万科董秘朱旭:2017年或是房地产价格僵持的一年

  全景网1月11日讯  由M+金融创业平台举办的M+财富论坛“展望2017”系列房地产专场活动于周三下午在M+咖啡三楼国际厅举行,全景网对此次活动全程直播,万科董事会秘书朱旭女士在活动上表示,类似于2016年支持商品房高速增长资本性的因素应该在逐步削弱,中央今年已经明确提出要降杠杆,调控政策短期内也难以放松,基于这个前提,我们认为2017年应该是一种房地产价格僵持的一年,房产的价格应该不会出现继续的上涨,应该是僵持甚至下滑的趋势。

  以下为演讲全文:

  非常感谢有这样的机会和大家分享,非常感谢M+给我们这样一个机会,我大概讲一下我们对房地产发展趋势的看法,主要是回顾一下2016年我们发现的一些特点以及我们对未来发展趋势的观点。

  2016年有几个比较明显的特点:

  一是销售创了历史新高,但是在12月份开始明显的放缓,我们看到1到11月份,全国的商品住宅成交面积和金额分别达到12亿平方米和8.7万亿元,是超过历年所有的成交。但是从12月开始,降幅非常明显,长期关注的城市批准面积和实际销售面积环比都有降低,销售面积环比减少6.7%,批售面积减少4%。

  12月份万科自己新推的楼盘,新推盘的认购率,按照套数计算,认购率是达到了55%,但是按照面积计算,只有38.6%,这38.6%按面积口径计算的认购率是2015年1月到2016年12月以来是最低的,意味着大房子不太好卖了。一次性付款的比例是14%,其他的都是需要按揭的。

  二是库存继续降低,我们主要观察14个城市,12月份库存总量降低,按照最近三个月平均成交库存的去化周期是6.5月,比之前上升0.9月,卖得可能更慢,库存去化周期最短的城市是佛山、武汉和南京,佛山只有0.5月,说明这个地方的供应还是比较紧张的。

  我们可以看到在广义库存的图标上,我们可以看到全国还没有开发土地在内的库存去化周期,全国平均是2.8年,差不多三年才能卖完,但是分化得很厉害,一、二线城市的指标在2016年底的时候是1.4年,他比年初又缩短了半年,三、四线城市的指标还是3.7年,相当于三、四线去库存的情况并不是特别的明显,分化得还是非常明显的。

  从资金的情况来看,我们看到上市公司的房地产企业资金还是非常充裕的,主要是看短期有负债的比例,大概只有24%,实际上上市公司持有的货币资金能够覆盖短期负债率可以高达165%,上市公司有充裕的钱来规划短期负债,钱是很多的,比之前两年的改善非常明显。

  还有一个特点,2016年的时候,土地的价格非常高,大家都看到了,实际上在1到11月份的时候,我们长期观察14个城市土地成交的溢价率达到81.3%,地价和房价的比例高达60%左右,现在卖的地和现在卖房子的比例,地价大概是60%,而且是现在的房价,无锡、南京已经超过了90%。我们小结了一下,为什么2016年这么热?我们觉得有这么几个原因:一是利率2016年是下行的,2016年一年期的定期存款利率只有1.5%,十年期国债收益率低到2.65%,低利率导致居民大量的资金脱离了银行体系,三季度末的时候,我们在券商、信托、基金、保险等资产管理的规模高达80万亿之多。二是汇率在贬值,大家看得很明显,2016年人民币兑美元的贬值幅度达到6.6%左右,1到11月外汇占款也累计减少2.6万亿,银行服务贸易项下代客购入外汇2.3万亿元,同比增长23%。三是杠杆在上升,由于利率下行,所以居民对地产和对保险的配置比例明显在升高,对储蓄和银行理财的比例在下降,居民购房的杠杆比率大幅上升,值得关注的指标是前三季度的时候,新增的住房按揭贷款和商品销售额的比是到了47%,在2014年的时候,新增的按揭贷款与商品房销售额的比才22%,2015年只有30%,2016年前三季度的时候已经达到47%。我们来源于按揭贷款的客户比2015年提高12个百分点,虽然房贷总的杠杆比率不高,2016年按揭贷款对于房屋销售的贡献是非常大的。四是2016年经济不是特别景气,和房地产、基建无关的行业没有比较好的改善趋势,很多行业增速出现了下滑,特别是企业债违约的现象明显增多了,我们可以看到东北特钢的债还有国海证券代持违约,说明之前金融产品多杠杆的风险明显在呈现、暴露,我们可以看到12月底的时候,银行间市场,蚂蚁金服流动性突然冻结,隔夜回购利率达到了33%。

  小结一下2016年的特点,一个是低利率推动了金融脱媒,由于资本供给比较充裕的话,推动了房地产为代表的资产价格的上涨,同时在需求领域,我们也看到人口的条件,其实他在恶化,为什么呢?我们可以看到买房的人中,年轻人占的比重越来越多,实际上说明未来的主流购房人群已经提前透支了他的消费能力,城镇化还在继续,城镇人口还会增长,城镇人口增长的速度也会慢慢下滑,这样的话,城镇主流的购房人群增长也会下降,需求方面也不一定能支持房地产的高速增长。

  我们觉得2017年应该有这么三个特点:

  1,类似于2016年支持商品房高速增长资本性的因素应该在逐步削弱,中央今年已经明确提出要降杠杆,调控政策短期内也难以放松。

  2,基于这个前提,我们认为2017年应该是房地产价格僵持的一年,房产的价格应该不会出现继续的上涨,应该是僵持甚至下滑的趋势。

  3,美国加息预期的存在,中国可能也会同步的应对,金融的脆弱性在加息的环境下可能显著的上升,可能出现突发性的风险,因此不论是作为企业而言还是个人而言,可能要对现金流的安排做好一些准备。

  2017年我们觉得要关注的事情:

  1,美国川普上台以后,我们要关注美国的一些具体政策走向,它对于中国的出口和人民币的信心可能是有负面的,而中国目前47%的出口是出口到美国,对中国的出口可能有些负面影响。

  2,利率应该进入上行的轨道,在10月份以来,国内的债券理财收益率已经明显的上升了,市场预期美联储会加三次息,中国为了留住资金,也可能会同步上行。

  3,汇率这块,目前在汇率的管制上是非常严格的,不太可能采取一次性贬值到底再自由浮动的政策,也是采取死守、僵持的政策,这样的话,资本的管制也会进一步缩紧。

  4,政策上来看,房价也可能不会再涨了,这是中国正在调控基本的要求,我们可以看到目前中国的政策大概是四限:限购、限贷、限房地产企业的资金入市、限地价(你拍的地价不能过高,过高要配相应的保障房比例),四限供给和需求都会控制成交的价格,一二线城市的按揭贷款发放也受到政策限制,三四线城市的风险更大,银行也会缺乏投放贷款的动力,全年房贷按揭贷款的增长也会显著下降,也不会有足够的资金支持房价进一步的上涨。以上是我们对于房地产形势的一些粗浅的看法。

  还有四分钟的时间我也给大家介绍一些万科转型的业务,万科的核心业务是房地产业务,我们一直以来秉承为普通人盖好房子、做好城市配套服务商的理念,围绕住宅开发,我们还开发这样一些新的业务:

  一是万科物业,万科物业管理的面积差不多有3到4亿平方米,在中国是排名前列的物业管理公司,目前而言,新货的管理面积主要来自于其他开发商和旧的小区,万科物业这么多年的发展历史来看,万科物业增值比较多,很多旧的小区通过业主委员会请到万科物业进行管理。

  二是物流地产,物流地产目前锁定的签约面积大概400多万平方米,租出去的是90多万平方米,在国内排在第三的水平,侯丽科也介绍了物流地产在中国有很大的发展空间,未来我们也是有志于成为中国第一的物流地产发展商。

  三是商业地产,我们在去年通过收购的方式,我们获得了一个比较优质的商业地产包加上我们自己的商业地产,目前全国有84个商业地产项目,大概有600多万平方米的建筑面积。

  四是养老项目,养老项目我们这几年发展比较快,全国14个城市,130个养老项目,已经开业了80个,我们觉得未来养老地产在中国有非常大的空间。

  五是长足公寓,我们的铂寓在北京和上海开展,也有几万间公寓。

  六是教育,我们有31所学校,从幼儿园到小学、初中、高中,有的学校是比较好的国际高中,在上海非常有名气。还有梅沙户外项目,提供从5岁到16岁小孩子的户外营地,包括冬天有万科冬令营滑雪,夏天有海南赛艇、潜水等小孩子的户外培训,参与过的朋友们都说我们组织得非常不错,欢迎大家的小朋友们参加。

  再次感谢郑总给我们这个机会分享,在这里给大家拜个早年,谢谢。(全景网)

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