| 来源： |
成都商报 |
发布时间： |
2011年08月19日 09:09 |
作者： |
赵述锦 |
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他们看好成都市场
业界人士称，成都市的零售商业还有非常大的发展空间。随着北上广深等一线城市的房价水平，尤其是商业地产价格一路走高，对于境外基金而言，这些城市的商业物业投资价值已经接近天花板，门槛极高。因此，他们更青睐成都、重庆这样发展空间较大的内地城市。这可能也是近期凯丹广场和瑞安中华汇先后被基金收购股权的原因。
2011年6月，成都两个商业地产项目都向基金公司售出股权。6月初，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA宣布，MGPA亚洲基金III号(MGPA Asia Fund III)收购成都凯丹广场的50%权益。6月20日，瑞安建业宣布以约4.4亿元人民币向房产基金公司LaSalle Asia Opportunity III，（S.A.R.L.的全资附属公司），出售雅泉49%权益及转让股东贷款，雅泉持有位于金牛区解放北路一段地块上的瑞安中华汇商业项目。
一月之内的两起收购案让各界再度以新的视角关注成都商业地产市场的发展前景。据业内人士介绍，目前仍有多支基金关注成都房地产市场，商业地产亦在其中。
[现象]
开发商融资忙
今年成都的商业地产市场在去年的基础上再度实现开发和销售上的高速增长，综合体、写字楼、公寓等项目大规模呈现。当一些城市新兴发展区域为配套问题终得解决之时，有关商业地产是否会出现泡沫的质疑声也在同步出现。
四川商业连锁协会会长冉立春研究成都商业地产市场多年。近期在接受媒体采访和参加一些公共活动时，他总是提醒成都商业地产市场存在过剩危险。一方面是数量多质量低，很多商业地产项目仓促上马，另一方面则是目前的开发企业在商业地产售出时定价过高，透支业主的未来收益。
第一太平戴维斯华西区副董事长胡裕华认为，因为目前商业地产项目出现得多就认为必然会过剩也并不准确。因为这些项目都在规划中，并不一定同时推出。即使短期内出现供过于求，只要不是先天的定位硬伤，也会逐渐被不断发展的市场所消化。
虽然业界对于眼前市场的形势没有统一意见，但此时开发商的压力正在逐渐增大却是不争的事实。目前开发企业融资困难，尤其是利率最低的银行贷款如今已经很难拿到。而在住宅市场受限制的情况下，虽然商业地产的销售较此前的市场份额大幅提高，但资金问题已经让很多开发企业倍感压力。
根据中国指数研究院的统计，仅第一季度就有28家企业公开融资。其中四分之一是银行贷款，剩余的都是信托、债券、票据等方式，而这些融资方式的利息一般都在10%以上，而此前正常的银行贷款利率仅为6%左右。
与瑞安建业同宗的瑞安房地产1月通过优先票据融资35亿元，而近年在商业地产市场动作较大的龙湖地产也在3月31日以9.5%的利息向摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行融资人民币约49亿元（7.5亿美元）。6月23日，另一家主营商业地产的开发企业SOHO中国也融资6亿美元。
[解析]
一次对赌？双方受益
四川华房投资管理有限公司执行总裁李军近期也在与成都的多个商业地产项目进行接触。华房是由清华大学房产总裁班校友发起的一项基金，在北京、天津等地都有投资项目，所涉及业务主要为房地产项目投融资，包括拿地、开发、销售等多个层面，此外也涉及旅游地产。
据李军分析，麦格理收购凯丹广场可能为开发商进行一次股权融资，开发企业获得项目运作所需要的资金，而基金公司则将获得约定的回报。目前，成都商报记者与凯丹广场和瑞安建业成都公司负责人联系时他们都表示此事属于集团所为，成都公司并不知道细节。
至于股权融资的费用，据李军介绍，按照业内的通用标准一般基金获取的内部回报率将在15～25%之间。很显然，这样的成本已经大大高过信托等融资形式。据平安信托的一位工作人员介绍，随着政府对于信托等融资形式加强监管，最近信托比以前难，要达到“四证全齐，自有资金30%以上”等条件才可放行。
李军说，这样的股权融资其实相当于一个对赌协议。也就是说，如果在合同约定的时间之内，开发商不能给基金以约定的回报，那么基金公司将可能扩大股份比例对项目进行控股，转由基金派驻的管理公司经营。当然，在双方签定协议之后，基金指定的管理公司也会对投资项目派出管理人员，参与日常工作。
即便存在可以被预知的风险，对于合作，开发商和基金都态度积极。据深圳戴德梁行投资部分析，对国内开发商而言，通过与基金合作可以寻找长期合作伙伴、拓宽境内外融资渠道(IPO、贷款等)、提前套现合作项目利润、增强品牌效应、加强企业管理。而对基金尤其是境外基金而言，也可以达到寻求长期合作伙伴、分散投资风险、获得高额投资回报等方面的效果。在经营良好的情况下，双方容易形成双赢局面。
[内幕]
基金看好成都商业地产？
深圳一家基金公司的负责人张冶说，目前随着成都等城市承接沿海的产业转移，四川等地的人口回流趋势明显，而随着城市经济发展和居民消费能力的增强，成都、重庆等城市未来在商业地产市场上的发展潜力被很多投资者看好。
根据财新网报道，收购凯丹广场50%的股份后MGPA曾分析，目前成都市总零售楼面积仅68万平方米，以人均零售楼面(每人0.55平方米)计算，这些零售设施不足以满足需求。预期零售物业的供应在未来数年间将会增加至每人0.65平方米。来自国际及本地零售商的需求强劲，自2007年以来，黄金地段的市场租金每年可以实现7～8%的增长。
而深圳戴德梁行的统计则显示，目前中国大城市的人均零售物业面积几乎都达到了1平方米。在我国的几个一线城市中，目前，上海、深圳的人均零售物业面积都超过1.2平方米，香港达到1.1平方米，北京目前还处于较低的0.78平方米的水平。如果按照这两组数据对比，成都市的零售商业还有非常大的发展空间。
第一太平戴维斯华西区副董事长胡裕华却认为这样的人均零售物业面积统计因为口径差异过大所具备的参考价值不大。他说，街铺、百货公司、商场等不同阶段的零售物业差别太大，难以准确统计。不过，他认可MGPA等境外基金对于成都的商业地产市场发展潜力的判断。
胡裕华认为，如今随着北上广深等一线城市的房价水平，尤其是商业地产价格一路走高，对于境外基金而言，这些城市的商业物业投资价值已经接近天花板，门槛极高。因此，他们更青睐成都、重庆这样发展空间较大的内地城市。这可能也是近期凯丹广场和瑞安中华汇先后被基金收购股权的原因。
而据深圳戴德梁行助理董事邱会介绍，戴德梁行早在2008年就曾帮助一家成都本土涉及地产和百货等行业的企业引入新加坡太平星基金，此外置信与基汇资本也有长期合作。去年深圳戴德梁行“做媒”，成都中汇广场二期整栋楼以7.27亿元出售给中国平安。成都商报记者赵述锦
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