[宏观]方正任泽平:居民房贷杠杆不算高 风险整体可控
来源:全景网 发布时间:2016年09月23日 11:40 作者:

  全景网9月23日讯  方正证券宏观团队今日在其微信公众号发布关于“中国房地产泡沫有多大”的研究报告。他们认为,居民房贷杠杆并不算高,风险整体可控,但上升较快。其报告表示,应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势。

  首先,是什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话?以任泽平为首的方正宏观团队认为,答案是城镇化、居民收入和货币超发。其在报告中表示,过去几十年房价持续上涨,一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释,另一部分可以用货币超发解释。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度(M2-GDP)超过美国、日本等主要经济体,造就了中国房价涨幅领跑全球。

  其次,中国房价到底高不高?报告引入“绝对房价”这一概念,指出全球前十二大高房价城市中,中国占据四席之多。报告强调,过去中国是房价收入比高,然而经过2014-2016年这一波上涨,现在是绝对房价高,但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中(中心城区房价),中国香港排第1,深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

  再次,如果用作为衡量“房痛指数”的指标来衡量的话,目前我国房价收入比处于什么水平?报告认为,一二线城市偏高,三四线基本合理。最新全球房价收入比的十大城市里面,北上广深占据了四席。方正宏观认为,中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反映了两个因素:一是收入差距效应,高收入群体向一二线城市集中;二是公共资源溢价,医院、学校等向一二线城市集聚。中国目前房地产总市值占GDP的比例为411%,高于全球260%的平均水平。

  此外,作为2016年经济社会发展五大任务之一,房地产去库存情况一直备受关注。方正宏观认为,去化压力比较大的是三四线中小城市。报告称,库存去化压力比较大的城市大多为中小城市,且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区,这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。

  报告认为,从美国、日本等国际经验看,后房地产时代人口继续向大都市圈迁移,农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此,一二线主要是价格偏高风险,三四线主要是库存积压风险

  最后,针对我国房地产行业杠杆现状,方正宏观在报告中表示,居民杠杆快速上升但总体不高,开发商资产负债率快速上升。房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆,是衡量财务风险的指标。

  报告援引数据表示,从国际比较看,中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。目前,中国房地产贷款占银行贷款比重为24%(其中个人购房贷款15.1%),虽然近些年这个比例不断攀升,但比美国水平低很多,美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降,但仍高达33.2%。

  同时,对于房地产开发商来说,方正宏观指出,其资产负债率上升过高过快,对银行融资过度依赖。目前房地产开发资金来源中,大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系,明显超过40%的国际平均水平。

  报告结论认为,2014-2016年在经济下滑背景下,房价上涨更多地是货币现象,货币超发、低利率和信贷杠杆刺激了购房需求,而地方政府土地供给节奏较慢。房价暴涨恶化了财富分配,增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性。房价过高增加社会生产生活成本,容易引发产业空心化。

  方正宏观建议,应通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计,建立遏制投资投机性需求的长效机制;实行长期稳定的住房信贷金融政策,避免大幅调整首付比例和贷款利率透支居民支付能力,稳定市场预期;采取中性稳健的货币政策;推动财税改革改变地方政府对土地财政的依赖,逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。(全景网)