未来房地产基金的类型会更加多元化，包括不针对特定项目、取决于基金管理人投资能力的基金，并购已开发项目的基金，以及投资成熟物业的基金等。

　　业界对中国房地产市场预期悲观。摩根士丹利分析师近日发表有关中国房地产市场的研究报告：预计2014年中国住房不动产相关投资的增长速度将会放缓至13%，新房销售量将下降5%，新房开工率将下降15%。

　　此外，私募地产基金嘉实房地产已经停止了拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”募资计划，嘉实房地产将暂停投资中国楼市。另据多位房地产基金人士的消息，2014年房地产基金行业数量同比有所减少，部分三、四城市的项目已经暂停。

　　中国房地产基金行业的现状如何、有何问题、未来发展趋势如何？中伦律师事务所合伙人陈芳律师接受《融资中国》专访，从第三方服务机构的角度谈中国房地产基金的发展。

　　《融资中国》：中伦律所涉及的业务方向很多，在房地产方面主要有哪些业务？

　　陈芳：中伦律师事务所设立之初即从事房地产相关法律服务。中伦能提供房地产全产业链法律服务，涉及土地、地产项目开发、成熟物业经营、房地产企业融资、房地产基金的设立及投资等一系列领域。房地产基金业务是中伦律所房地产法律业务中的一块，作为一家专业的综合性法律服务机构，中伦律所在业内处于领先的地位。

　　《融资中国》：有声音表示现在中国房地产市场泡沫比较严重，您怎么看？

　　陈芳：我个人认为，中国一线城市的风险相对来说不是很大，因为供需关系上，一线城市对房地产的需求量比较大。对于三、四线城市，需要区分来看：有些小城市在一段时间内开发过热，政府出让土地过多，存在一定的泡沫风险；但也并非所有的三四线城市都有这个问题，需要针对个案进行分析。

　　《融资中国》：国内房地产基金行业的现状如何？

　　陈芳：国内房地产基金行业发展很热，这有一个重要的背景：房地产企业通过金融机构正常融资的渠道受到宏观调控影响，通过银行贷款融资受到限制，因此房地产企业更多将注意力转向房地产基金，通过房地产基金来融资。

　　目前国内房地产基金更多偏固定收益类，准债型的房地产基金多一些。很多业内人士在探讨房地产基金发展方向时也表示，偏债型的基金是项目融资，本质上并不属于房地产基金，与银行贷款区别不大。我个人认为行业的发展有一个过程，在特定的阶段，这类基金匹配了现实需求，而后再逐渐发展成熟，目前来看偏债型基金还是有一定的积极意义。

　　从另外角度来说，近两年来趋紧的宏观调控促进了房地产基金的发展，而在此之前，国内的房地产基金，包括股权类的地产基金也有，做了很多有益的尝试，相对而言，股权型的房地产基金更能体现基金管理人的管理能力。

　　另外市场上也存在债股结合型的房地产基金。基金作为股东进入到项目中去，与其他股东一起承担风险，共享收益；另外在作为股东投资的同时，也会安排股东借款：一部分投资是股权，其他部分是债权。有时，这样的借款安排也是项目大股东所要求的，毕竟要成为好项目的股东，获得原始股东转让的股权，还是需要有些额外的投入。

　　《融资中国》：房地产基金的设立架构上，您更倾向于地产商自行操盘作为基金管理人，还是独立第三方担任基金管理人？

　　陈芳：如果房地产公司自行设立控股的子公司做GP，发起设立纯股型基金或者债股结合型基金投资于开发商自行开的项目，我个人持保留意见：这样的架构存在天然的缺陷。

　　一方面，如果基金管理人与项目操盘方是关联方，就可能存在一定的利益冲突：当股东之间就项目的经营有不同意见时，基金管理人理应该站在投资者的角度，争取投资者权益，但如果该基金管理公司是房地产公司设立的控股子公司，那决策就有可能受到影响，很难做到平衡。

　　另一方面，就算房地产基金管理公司事实上做到了很好的平衡，投资人也会存在合理的怀疑。由于股权投资基金或者债股结合型基金最后要分享项目经营的成果，投资人对未来收益预期很高，当投资人退出而收益未达预期时，投资人和基金管理人之间就容易产生不必要的矛盾。

　　如果房地产公司要自行设立控股的子公司从事房地产基金管理业务，建议还是做偏债型基金；债型基金收益相对固定，可以避免很多不必要的矛盾。

　　从行业发展趋势来看，独立第三方的房地产基金管理公司未来会更有前景。

　　《融资中国》：房地产基金目前的募资状况如何？

　　陈芳：我的信息多是从自己所做的项目以及同行沟通中获得，不一定全面，但就我掌握的信息来看，目前房地产基金的募资状况还不错，一方面原因是融资型基金在市场上能够给出相对较为优厚的收益率；另一方面，从投资人的角度来看，目前股市行情不是很好，而房产本身又限购，在没有特别好的投资方向时，投资人对房地产基金还是比较认可。

　　但房地产基金的高收益率不一定能够长久维持。刚刚提到，三、四线城市房地产市场存在一定可以预见的泡沫风险，二线城市中杭州有很多地产项目也在降价，房市不如前两年那么火爆，由于销售疲软，现金回流速度减慢，房地产企业会面临一定的资金压力；此外，房地产基金收益率较高，房地产企业的融资成本就更大，无法长久维持。受此影响，投资人可能更为青睐大型房地产企业的项目，相对而言它们更有保障，小企业融资将会更难。另外，投资人在投资时也会更加关注房地产项目的区位。

　　在融资成本方面，房地产开发商一年期资金的融资成本与投资人到手的收益还是有蛮大的差异，因为存在很多的中间成本，包括渠道费用等，具体拿到手是多少要看融资架构是如何设计的。

　　在资金来源方面，有些基金投资者中高净值客户比较多，包括第三方理财资金和银行的私人银行客户，而有些并购基金的投资人中机构投资人会多一些。机构客户的数量可能没有高净值客户那么多，但投资体量比较大。此外，有很多高净值客户本身也是成功的企业家，出于资产配置的考虑，其可能在不同时间段中选择以个人身份或是企业身份来投资。

　　《融资中国》：房地产基金未来可能会遇到什么问题？

　　陈芳：从房地产商的角度来说，需要考虑业务发展与市场需求的关系，不能说因为有房地产基金的支持就盲目扩张。

　　从基金管理人的角度来讲，需要加强管理团队的建设，一方面仔细筛选目标投资项目，做好风险控制；另一方面，需要做更多的结构创新，纯债型的基金虽然一定时间段内匹配了市场的需求：大家看重收益和现金流，但从根本上来讲并未完全体现基金管理人的能力。

　　从发展角度来看，这个状况不会长久持续，未来还是要更多地靠基金管理团队的管理能力，包括对项目商业上的判断能力、投后的监控能力以及对整个基金投资组合的管理能力等，特别是对资产的管理能力，这也会在行业中形成一个分流。

　　这样一来，若基金管理公司团队内部有良好的风控机制，相对来说发展得会好一些；而有些团队主要做牵线搭桥的中介服务，靠找投资人、靠销售产品，相对来说市场上的竞争力就会弱一些。

　　《融资中国》：对于房地产基金未来的发展趋势和方向，您是怎么看的？

　　陈芳：对于房地产基金的未来发展，我个人认为向上下游扩展是一种趋势。在国外，成熟物业的管理是非常成熟的，与中伦律所长期合作的客户也在探索地产项目的并购、成熟物业的管理等现有房地产基金的下游端。

　　我认为，针对特定项目的纯债型房地产基金是开发商在开发的过程中所做的阶段性融资安排，属于房地产开发的阶段性产物，未来不应该继续成为主流。

　　未来房地产基金的类型会更加多元化，包括不针对特定项目、取决于基金管理人投资能力的基金，并购已开发项目的基金，以及投资成熟物业的基金等。

　　以前大家认为，房地产基金多是做中介，但未来房地产基金需要在专业领域有独特的能力，我接触的房地产基金，有些正在努力加强细分投资团队建设，区分出不同的房地产投资方向，包括养老地产基金、商业地产基金等。这些房地产基金将会为被投企业带来很大的帮助。