行业企业方面，2009年从事房地产开发的不仅包括保利、中海、远洋、华润等传统地产企业，也包括来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工、电子等行业的非地产企业，在金融危机的背景下，房地产变成了企业投资避险的方式。

2009年一线地产企业股票收益一览（数据至2009.12.31日）

2009年二线地产企业股票收益一览（数据至2009.12.31日）

政策篇：政策引领地产行情

房地产行业的特殊之处在于，地产行业的走势是和政策紧密关联的，四季度以来，房贷优惠政策收紧，赶搭末班车的效应让各大城市二手房成交急剧上升。12月17日，五部门联合发布通知，提出要进一步加强土地出让收支管理，明确开发商拿地首付不得低于50%地价款，开发商拖欠价款，将不得参与新的土地出让交易。这是针对目前囤地、炒地推高房价的现象而推出的第一个具体调控措施。12月23日，二手房营业税细则明确，自2010年1月1日起，对不足5年的非普通住房交易，将全额征收营业税，普通住房交易营业税则不再全额征收，预计后续还将有更多具体措施出台。

回顾2009年，房地产调控政策不断出台，大部分集中在土地方面，控制开发商囤地和经销商捂盘惜售行为。现将重要的调控政策和对地产行业的影响归纳如下：

5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始宽松。

9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部还对闲置土地征收增值地价。

12月政策频繁出台，房价不降反升

12月份政策密集出台，12月7日，闭幕的中央经济工作会议提出要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国务院下发通知，要求各地检查土地市场，打击开发商囤地行为。

12 月14 日，国务院常务会议决定，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议提出要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。本次会议明确提出“遏制”房价过快上涨,力度明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。

12 月17 日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。此前各地方土地出让大多执行20%~30%的首付政策。

12 月18 日，住房和城乡建设部全国建设会议在北京召开，200 多位副市长到会，北京等一线城市大部分到会。住建部部长姜伟新在会上表示：经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者；严格监督地方政府加快清理各种房地产优惠政策。从抑制投机到营业税优惠取消，再到遏制房价过快上涨，短短一周内房地产政策取向三级跳。

遏制房价过快上涨是2009年下半年的调控重心，但市场人士认为，中央对地产行业不会过分干预，因为地产行业正带动银行等其它行业回暖，房地产在扩大内需、支撑和恢复经济有非常重要的作用，加之地方土地财政等因素影响，短时期内出台的政策更多的对中小地产企业施加压力，对于不存在拿地困难的大型地产商则没有多少影响。12月份房价不降反升，就是很好的例子。投资者赶搭末班车，地产企业储备充足，净利润仍将不断增加。

展望篇：2010年上半年看好关注地产股估值

2010年上半年地产企业利润已锁定 房价将继续攀高

从市场房价来看，由于2009年下半年新开工不足，将导致2010年上半年可售房源紧张，而房地产市场正处于超需求的状态，因此房价将持续上扬。2010年下半年会随着新开工面积的回升而得到缓解。

但是土地供应在2009年年中大幅增加，相应土地成本也随之高昂；根据各大城市的规划，各大城市的保障性住房供应，将自2010年大幅度增加，会影响地产企业的利润。

浙商证券分析师认为，由于2009年商品房销售强劲反弹，房地产行业预收账款增长超过六成，已基本锁定2010年利润，预计2010年板块营业收入为2904~3504亿元，净利润为436~526亿元，同比增长20~44%。

地产股目前估值偏低，有望继续上涨

分析师认为房地产行业PE在2010年将继续保持整体向上，浙商证券分析师给予行业的2010年静态PE 和动态PE 分别为38倍和29倍。海通证券分析师认为2009年行业整体PE为30倍，2010年为20倍。

国泰君安分析师称，地产公司2010 年业绩将保持45%的增长，政策所带来的负面预期已经反映在近期股价低迷下滑中，目前一线地产企业2010 年估值约17 倍，二三线地产企业2010 年估值约14 倍，估值偏低，板块仍有望上涨。

分析师建议关注估值较低的二、三线城市代表股票，如卧龙地产、名流置业、信达地产、新湖中宝、苏宁环球、建发股份、荣盛发展和商业模式独特、优势突出的华侨城、张江高科、金融街等个股。

2009年二、三线城市代表股票收益一览（数据至2009.12.31日）

　　但值得注意的是，2010年下半年地产股也存在下降压力，如果2010年上半年房价继续快速上涨，抑制性政策压力会加大，而高房价本身也会抑制部分需求。(全景网/郝嘉吉)