开发商过冬策:降价!收缩!转型! 2011年11月18日 14:18 徐健:柳九邦 　　开发商终于对楼市前景的判断达成一致：冬天来了！ 　　于是，为了避免死在冬天的严寒中，并顺利熬过冬天，开发商们开始筹谋过冬良策。降价是最直接也是一些大开发商最愿意采用的方法，且屡试不爽，比如万科，从2008年领路降价潮，到今年以各种名目打折促销，其目的只有一个，尽可能多地消化存货。只不过，今年降价潮中，跑得最快的是中海地产。 　　那些不愿意降价求生的开发商，如绿城集团等以开发高端项目为主的开发商，或者一些中小型开发商，在融资不畅且难以通过销售回笼资金的情况下，只能选择“断臂求生”——绿城集团已表示，正考虑出售部分项目股权。 　　更多的开发商选择转型。但转型又谈何容易？一窝蜂地转向商业地产，旅游地产，或者美其名曰转向矿产资源开发，看上去，这些似乎都与土地有关，但实际运营与住宅开发存在着千差万别。一不留心，亦有可能死在转型的途中。有时候，躲避也并非上策。 　　无论如何，现金为王，准备“足够厚实且暖和的棉衣”以熬过冬天，那才是顺利度过楼市寒冬之上策。 　　卖股权、少拿地、缓建房 开发商“断臂”求生 　　“银行贷款放不下来，存货又消化不掉，很多项目已经‘跑不动’了。”近日，一位业内人士正受托为上海三个住宅项目寻找资金，据他向《第一财经日报》记者独家透露，不少开发商现在正急于给项目找资金，“股权收购也好，投资也好，只要能够提供资金，都可以坐下来谈。” 　　无独有偶，来自上海产权交易所的挂牌信息同时显示，截至11月16日，共有21家房地产企业在这里挂牌等待新主人，6个项目的挂牌价格超过1亿元人民币。 　　一位知情人士向记者透露，年关将至，史上最严厉的地产调控却毫无放松态势，越来越多的中小开发商已回天乏术，被迫“卖身”，对于还有“腾挪”空间的标杆房企来说，“收缩”也已成为不二选择。 　　断臂求生者众 　　看似平静的房地产股权交易市场，越来越多的收购兼并正暗流涌动。 　　“那三个项目均位于上海郊县，其中有公寓，还有市场上稀缺的别墅项目。”据相关受托人透露，受托项目货量价值共达12亿元，在市场中寻找资金已有一段时间。 　　而在上海产权交易所的挂牌信息中，新华人寿保险股份有限公司正挂牌出让其持有的北京紫金世纪置业有限责任公司24%的股权，挂牌价格高达21.5亿元；上海新江湾城投资发展有限公司50%股权也赫然在列，挂牌价格13.13亿元。 　　此外，截至今年10月，有机构对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗，而去年同期则不足今年的一半。 　　一家知名投行的分析师告诉记者，因销售不畅，融资受阻，如今在房地产领域“弃车保帅”、“断臂求生”的案例不在少数。“受迫于资金压力，在未来一段时间里，我们会看到更多收购兼并的案例。”该人士指出，目前市场中已经有不少企业的股权被收购，成功离场，只不过多数企业并非上市公司，因此这一现象尚没有在官方的统计数据中被反映出来。 　　一些公开数据或许可以用来佐证房地产市场“洗牌潮”已经来临——记者查阅万科年报发现，其2010年年报显示，万科去年共收购了24家房企，合计支付收购对价约22.19亿元。2011年半年报则显示，今年上半年万科又收购了10家公司，合计支付收购对价已达约33亿元。 　　拿地、开工量均下降 　　事实上，在楼市寒冬，就连上半年还在市场中频繁收购项目的万科都已显露出一丝疲态。万科总裁郁亮提出，2012年万科将实行冬天模式，而该模式的核心就包括现金为王、快速销售、更谨慎拿地。 　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，当前无论是哪个发展类型的房企，都应该做好充足的策略调整的准备，尤其是在持续调控的市场背景下，土地与资金这两个要素中资金显得更加重要，每个房企无论是通过项目销售回笼资金，还是通过相关融资渠道获得企业发展的资金，都应该有充分的准备，以“现金为王”。 　　据中原地产的监测数据，10月，仅有万科、绿城两家标杆房企共计花费约21亿元购入4宗地块。其中，绿城参股山东东营一宗商住用地仅花费9800万元。而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在10月均未有动作。 　　一位央企开发商代表向本报记者透露，该公司目前还在市场中寻找优质地块，但已不如之前那样激进。“明年的计划还不清楚，但估计拿地方面肯定要收缩。” 　　与历年数据相比，今年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡中的2008年。 　　高盛高华证券投资研究部董事总经理王逸向记者指出，楼市的低迷，已直接影响到开发商在土地市场的活跃程度。与之相对应的，商品住宅新开工面积也将在未来一段时间出现明显下降。 　　据国家统计局公布的房地产运行数据，10月当月新开工面积1.29亿平方米，同比上升2.2%，较9月份的8.9%继续回落，1~10月全国商品房新开工面积16亿平方米，同比增长21.7%，增幅较上个月下降2个百分点。 　　但王逸认为，虽然从数据上看，各项指标均有所增长，但是如果剔除保障性住房的开工面积的话，商品住宅开工面积已经出现萎缩，这种情况还会在未来一段时间加剧。 　　“我们预计未来几个季度库存将加速上升，到2012年中期库存月数可能升至17个月以上。据我们估算，开发商需要在未来两到三个季度继续削减资本开支才可令净经营现金流转负为正。”王逸预测，除了少数土地储备量不大、开发流转速度较快的公司之外，其他多数公司都会放缓开发速度，且不排除一些小公司停工的可能性。 　　地价下跌两成 　　市场分析人士纷纷指出，未来一段时间，尤其是今年第四季度到明年第二季度，多数开发商都会采取少拿地，缓建房的策略以度过楼市“寒冬”。 　　受这一策略影响，全国土地价格下降通道也正缓缓打开。 　　在近日举行的“中国土地·安居工程和房地产市场”的论坛上，中国国土资源部作家协会主席陈国栋向记者透露，今年前三季度全国土地出让金总收入为12587亿元，基本与去年持平。但维持这一收入的背后，是成交土地面积较去年同期增加约21%。也就是说，比去年多耗费了1.22亿平方米土地才换得了土地出让金的基本持平。 　　高盛高华近日发布的《2011年中国投资前沿年会》也指出，该机构研究的130个城市地价同比下滑20%，较基准地价的溢价也收缩至13.5%。 　　来自中原地产的报告则显示，全国13个主要城市1~10月累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。同时，随着降价在北京、上海的蔓延，部分郊区的土地出让价格出现小幅回落。北京通州、上海嘉定和奉贤相继出现价格回落，较前两年同区域均价下降10%~26%。(第一财经日报)