立承揽业务能力的第三方物业企业,并进入全国物业管理行业30强。

  登陆资本市场后,新大正将不断应用智能设备和移动互联网技术,打造创新型物业服务,助推智慧城市的建设,立志成为中国智慧城市公共物业服务的领跑者。

  独立第三方物业——“为了活下去”的被动选择

  众所周知,国内绝大多数物业管理公司都是地产公司下属,而独立第三方物业公司则是没有开发商支撑、完全市场化的物业企业,后者需要通过独立面对市场、独立寻找业务谋求发展。

  新大正的前身重庆大正物业管理有限公司(下称“大正有限”)成立于1998年,于2016年整体变更设立为重庆新大正物业集团股份有限公司。与很多同行一样,大正有限也是开发商“自建自管”的产物。公司第一个项目——大正商场,是当时重庆朝天门首屈一指的集商业与住宅为一体的现代化商厦,彼时大正有限的管理层为学习如何服务、管理好这样一个商场,远赴广州白马市场学习经验,把物业管理和商场的运营经营结合在一起,这在当时是一种商业物业管理较为高级的形式。得益于学习到前沿的物业管理知识,大正商场运作良好,3-5年就成为重庆朝天门的龙头市场,并保持了近20年的旺盛,这也是大正有限初创时期最辉煌的成绩,同时大正有限也在重庆地区起到了普及和推广物业管理行业的作用。

  大正商场的火爆运营管理,给当时的大正物业管理团队启发:物业市场大有可为。此后,公司及团队积极对外承接业务,并在2001年进行内部员工股权激励,成为一家独立第三方物业公司。

  “其实某种程度上来说是被市场所迫,就是为了生存、发展,走向了这条路。”新大正总裁李茂顺说。

  新大正总裁李茂顺在上市仪式上致辞

  然而最初几年,大正有限面临着艰难的生存环境,当时行业的市场化程度与现在相比不可同日而语。大正有限甚至发现,某种程度上这个市场其实并不存在:大中型开发商自身就有一个强大的物业公司,而小型开发商可能就把物业交给亲戚管了。

  “三步走”创新建立五大业态

  就在大正有限的管理者们感到迷茫的时候,市场变化的重要机会来临,公司通过“三步走”完成了重要的历史转型。

  2003年,国家开始推动机关后勤社会化改革,大正有限的管理者赴上海学习上海市机关后勤社会化改革的先进经验,在2004年重庆市九龙坡区机关开始推动后勤社会化改革、机关物业面向社会招标时,已对此事有研究和准备的大正有限成功中标,这是其第一个政府机关物业项目,也是迈向独立第三方的第一步。

  紧接着,2005年重庆大学城虎溪校区开学进行全国招标,大正有限再次中标,步入学校物业领域。2007年,重庆因产业结构调整建设笔记本电脑基地,大正有限进驻该基地,为富士康厂区和员工宿舍提供物业服务,以此进入了园区物业领域。

  通过上述三步,大正有限完成了三个转变,一是完成了由开发商附属的物业企业向第三方独立物业企业的转变,二是完成了由主营住宅物业向主营公共物业的转变,三是由原本单一的产品结构丰富为公共、学校、园区、住宅、商业五大业态。2003年-2008年,大正有限完成了产品结构调整,公司的收入规模从原来的不到1000万元迅速增长至8000多万元,初步奠定公司发展的基础。

  准确研判行业趋势 战略助推全国化

  尽管近20年来国内的物业管理行业已经取得显著的发展和进步,但与欧美国家相比,其发展水平还有较大的差距,国外已有不少上千亿规模的物业企业,而我国才只有上百亿规模的企业,这也意味着我国物业管理行业还有巨大的发展空间。

  2013年,当时规模仅有三个多亿新大正请来全球著名咨询公司罗兰贝格为其做战略规划,对全球、国内的物业市场进行分析,研究成熟经济体中物业管理发展的脉络和轨迹,预测中国物业管理行业未来的发展趋势。“中国物业管理行业过去六年的发展脉络,印证了新大正当初对行业未来发展趋势的判断是准确的。”李茂顺说。

  制定战略管理规划时,大正有限认为应该坚持城市公共建筑及设施管理这个主要的发展方向,在重庆以外的地区扩展业务时,新大正都坚持了这样的战略定位,没有延申至其他领域。李茂顺表示,新大正希望做智慧城市公共建筑设施管理运营的价值创造者,或者是该细分领域的领跑者。新大正新近签订的大兴机场部分项目合同,正是其落实向外发展战略的重要体现。

  作为一家起初以重庆地区业务为主的物业公司,新大正向全国拓展业务只有五六年的时间,目前已在16个省(市)、28个城市拥有相关业务,在中部、西南、华东、华北等区域初步完成全国布点。李茂顺介绍,最近两三年公司全国化的关键在于重点区域、重点突破,未来将会在已经进入的区域中选取目标市场,加大力量对其进行突破,迅速在当地做大规模并独立发展壮大,这是新大正重庆以外第一个主要的市场拓展策略。

  目前,新大正管理的五大事业部包括办公物业、公共物业、学校物业、园区物业、商业物业,年物业收入接近 9 亿元人民币,已签约物业面积逾 6700 万平方米,服务项目数量 300 余个。

  北京大兴国际机场新大正物业人员机械化保洁作业

  新大正从专业化、标准化、机械化、信息化和智慧化等方面来提升公司的运营、管理能力。新大正对旗下项目均从专业化的角度进行管理,不同业态中“四保一服”(保安、保洁、保绿、保修、客服中心)的服务内容在本质上没有太大区别,但是每一种业态对某一个方面(如安全、门岗等)的要求、标准是却存在细微的差异。新大正专注于研究每一个场景的特征和特点,实现每个业态独立的、专业化的、标准化的发展。

  另外,新大正的五大产品都有完整的行业标准,其中商务楼宇和高校的物业管理标准已成为重庆市仅有的两个地方标准,“产品标准化才能推动公司的规模化和全国化。”李茂顺说。

  作为劳动密集型行业,近年来物业管理行业的人力成本上涨压力巨大,提升行业的劳动效率除了调整劳动组织,更重要的是机械化的发展和应用,目前新大正管理的高校和机场已在保洁方面全面实现机械化。

  新大正物业全国项目点位图

  还需要看到的是,当前信息化和智慧化带来的产业变革同样发生在物业管理行业上,其发展方式和发展逻辑也发生了翻天覆地的变化。李茂顺认为,物业管理行业将会成为智慧城市的一个落脚点,新大正将用物联网和互联网技术去改造传统的基础物业服务,这是公司坚持的一个最主要的方向。从“人口”向“资口”转变,信息技术的应用和行业的兼并收购都需要大量资金,李茂顺坦言,进入资本市场的一个重要原因,就是要遵循行业发展的轨迹和逻辑。本次新大正的募投项目包括企业信息化建设、物业业务拓展、人力资源及企业文化建设、市政环卫业务拓展、停车场改造及投资建设等,这些围绕主业进行的投资,希望能够为公司开拓更大的发展空间。

  借力资本市场做大做强

  尽管国内物业管理行业至今已有近40年的发展史,但是后20年的发展与前20年相比,发生了翻天覆地的变化。“新大正成长的二十年,刚好是中国物业管理发育、发展、壮大、成熟的二十年,我们应该说是见证了这样一个过程和历史。”李茂顺表示,中国物业管理行业从90年代的一个小行业,发展成为如今企业十多万家、从业人员700多万、规模达到7000多亿的行业,在国民经济中占据了一定比例,在整个社会经济和民众生活中发挥着越来越重要的作用。

  而物业管理企业的管理模式、服务边界也在这数十年中发生着巨大变化:从刚开始绝大多数企业为住宅小区提供服务,到现在扩展到商业、公共建筑、学校、医院等各种业态,物业管理的普及率越来越高。

  李茂顺表示,物业管理可提供的增值服务不仅是现在小区物业中的寄快递、婚丧嫁娶等服务,新大正目前主推的城市公共建筑及设施的管理和服务,存在较大的延展空间,如对整个建筑楼的能源规划、管理、改造,为高校提供公寓辅导员(生活老师)作为辅助教育等;此外,利用互联网、物联网实现人和物的智慧连接,物业公司在其中管理相关设施设备的功能,也具备较大的成长空间,同时也将能够多元化地发展。

  李茂顺指出,近年来物业管理行业最大的变化来自于两个方面。一是技术革新带来的影响,随着物联网、互联网的发展,物业行业对新技术的应用有极大的突破,物业管理行业已打破传统的“守楼护院”模式,许多头部企业尝试了非常大胆的探索和创新。二是资本对行业带来的改变,近年来物业管理行业的价值逐步被社会发现和认可,资本的进入促使行业发展速度、集中度快速提升,今年两大央企物业——中航和招商的合并,总规模超过70亿。截至目前,港股已有16家企业上市且表现不错,国内资本市场中,物业企业多集中在新三板,主板市场第一家真正以物业企业名义上市的是南都物业,新大正紧随其后。

  在新大正的上市仪式上,李茂顺表示,希望借助资本的力量,应对行业前所未有之大变局,探索信息化条件下智慧城市公共物业发展新方向,努力用互联网和物联网技术改造传统的基础物业管理,通过大数据的积累,衍生新兴业务,为客户提供更好的服务。

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