溢价20倍 天斯物业100%股权2.5亿转让 SRC-1 2011年12月05日 10:54 李阳丹 　　广州轻出集团有限公司将其持有的广州市天斯物业管理有限公司100%股权以2.5亿元的价格在广州产权交易所挂牌转让。天斯物业目前员工数为零，营业利润为零，处于歇业状态。不过，由于公司资产中多为投资性房地产，因而增值率非常高。 　　根据挂牌公告，天斯物业注册资本100万元，主营物业管理、房屋租赁、仓储服务、商品信息咨询、房地产投资咨询等业务。截至今年11月30日，公司资产总计1220万元，所有者权益1219.98万元。营业收入、营业利润、净利润均为零。 　　评估基准日为2010年11月30日的评估报告显示，公司总资产账面价值1220.17万元，评估值为19324.51万元。由于该公司负债非常少，仅为0.2万元，公司净资产账面价值1219.98万元，评估值则达到19324.31万元。公司转让价格较净资产账面价值溢价达到20.5倍。 　　公司净资产评估溢价较高的原因在于公司资产中有较多的投资性房地产，根据公允价值评估增值较高。列入评估范围的投资性房地产主要为八栋钢筋混凝土结构建筑物，权属人均为广州市天斯物业管理有限公司，总建筑面积为44496.65平方米，证载用途均为非居住用房，共用地面积为45578.99平方米。不过，这些房地产所有权来源均为划拨，均未记载土地使用期限，也未办理有偿使用手续。根据《房地产权证》资料记载，另有用地1010.49平方米不能确认权属，也纳入了此次评估范围。 　　此外，挂牌公告表示，天斯物业将名下所有物业整体出租给广州轻出集团志力国际货运有限公司，该物业土地使用面积45579平方米，建筑面积共44496.65平方米，并于2010年9月1日签订了《租赁合同》；而志力国际又将上述所有物业转租给6户分租人，其中最长租赁期限至2020年10月31日。志力国际知悉委托方以公开市场方式转让标的公司100％股权后，提出要求提前终止合同，并由受让方一次性支付3200万元补偿金，同时，在终止租赁关系后，在不改变承租方与6户分租人签订的《租赁合同》条款的条件下，由转让后的天斯物业承接与6户分租人的租赁关系。转让方要求意向受让方在参与标的公司股权竞价前，必须承诺无条件接受承租方提出的上述处理要求。 　　尽管主要增值资产有瑕疵，但转让方要求在成交后，受让方不得以已告知的标的瑕疵和租赁等事项主张权利，不得以交易标的受让价格和风险过高而要求调整成交价格、退款和要求转让方赔偿。(中国证券报)