| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2012年02月07日 07:59 |
作者： |
吴晓婧 |
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⊙记者 吴晓婧 ○编辑 王诚诚
虽然房地产行业基本面尚未见底，但是在部分基金投研团队看来，市场环境的变化将逐步托底基本面，并抬高地产行业的估值水平及股价。基于上述预期，基金进一步加仓超配地产股。在部分基金投研团队看来，2012年房地产销售并没有市场预期的那么悲观，即使没有趋势性机会，也能通过波段操作，获取绝对收益。
整体超配地产股
本轮的房地产调控始于2009年9月，直到2011年的9月，调控效果开始显现，销售萎缩，房价下跌，到2012年的春节，销售数据已经极为惨淡，土地市场也降至冰点。
有意思的是，本轮房地产调控开始之际，基金就纷纷减仓房地产。据申银万国基金分析师测算，2009年3季度，基金对地产的配置由此前的超配转为低配，而低配的状态一直持续了7个季度，一直到去年2季度，基金对地产的配置才再度转为小幅超配。去年4季度，随着地产调控效果进一步体现，基金再度加仓地产，超配比例已超过1个百分点。
上述数据采用的是自由流通市值对配置比例进行的计算，由于自由流通市值是在流通市值中剔除掉持有股份数超过5%的大股东及其一致行动人持有的市值，即A股市场真实的流通市值概念，因此更具有代表性。事实上，从最近一个季度市场的运行来看，房地产板块获得了明显的超额收益。
波段操作获取绝对收益
根据权威机构的预测，2012年新增贷款不低于8万亿，诺德基金一位基金经理表示，据此测算按揭贷款极有可能超过2011年，这意味着房地产销售并没有市场预期的那么悲观。在其看来，即使没有趋势性的机会，也能通过波段操作，获取绝对收益。
上投摩根中国优势去年4季度末房地产的配置比例高达55.48%，该基金经理杨安乐认为，2012年房地产行业供大于求的矛盾将进一步加剧，房价有可能明显下跌。与此同时，保障房全面施工，房产税等长效抑制投资投机性需求的措施将会进一步加大试点范围，这将长期压制房价。这样，多层次房地产保障体系将逐步建成，房地产将回归其消费品与民生功能，调控也将取得实质性的成果。届时房地产行业的估值压力将会明显减小，板块也会逐步企稳。
上述诺德基金经理认为，对于地产股的投资，一是要关注宏观货币信贷实际宽松和地方政府自主决策政策的局部放松。2012 年上半年将有越来越多的城市提高公积金贷款额度，可以提高刚需楼盘的购买力；也会有越来越多的城市提高普通住宅标准，变相降低营业税和契税，刺激销售。
其二是基本面的改观。随后的二三月份有望迎来一波销售小高峰：因今年一月份节日较集中，开发商大都将推盘后延至二三月份，同时，为了迎接旺季的到来，开发商将展开一波比较集中的降价促销。伴随着价格调整及按揭信贷投放力度增加，需求将随之增强，从而带动销售反弹。因为一月份基数极低，二三月份的环比增幅可能会比较可观，因此有可能带动股价上行。
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