| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2012年05月21日 10:06 |
作者： |
宗乐 |
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招商证券宗乐
房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，通过发行股票（受益凭证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
REITs的魅力在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产行业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。与直接投资房地产实业相比，投资REITs具有投资门槛较低、流动性强、有效分散风险等优势，因而成为中小投资者投资房地产的良好途径。
按照是否在证券交易所交易，REITs可分为非上市REITs和上市REITs。不同国家和地区对REITs的上市要求是不同的。举例来说，在当前法规下，美国并没有对REITs是否上市做强制性要求，即某只REITs可以自由选择上市或不上市，加拿大则明确要求所有REITs必须在加拿大境内的证券交易所上市。
尽管不同国家和地区的REITs在法律形式、税收政策、上市条件等方面均存在不同程度的差异，但它们仍然具有很多共同的特征，具体表现为以下几个方面：
以产生稳定收入的房地产作为投资标的，收益主要来源于租金收入和房地产升值。
REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入（如租金、管理费等）和房地产的资产增值，他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。由于REITs的收入来源主要有租金收入和资产增值，因此该类基金带有固定收益（租金）和权益增值（房地产升值）双重特点，投资风险可以得到一定程度的分散。此外，REITs管理人也可以通过经营不同区域、不同领域的不动产来分散投资风险。
REITs收益的大部分将用于发放分红，可以提供给投资者较高且稳定的分红回报。
在REITs分红制度方面，各国的规定略有不同。有些国家（如法国）规定REITs收益的绝大部分必须用于分红，有些国家（如加拿大）则规定只有分红部分才能享受免税优惠。因此，与其他信托相比，REITs每年红利发放都相对更高而且更稳定。REITs收益的绝大部分将会以分红的方式转移给REITs持有人，表现为上市REITs的股息。
REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低，因此将REITs纳入投资组合可以达到降低风险的效果。
上市REITs的交易形态类似于股票，投资者可以在公开市场上买卖REITs，其交易价格则取决于REITs本身的盈利能力和市场赋予它的估值水平。NAREIT的数据显示，REITs指数近20年的平均年化收益率高达13.30%，远远高于同期股票市场和债券市场的收益。
在相关性方面，近10年REITs指数和S&P 500指数、Wilshire 5000指数的相关性分别为0.69和0.71，远低于两个股票指数之间的相关系数（0.99）。此外，REITs指数和ML Corp/Govt债券指数之间最近10年的相关系数仅为0.1，说明REITs收益率和债市的相关性很低。
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