REITs起源于美国 借道QDII投资海外REITs |
| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2012年03月26日 10:05 |
作者： |
飞鹏 |
| |
飞鹏
房地产信托投资基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。目前，我国没有真正的REITs基金，但有两只以REITs基金为主要投资标的的QDII，属于基金中的基金。
简单而言，REITs就是一家拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即REITs的分红。
REITs起源于美国，截至2012年1月，美国约有152只REITs公募基金，资产规模大约5000亿美元，从美国REITs发展路径来看，REITs的投资品种一直不断创新。
从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种，美国主要以公司形式为主。而根据具体运作方式，REITs可分为三种类型：一是权益型；二是抵押型；三是混合型。在美国，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性相对较低。
国金证券发布的最新报告显示，从对All REITs指数风险收益特征分析可知，All REITs指数风险大体处于标普500和纳指100指数之间，对比沪深300指数看表现相对稳健，风险指标略低于沪深300，且与我国股市相关性较弱。因此，从资产配置角度出发，REITs资产可起到分散风险及稳定投资组合收益的作用。
同时，美国REITs持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域，各类型物业对经济周期敏感度是不一样的。如酒店、度假村及零售等对经济周期的敏感度相对较高；而医疗、仓储及林场等与经济周期相关性较弱，表现出相对抗周期性。因此在不同经济周期，相机配置不同类型的REITs将会有较好的表现。
此外，法律规定REITs必须支付不少于90%的税后利润给持有人，其属于高派息品种。从统计来看，1972年以来，长期平均年化总回报率13.75%，年均派息收入约为8.3%。因此高派息是对周期系统风险的又一化解，也是REITs长期表现稳健的关键因素。
美国近期经济数据表现靓丽，加之新屋销售以及成屋销售、租出率及租金等数据显示美国房地产（尤其租赁市场）的企稳。在2008年次贷危机爆发以来REITs大幅下跌为其投资价值提供了较好的安全边际，财务稳健的公寓、仓储、工业厂房等REITs具备较好的投资价值。
我国现有的两只以REITs基金为主要投资标的的QDII分别为诺安全球不动产基金和鹏华美国房地产基金，二者投资范围有所区别，诺安不动产投资范围相对较为广泛，以全球权益类REITs为投资标的，而鹏华房地产是以美国权益类REITs为主要投资标的。结合当前宏观环境及估值，投资者可关注两只基金的投资价值。
提醒投资者注意的是，REITs基金投资标的由于受各国宏观经济、地产市场以及汇率等多因素影响，具有较高风险/收益特征，建议具备风险承受能力的投资者参与。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
