全景网4月12日讯  进入四月，两市房地产企业的年报披露已经过半，数据显示，多数房企的存货较08年出现大幅攀升；而随着房地产调控政策的逐渐出台，这些捂盘惜售的房企可能将再度面临巨大的跌价减值风险。

    09年房企存货大幅增加

    据深圳证券信息有限公司数据中心统计，在已经公布年报的70家房企中，多达51家的存货较08年上升，占比超过七成。而在这51家房企中，存货同比增幅10%以下的有三分之一，增幅超过40%的企业同样占比达到三分之一。在除去有重大资产重组以及暂停上市的几家企业后，已披露年报的59家房企存货的简单算术平均增幅超过21%。

    从几家龙头企业的报表中，就可看出房企囤货力度之坚决。保利地产09年存货超过600亿元，较08年增加49.52%。金地集团09年存货达到405.44亿元，同比增长42.56%。万科的存货则首度超过900亿元，同比增长4.87%。相比大型企业而言，中小地产商由于基数小，增幅也就更加惊人。新黄浦09年存货达到18.62亿元，同比增幅高达259.14%，中小板的滨江集团，09年存货也同比增加84.49%。

    在09年存货金额最高的前十家房企中，有九家超过百亿元。

    作为地产龙头，万科对房企存货大增有着自己的看法。其在年报的致股东中表示，“企业库存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009年同时释放，自然造就了成交量的井喷。”

    房企“好了伤疤忘了疼？”

    面对如此强劲的数据，有人直言房企“好了伤疤忘了疼”。果真如此么？其实细细想来，原因并非如此简单。

    因房地产行业牵动的行业众多，地产业的复苏对于整个经济刺激措施的效果影响举足轻重，地产商多数认为在经历08年的严冬后，国家短期内不会再出台严厉的调控政策。此外，随着中国城镇化进程的加速，市场需求进一步释放，且去年大规模的信贷投放，使得流动性异常充裕。

　　在这多重因素的合力推动下，导致各地房价在过去一年中不断加速上扬，从而激发了开发商捂盘待涨的冲动。根据中投证券的数据，09年我国主要城市房价涨幅普遍超过30%。一线城市中，北京、上海和深圳09年12月单月均价分别较当年1月份上涨79.5%、25%和101%。二线城市中，福州09年12月房价较1月上涨138%。另外，厦门、南昌、苏州、大连、重庆、无锡、东莞、沈阳等二线城市的全年涨幅也都在30%以上。

    房企存货或面临跌价风险

    面对疯涨的楼价，国家再度吹响调控号角。从年初取消二手房营业税优惠，到利用货币工具发出收紧流动性的信号，再到部分银行近期已经将购房优惠利率和条件上提，乃至市场传言物业税试点将出台，种种信号似乎表明对房地产业的新一轮调控大潮已经来临。

    中投证券分析师李少明认为，在今年上半年一线城市房价快速上涨向二三线城市扩散的背景下，进一步的政策调控随时可能发生。

    在CPI增速持续加快，且我国当前处在城市化加速阶段，居民对房地产需求依然较为旺盛，以及人民币升值预期等因素的共同作用下，市场的投资冲动并不会戛然而止。不过，随着三年期央票的重启，流动性收紧的信号越来越强烈，若未来出现超出预期的房地产行业去杠杆化，引发房地产交易急剧萎缩，则房企存货将面临较高的跌价风险。

    上一轮调控中最有威力的就是07年9月27日央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其规定了二套房首付不低于四成，利率为基准利率1.1倍等重磅措施，抑制了炒楼风。且信贷逐步收紧，楼市随之触顶并开始走下坡路，导致各地楼市在08年出现大幅回落。08年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。东部地区及大城市的调整更为明显，成交面积萎缩普遍在50%左右。

    而一旦存货跌价，受影响最重的就是存货高企的公司。以房价下跌的08年为例，当年共有八成房地产企业计提了存货跌价准备，在资产减值损失最大的前十大地产公司中，万科因存货跌价损失近13亿元，招商地产损失4亿元，金地集团、保利地产、金融街等大牌企业也普遍损失超过2亿元。

　　事实上，中国银监会主席刘明康周日在亚洲博鳌论坛上透露，北京部分银行已将二套及以上住房首付比例提高到60%，并警告称将大幅度提高投机投资购房贷款的首付款比例和利率水平。这反映出监管层对于房地产调控的强硬态度。（全景网/雷震）