[观察]宁可错过绝不拿错 千亿万科小心翼翼过2012 |
| 来源： |
全景网 |
发布时间： |
2012年03月14日 19:11 |
作者： |
邱璧徽 |
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全景网3月14日讯 2011年，房地产行业的政策调整不仅让中小企业日子过得紧巴巴，大房企虽然并未伤筋动骨，却也不是毫发未损。地产龙头万科在2011年业绩说明会上，也表明了在2012年将坚持审慎的态度。
毛利率——继续下降
万科日前公布的年报显示，2011年万科的销售金额达到1215亿元，同比增长12.4%，连续第二年突破千亿元并蝉联行业销售冠军。
尽管销售业绩再创辉煌，但万科的毛利率却出现了小幅下降。2011年万科房地产业务结算毛利率28.79%，较2010 年下降0.96个百分点，结算净利率15.01%，较2010 年下降0.51个百分点。
万科预计，未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。
房价——坚持市场化
针对温总理今天提到的房价还远远没有回到合理价位，万科董秘、首席研究员谭华杰表示，公司产品主要面向基本自住需求，符合政策导向，公司只要坚持一贯的经营策略，可以适应市场环境（包括制度环境）的各种变化。
万科在2011年年报中称，公司一直坚持住宅小型化是必然趋势的判断，2011年公司的产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。
而对于房价的调整空间，万科执行副总裁王文金则表示，作为企业，公司只能尝试发现市场价格，万科一贯坚持市场化的定价策略，希望用购房者愿意接受的价格销售产品。
资金——多多益善
尽管万科高层对房价三缄其口，但万科手中握有大量现金却仍在寻求融资，某种程度上也体现了公司对目前的市场环境仍是忧心忡忡。2012年年末，万科持有342.4亿元现金，而其短期借款和一年内到期的长期借款总额为235.7亿元。
谭华杰坦承，房地产市场还处在调整当中，行业的融资环境继续面临挑战，公司持有更多的现金可以更好地应对不确定性的市场环境，公司也还有地价款、工程款和各项费用等支出，需要留有余地。
王文金则称，在行业调整期中，手里多准备一点钱不会是坏事。融资成本只要在项目收益水平能够接受的范围之内，融资就有助于自有资金收益率的提升。从3月份最新的一份公告看，万科向华润信托融资的成本大约为10%。
王文金认为，未来一段时期，行业的融资环境确实不容乐观，不过公司目前没有具体的资本市场融资计划。
2012——宁可错过，绝不拿错
展望2012年万科的市场策略，王文金的表态非常坚决，“2012年公司在项目获取上仍然会坚持谨慎的态度，宁可错过，绝不拿错”。
不过他同时透露，公司2011年期末已售未结资源1222亿元，其中大部分将在2012年竣工结算，可以说公司2012年的结算收入已经有了较充分的保障。
未来——20年内仍以新增需求为主
在2011年年报的开篇，万科便称，“对冬日的再临，不应有任何诧异，亦无须任何惊惶——决定行业广阔前景与向上趋势的长期性因素，并未发生改变；而驱动市场短期波动和反复调整的深层次矛盾，其实也别无二致”，显示了万科对行业长期的看好态度。
王文金称，当城市化/现代化过程完成后，房地产市场终有一天将结束新增需求为主的时代，演变为一个“存量更新”市场，届时整体需求将稳定在一个相对较低的水平上。但至少二十年之内，这个过程应该不会完成。
万科指出，目前行业非常分散，万科的市场份额还有相当大的想象空间。中国住宅行业第一大公司的全国市场占有率极限估计在10%左右，而目前万科的市场份额约为2%。
目前万科正在探索的，是住宅产业化和工厂化生产，公司认为，这将是行业未来发展的趋势。（全景网/邱璧徽）
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