房产一直是国内投资者偏爱的品种，但不动产投资流动性低、资金门槛高，加之限购限贷政策，只有少数人才投得起。相比之下，如果买入房地产投资信托基金（REITs），挂钩的是实体房产，门槛相对降低、流动性也高得多。

　　今年5月份，中信证券推出的国内首个REITs产品在深交所挂牌；中信和苏宁云商合作的第二单REITs也推出在即，目前有消息称，北上广深四城市正制定REITs试点方案。

　　国际上REITs固定年回报约在7%左右，对投资者具有一定吸引力，但对于普通投资者来说，这两单产品还属于高大上，以中信启航为例，参与的门槛分两档，分别为500万、3000万。目前苏宁项目门槛尚不得而知，业界预计也在相似水平。不过，随着资产证券化相关配套规则发布，国内面向低净值投资者的REITs产品预计将很快面世。

　　低门槛做“包租公”

　　REITs是指直接以股权或债券形式将各类房地产证券化的投资产品，实际是一种基于资产实体的收益权凭证。由于它化整为零，门槛相对很低，对房地产投资感兴趣的投资者以较少的资金一圆“包租公”的梦想。而目前国内试水的REITs都以私募形式发行，因为持有者不能超过200个，相应抬高了门槛。

　　买房收租，是房地产投资惯常的思路，REITs在国外也一直以高分红率著称，如美国的REITs，就要求将当年利润的90%分配给持有人，因此REITs更适合需要稳定收入来源的个人及机构投资者。从目前看，在国内想要投资新发行的REITs，或可以参与通过联络证券公司，参加路演，随后认购相应的份额，或是等产品上市后，在交易所的平台上买到转让的份额，后者可能存在一定程度的溢价或折让，但投资者同时也需要支付手续费。

　　7%收益够不够吸引？

　　从国内的两单REITs看，均采用分层模式：以苏宁云商项目为例，中信证券联合苏宁云商创设的这项计划的规模接近44亿元，其中A 类证券规模约为 20.85 亿元，期限为18年，每3年开放申购/回售。B类证券规模约为23.1亿元，期限为3+1年。A类的预期收益率约为7.0%-8.5%，B类的是固定+浮动收益，固定部分约为8.0%-9.5%。7%-8.5%的收益，高出市场无风险收益率约4个百分点，也比国内的写字楼租金收益率高一些。根据中原地产提供的数字，2014年1月份，深圳甲级写字楼租金回报率为5.4%，准甲级回报率为4.9%，相对而言，REITs收益的确稍高一些。不过由于收益锁定，参与A类计划的投资者无法分享房产价格上涨带来的收益。另外，实体投资者可以取得商业贷款来获得投资杠杆，REITs投资则无杠杆，且无法作为抵押在券商获得融资。

　　个人可借道公募基金

　　对于资金量较少的投资者来说，REITs-QDII作为主要投资于海外REITs的公募基金，也是不错的选择。

　　2007年随着美国次债危机爆发，美国房地产价格出现大幅回调，从2007年下半年开始调整延续了近五年，价格调整幅度高达18.25%，严重影响REITs的资本利得。但随着次债危机缓解，美国房地产市场成为美国经济复苏引擎并持续向好，REITs投资价值大增。

　　上海证券基金评价研究中心研报认为，美国经济的复苏将对各类商业地产的需求提高，全球宽松货币所维持的低利率也有利于房地产行业的发展，当前全球REITs市场的基本面仍将不断得到改进，有望给REITs带来丰厚的资本利得。从近期的情况来看，受美国住房购买力持续下行影响，美国新建房屋和成屋销售数据低迷，这使得美国房租价格持续攀升，也将大幅推动以获得房租为主要盈利的REITs收益回报。短期REITs投资价值仍然显著。无论从房价走势还是房租形势来看，当前以REITs为主要投资标的的REITs-QDII仍然面临较好投资机会。

　　截至目前，国内市场中共有四只REITs-QDII可供个人投资者选择，分别为诺安全球不动产、鹏华美国房地产、广发美国房地产、嘉实全球房地产。其中诺安全球不动产最早设立，2014年业绩最佳；鹏华美国房地产最具规模，历史回报最高。