全景网10月18日讯 在房地产遭遇严厉调控的环境下，上市房企的日子究竟过得怎样？周一晚间房地产行业首份三季报出炉，招商地产（000024）的答案，给投资者同时带来了惊喜和担忧。

　　三季度营业收入保持较快增长 盈利能力有所下降

　　三季报显示，招商地产今年前三季度实现营业收入95.85亿元，同比增长81.27%；实现净利润14.27亿元，同比增长48.49%。其中三季度实现营业收入26.04亿元，同比增长7.96%；实现净利润3.77亿，同比下降20.54%。

　　凭借着前三季度的优异表现，招商地产再度跻身中国房地产企业住宅销售金额20强，与合景泰富并列第二十位。公司副总经理胡建新也表示，三季度销售理想，有信心完成全年150亿的销售目标。

　　收入快速增长的背后，有招商地产三季度积极推盘的原因，但更显著的则是需求的反弹。数据显示，9月份全国商品房销售面积同比增长16.6%，销售金额同比增长35.2%。房地产行业迎来了传统的金九旺季，行业龙头万科更是以142.1亿元的销售金额刷新国内房地产企业的单月销售纪录。

　　但在调控压力之下，公司的盈利能力明显下降，三季报显示因销售成本增长快于销售收入，公司销售毛利率同比下降3.56%至20.74%，净利率更大降5.17%至14.48%。

　　另外，国家出台的新一轮调控政策或将对公司未来的盈利有更深远的影响：九月底，多部委出台巩固房地产市场调控成果措施，其中包括暂停发放第三套房贷等，其后上海深圳多地相继出台了“限购令”。近日还有报道指房产税会签工作接近尾声，推出将近。新政的效果如何，管理层及市场都还在观察。

　　现金流压力不阻拿地步伐 未来融资难度或加大

　　除了盈利能力下降，招商地产的资金压力也十分巨大。三季报显示经营活动现金流量净额为-22.38亿，同比下降143%，流出较二季度的-19.99亿元也有所扩大。现金流趋紧，公司不得不加大举债力度，筹资现金流扩大到41.79亿元。同时由于长期借款大幅增加，公司利息支出同比大增339%，至9604万元。

　　与此同时，公司依然保持了较为紧凑的拿地步伐。根据公告，公司三季度共拿下佛山及厦门共三宗土地，地价合计15.77亿，建筑面积预计超过29.53万平米（按权益计算），为上半年拿地面积的64%。

　　融资渠道方面，除了开发贷款收紧，今年以来房企增发融资也从未获得审批通过，包括招商地产在内的多家房企已经索性撤销了增发申请。业内人士表示目前越来越多房企转向信托融资，而信托融资的成本普遍高于从银行借款。其中大型开发商融资成本每年约为11%至12%。随着《信托公司净资本管理办法》正式实施，未来连信托融资也将越来越难。

　　机构投资者增持浮盈近5千万 行业前景存分歧

　　尽管前景尚存在诸多不明朗因素，但盈利增长利好之下公司还是受到了投资者的青睐。节后至今7个交易日的时间招商地产已经反弹了15.64%。

　　三季报显示，公司前十大流通股股东中，除富国天瑞及易方达深证100有所减持外，其余均出手加仓。鹏华价值优势增持力度最大，为600万股，另外还有上投摩根内需动力等三家机构新进十大流通股股东。若按三季度加权均价计算成本，四家机构增仓部分已浮盈4905万元。

　　对于房企的前景，机构的观点则有较大分歧。广发证券认为未来限购政策可能继续蔓延，打击面将扩大，但调控环境下大公司市场占有率逐步提升。基于通账主题机会的来临，地产股的估值也有希望进一步提升。优质地产公司的今年市盈率上限有望冲击到今年业绩的18倍，地产股具备安全边际和向上空间。

　　银河证券则认为目前房价的调控已经被提高到政治层面。如果房价继续上涨，政府有可能出台更为严厉的调控措施，在房产税的靴子未落地的情况下，难言“利空出尽”。目前的房价问题更多反映的是货币现象，房地产行业将仍然面临着政策调控的阴影。（全景网/成亮）

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