| 来源： |
全景网 |
发布时间： |
2009年03月18日 22:54 |
作者： |
陆泽洪 |
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全景网3月18日讯 尽管今年初楼市成交量的强劲回升振奋人心，但国内房地产业的寒冬可能还没有真正到来。
作为中国经济的支柱产业——也是部分地方政府的主要财政收入来源——房地产业一直受到政策的照顾。如广东省政府近期推出“房地产救市十五条新政”，以鼓励商品房消费，并舒缓地产企业所面临的资金压力。
在一系列政策的持续刺激下，今年2月份房地产市场成交量出现了令人瞩目的回升。在重点监测的30个城市中，有24个城市住宅成交面积环比出现上升，其中深圳市同比增长了5.7倍至3981套；而在今年1月份春节长假的7天中，上海、北京、深圳和广州合计仍仅卖出600余套商品住宅。
楼市的突然畅销令地产商喜出望外，部分地产项目甚至开始涨价。中原地产研究院调查十家房地产公司2月全国各地项目后发现，保利、复地、雅居乐、招商等房地产公司在售项目的销售均价，较1月有一定幅度的上涨，最高的超过了三成。
不过，突然飙升的数据并不能改变黯淡的基本面，因此目前判断中国楼市见底仍言之过早。
尽管2月份之后部分楼盘价格有所回升，但国内楼价整体下滑趋势仍在持续。2月份中国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，为连续第三个月跌幅扩大。戴德梁行发布报告认为，目前中国住宅市场的调整仅是序幕，整个房地产投资市场调整的趋势难以扭转。
更根本的是，目前仍看不到中国经济有企稳的迹象。中国GDP在2008年第四季度同比增速仅为6.8%，全年增速亦跌至9.0%的七年最低水平；鉴于今年1-2月工业增加值同比仅增长3.8%，大大低于去年同期的15.4%，预示着国内经济增速仍将进一步下滑。世界银行本周三已将中国2009年GDP的增速预测从去年11月的7.5%调降为6.5%。
国泰君安研究所所长李迅雷认为，近10多年来，新增就业主要靠私人部门（私营和个体企业）带动，因此，基于大规模投资的反衰退政策难以有效解决就业问题。他重新估算了当前中国的城镇失业率，认为比较保守的估计是10.93%，远高于官方公布的4.2%。
中央党校校委研究室副主任周天勇预计，中国2009年城镇真实失业率将上升到14%左右。在沉重的就业和收入压力的影响下，对国内楼市的潜在购买力将急剧萎缩。
按照国际公认的标准，房价收入比在3～6之间是比较合理的。而据2008年《中国统计年鉴》的相关数据，2007年我国的房价收入比平均为15，北京为23，上海为17。
大通证券研究员郭世涛指出，2003年之后，国内“高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约为4和6.8。他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力成为前几年房地产消费的主要人群，也快速推高了近年来房地产交易的价格。而目前这部分人群的需求已经得到了基本满足。
他又指出，以过去三年平均的销售面积作为未来市场潜在的年销售速度进行测算后发现，目前在建房屋全部出清的时间大约将为4.14年。而过去三年，全部在建房屋存货出清的时间分别是3.1年、3.2年和2.9年。这也意味着目前在建的房屋积压的时间平均将在一年以上。
在今年1月份，全国工商联房地产商会已经将一份规划报告上报给了住建部。报告预测，2009年中国房屋空置面积可能达到3亿-4亿平方米，是往年空置面积总量的2-3倍。
国泰君安指出，3月15日结束的“上海之春”房产会参观人数创出新高，但意向成交额基本没有增长，有力地说明上海楼市观望情绪依然浓厚。
近两周，五地区成交量回暖态势已开始减弱。西南地区环比开始下降；中部地区、环渤海、珠三角基本没有增长；长三角地区保持小幅增长。（全景网/陆泽洪）
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