尽管目前房地产基金还处于初级发展阶段,但其借助本轮宏观调控已经有了很大发展,加之其在细分市场具有一定的核心竞争力,未来的发展前景必将是健康、长久和良性的。

　　2010年算是国内房地产基金的元年,从那时起直到今天,房地产基金一直是资产管理中最炙手可热的话题之一。特别是最近,房地产基金取得了长足发展,势头持续而迅猛,并对房地产行业有很大的支撑。这与商品房限购、限价、限贷的宏观调控背景下,房地产企业资金链异乎寻常地紧张,传统融资通道被逐一堵死有很大关系。在不间断的调控下,房地产企业传统的以贷款等间接融资为主的融资方式正逐渐发生变革,依靠自有资金和直接融资的比重在逐渐增加。

　　国内的房地产基金与国外独立的、市场化运作的房地产基金,以及公开上市的地产基金完全不同。在美国的房地产开发过程中,以基金为主的直接融资比例高达80%以上。作为投资保值、增值的重要工具之一,房地产基金有三大特点:首先,现金流稳定,出资人预期平稳;其次,资产增值且具有长期性;第三,资金规模大。反观国内房地产市场,银行贷款和预售款占房产总预算支出的比重超过70%,仅有极少部分是通过直接融资达成的。

　　另外,从房地产基金投资的项目源头来看,国内的房地产基金大多由房地产开发商设立,70%以上都是投资自己开发的项目,对外部项目基本上采取审慎和观望态度。而国外的房地产基金为了保证市场化操作,几乎不投内部项目,所有资金均投向外部项目,这也是两者的一大区别。

　　纵观这几年,国内房地产基金的发展历程与房地产宏观调控息息相关。过去两年房地产信托的快速扩容,更多是银行开发贷款通道变窄挤压的效果,信托产品审查的逐步严格也在无形中带动了有限合伙房地产基金的大幅增长。

　　目前来看,中国的房地产基金要像海外房地产基金那样走上健康发展的正轨,脚下的道路还是漫长而艰险的,因为获得规范发展和主流地位都不是一朝一夕能达到的。国内的房地产基金不是金融创新的产物,而是房地产市场融资渠道逐步变迁和演化的结果。这种变迁和演变难免会被贴上“开发商融资渠道”“明股实债”“单项目基金”等各种标签,而真实情况也确实是这样。在这种大环境下,的确很难凸显出房地产基金管理人的独立品牌与投资管理能力的专业优势。

　　即便存在这样那样的弊端和不利,但房地产基金必将保持快速发展的态势是不容质疑的,未来它将同现在的电子商务、新能源、新媒体等行业一样获得快速的发展壮大。新金融产品刚出现时难免会有很大不足,发展方向会有很多不确定性,行业发展之初泥沙俱下、鱼龙混杂也在所难免。

　　短短几年,房地产基金已从一个市场的新生儿迅速发展成为新兴的投资基金明星,有超过200只基金和超过1000亿人民币的资金管理量,发展速度令人称奇。除了资金规模庞大的特点之外,这种基金出现至今,运营模式形式多样,在投资方式、领域和策略方面也有很大细分,股权投资、债权投资、夹层投资等投资方式各行其道,住宅地产、商业地产、城市综合体等投资领域百花齐鸣,机会型、增值型、核心型等各类基金策略全面发展。业内佼佼者已经在短时间内从众多机构中脱颖而出,在募集规模、投资项目、管理能力和退出业绩方面展现出强劲的实力。

　　对于投资人而言,随着财富的急速增长和国内房产价值的增加,作为另类投资体系中的重要类型,房地产基金已显现出独特的投资价值。同时,投资者还因而获得了一种比直接持有房地产更具安全性和财务回报预期的可替代投资品。不管是投资机构还是个人投资者,势必将长期受益于房地产基金长期而稳定的财务回报。

　　目前房地产基金面临着诸多亟待回答的问题——转型时期中国房地产的发展之路怎样才能走得更持续、更稳健?在地产金融时代,房地产基金将演变出怎样的发展格局?这一领域面临着哪些风险?未来的发展方向和趋势在哪里?银行和信托等金融机构、社会资本、地产基金出资人等,又将如何在参与地产基金和与其竞争的过程中,实现各方的共赢及行业的可持续发展?归纳总结起来,这一系列问题的答案主要集中在以下几个方面:

　　一、基金的融资渠道

　　保证机构投资者融资渠道顺畅的必要前提是拥有完善的社会信用体系和金融体系。国外房地产基金的主要资金来源于机构投资者,常见的投资方是规模庞大的社保基金、保险基金、高校基金等。而中国的金融体系尚不十分完善,机构投资者控制风险能力差,通过机构融资的难度很大。在机构融资渠道尚不通畅的背景下,民间资本便成为主要的融资渠道。

　　现阶段,中国房地产基金的出资人以个人为主,以机会型投资为利益驱动因素,存在抗风险能力差、回报期望高、投资周期短等诸多问题。从房地产基金未来的发展趋势和投资人资产配置的实际要求出发,机构投资人将成为人民币房地产基金未来主要的资金来源,并主导整个行业的发展。

　　二、基金的投资退出机制

　　在对房地产基金的退出方式方面,房地产市场的整体环境和法律环境有着决定性影响。由于目前缺少相应的法律法规限制,中国房地产基金在实际中可以更灵活地选择多种方式实现资金回收,目前渠道主要有以下四类:一类是以可转债形式投资房地产项目,以开发商赎回可转债作为主要退出途径;第二类是通过销售房地产项目实现回收,以收购房地产项目后再行销售的方式实现退出;第三类是被投资公司上市后实现退出;第四类是对外进行投资项目的股权转让。这种股权转让有利于基金公司持有的股权迅速变现,而对于其他想进入房地产行业的机构和企业来说也是一种便捷的操作方式。

　　这几类方式都已取得过成功,并有完整的退出案例,但哪个类型会成为主流目前还很难说。股权型基金可以借助较高的投资杠杆获得较高的收益,而债权型基金则更稳定,风险较低,但其投资收益亦相应较低。债权和股权基金的区别只在于投资方式的差异,它们本身互相并不矛盾,而且能满足不同出资人对收益和安全性的预期。因此,这两种形态将会长期共存。

　　三、其它类房地产基金产品的竞争性

　　房地产信托及基金是地产调控的受益者,它们均借机获得了快速发展。信托带有比较强烈的垄断色彩,基金则更富于民间化和市场化色彩;信托是纯粹的债,基金则是股权与债权的结合体。绝大多数人认为房地产基金在未来很可能被信托所取代,理由是信托具有国家垄断特性。其实,从本质上看,信托和基金是两种金融投资的形式,投资模式大相径庭。信托是低风险偏好的,基金则往往是高风险偏好的。两者之间没有明显冲突和矛盾,能形成互补。从金融市场和产品发展的角度来看,基金将在一定层面上满足出资人和房地产企业的需求,具有一定的独特优势,应该具有很大的发展空间。

　　四、房地产基金发展的可持续性

　　有些观点认为,人民币房地产基金只是在宏观调控背景下赢得了一个特殊而短暂的发展空间。因为调控只是阶段性的,一旦调控放松且银行的低成本信贷再度放开,开发商就会放弃基金。因此,基金在未来很难有大的作为和长远发展。

　　但实际上,随着中国的经济发展模式发生转变,政府不可能持续地以低成本资金来支持投资的发展,而会以引导信贷资金去支持那些符合国家转型战略的行业发展。从这个角度来说,地产融资模式发生变革是大势所趋。也就是说,无论环境如何改变,基金在中国都会有长远的发展。

　　目前,相对有利的生存环境和宽松的监管促使人民币房地产基金出现蓬勃发展的势头,但根据最近的一些报道,已有上百家基金出现了各种问题。这种局面并不令人意外,因为发展活跃、秩序混乱、机遇众多是每个行业在新生阶段都会具有的特点,而提升行业的监管将推动其实现良性和可持续的发展。可以预见的是,不久之后。政府将对此领域展开严格监管,提高准入门槛,完善合格投资人制度,加强信息透明监管。

　　在目前这个大资管时代,在多元竞争格局和资本市场再融资即将放开的背景下,作为房地产企业的补充融资渠道之一,房地产基金将向专业基金管理方式转型。借助专业基金管理人的行业专业能力,这种基金将成为房地产金融业务版图中有力的竞争角色。虽然房地产基金的发展前景还会受到政策等诸多方面的影响从而具有不确定性,但其大的发展方向应该是明确的。

　　从以上论述可以看出,尽管目前房地产基金还处于初级发展阶段,但其借助本轮宏观调控已经有了很大发展,加之其在细分市场具有一定的核心竞争力,未来的发展前景必将是健康、长久和良性的。