| 来源： |
诺德基金 |
发布时间： |
2012年02月06日 09:47 |
作者： |
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1月31日，人民银行发布了《2011年金融机构贷款投向统计报告》，报告显示2011年底人民币各项贷款余额54.8万亿，其中房地产贷款余额10.7万亿（包括按揭贷款7.2万亿、开发贷款3.5万亿）；增量方面，全年新增信贷7.5万亿，其中按揭贷款新增9800亿，房产开发贷款新增3500亿。
虽然经历了历史上最严厉的政策调控，2011年新增按揭贷款余额仍然达到了9800亿，高于市场的普遍预期，有力地支撑了当年房地产销售稳定。根据权威机构的预测，2012年新增贷款不低于8万亿，据此测算按揭贷款极有可能超过2011年，这意味着房地产销售并没有市场预期的那么悲观。
本轮的房地产调控始于2009年9月，直到2011年的9月，调控效果开始显现，销售萎缩，房价下跌，到2012年的春节，销售数据已经极为惨淡，土地市场也降至冰点。本轮的房地产政策调控是以遏制房价增长过快为目的的，因此房价明显松动之后，政策放松的首要条件已经具备。众所周知，房地产投资对经济的拉动举足轻重，如果房地产投资增速快速下滑，会减弱对经济的拉动作用，相关产业也会受到影响，进而影响就业。从目前基本面的情况判断，房地产调控政策见顶的信号已经十分明确。
政策面是房地产估值水平的决定因素，是基本面的先行指标，虽然目前行业基本面尚未见底，但是政策面的趋松将逐步托底基本面，并抬高地产行业的估值水平及股价。从最近一个季度市场的运行来看，在沪深大盘出现深度调整的情况下，房地产板块获得了明显的超额收益。
有花方酌酒，无月不登楼。在各项估值指标已经达到最近5年底部的情况下，房地产板块的投资已经变得相当主动。投资者只要把握住几方面的因素，即使在没有趋势性机会的情况下，也能通过波段操作，获取绝对收益。
一是把握好政策面的放松节奏，近期主要关注宏观货币信贷实际宽松和地方政府自主决策的行业政策局部放松。第一次降准是宏观信贷宽松政策的开始，预计仍将持续施行，可以一定程度上促进销量底部的抬升。同时，地方自主政策上面的松动将由点到面的扩散。2012年上半年将有越来越多的城市提高公积金贷款额度，可以提高刚需楼盘的购买力；也会有越来越多的城市提高普通住宅标准，变相降低营业税和契税，刺激销售。
二是基本面的改观。随后的二、三月份有望迎来一波销售小高峰：因今年一月份节日较集中，开发商大都将推盘后延至二、三月份，同时，为了迎接旺季的到来，开发商将展开一波比较集中的降价促销。伴随着价格调整及按揭信贷投放力度增加，需求将随之增强，从而带动销售反弹。因为一月份基数极低，二三月份的环比增幅可能会比较可观，因此有可能带动股价上行。（全景网特约/诺德基金）
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