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建信基金:二三线城市房价将下跌并形成蔓延态势
来源:全景网 发布时间:2014年02月27日 09:59 作者:

  全景网2月27日讯 近期,杭州楼盘降价,售楼处被砸;兴业银行、交通银行全面停止开发商按揭开发贷两则消息引爆地产圈。

  建信基金经过综合分析认为,本轮杭州降价的楼盘主要是两个项目——德信北海公园和天虹香榭里,这与之前消息中提及的包括万科保利等十多个楼盘共同降价有明显偏差。降价的两个项目均位于杭州拱墅区,该区域为杭州远郊区,原本就存在比较严重的供给矛盾,且项目开发商是本地现金流紧张的小开发商,两个项目降价幅度都在20%左右。从项目降价后现场销售情况来看,德信北海公园项目当天推出的200套房源基本售罄,但天虹香榭里项目由于售楼处被砸,成交情况暂时不明。

  此外,消息中的另外主角——兴业银行,其停掉的是房地产夹层融资业务和供应链金融业务,并不是消息渲染的开发贷和按揭贷款。此外,交通银行停贷传闻已被证伪。

  房地产夹层融资指的是影子银行股权信托模式,资质较差的地产商不满足“四三二”(四证齐全,30%自有资金投入,国家二级资质),采取假股权,真债权的信托借款模式,属于监管边缘型融资。供应链金融是指房地产上游供应商(包括钢铁,水泥,建筑商等)等缺乏抵押物的高风险业务。建信基金表示,目前兴业银行、交通银行仍在正常发放开发贷和按揭贷款。

  针对未来房地产行业的演化路径,建信基金表示,这将取决于市场资金利率的变化。目前开发商资金48%来源于销售回款,20%来源于银行提供的开发贷,其中销售回款受银行按揭利率影响非常大。实际上,银行通过按揭和开发贷掌握着开发商的命脉——现金流。

  建信基金表示,随着利率市场化导致的银行负债端成本的上升,银行可能会持续提升按揭利率,压缩按揭贷款额度。此外,出于风险端的考虑,银行可能对开发贷采取审慎的态度。这将对开发商的现金流形成双重限制,可能加速房地产行业景气度的回落。

  房价或将演化成一线城市房价依然坚挺,部分供需压力较大的二三线城市房价下跌并形成蔓延态势。房地产投资和新开工增速都有可能在1季度末、2季度初见顶回落。如果政府管理层对此不加干预,2014年上半年出现房地产信托信用事件将会是大概率事件,这也将重新考验政府管理层的底线。(全景网/基金频道)

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