绿城自救第二部:卖地筹资备降价 2011年11月18日 14:01 梁嘉欣 　　观点地产网 梁嘉欣 　　近段时间以来，市场上关于绿城的传闻仍未中断，即便是宋卫平亲自澄清，也未能消除市场对绿城发展的顾虑。 　　日前，在杭州某论坛上有网友爆料，绿城计划转让兰园和新华造纸厂地块股权，绿城不再是大股东。 　　卖地谜团 　　据了解，绿城兰园和新华地块均非全资持有，兰园项目的股东为绿城、西子和赛丽，新华造纸厂项目的股东为绿城和西子。 　　绿城分别拥有上述两地块的42.5%权益和35%权益。 　　资料显示，兰园建筑面积约14万平方米，其中住宅约为9万平方米，商业约5万平方米，以目前住宅5万元/平方米，商业4万元/平方米单价估算，总价为64.7亿元，绿城约占27.5亿元。 　　而新华地块目前还未进入销售阶段，该地块建筑面积约9万平方米，估算单价4万元/平方米，估算总价为35.9亿元，绿城集团约占12.565亿元。 　　换而言之，绿城在这两个项目权益总值约40亿元，若成功出让，还是能缓解一时资金之困。 　　随后，又有自称接近西子高管的网友爆料，两地块的股权并不是转让，而是互换。 　　据传，股权互换的方案具体为：绿城转让新华造纸厂项目部分股权给西子，西子从兰园退出，将兰园的股权转让给绿城。绿城成为兰园的大股东，西子成为新华造纸厂的大股东。 　　然后绿城将兰园中多出来的股权，转让给杭州城投和钱江新城管委会下面的国有企业，从而获得一笔资金。 　　最终的结果是，西子完成了两个项目的股权互换，绿城从新华造纸厂项目中退出，兰园项目股权基本没变，杭州城投和钱江新城管委会下属某国有公司成为兰园的股东。 　　传言愈演愈烈，有消息更指，这次股权转让只是开始，接下来绿城还会有相关动作。 　　观点地产新媒体就此事向绿城集团求证，但相关人士一概表示不清楚此事，如果属实会有所公告；杭州市城市建设投资集团有限公司高层亦对此传闻矢口否认。 　　另一绿城内部人士对此虽闪烁其词，但语气中似乎透露出一点端倪：“一切还没确定，资金紧张肯定会做这些工作。” 　　绿城集团董事长宋卫平日前向媒体表示，这不是三言两语能说得清的，又属于公司运营的商业机密，暂时不便透露。 　　各方含糊不清的说法，让绿城这次卖地传言更显扑朔迷离。 　　多方筹资 　　绿城卖地的谜团尚未解开，新的传闻又随之而来。 　　11月15日晚，微博传出一则消息：杭州市政府拟主导注资绿城、滨江、金都三家本地房企，其中国资企业杭州交投集团拟注资绿城，金额高达40亿元。 　　绿城集团内部人士对此予以否认，但他也指出，为了解决资金问题，目前绿城正在与多家国企合作，其中包括浙江铁投集团、能源集团等有合作历史的企业，并没有杭州交投集团。而合作项目则集中在长三角区域。 　　事实上，绿城资金链的缺陷已不是什么新鲜事，因此有类似的合作传言传出亦不足为奇。而新的传闻似乎让卖地谜团的解开明晰了些。 　　相关业内人士指出，虽然现在股权转让或置换的消息无法得到正式的确证，但从近期的传言来看，绿城与合作方或政府之间已经有多个合作方案。 　　“可能绿城摆出ABCD等多个方案，与各方进行接洽，而与西子置换项目传闻或是其中的方案之一。最后可能谁出的钱多绿城就把项目转让或置换，从而盘活资金。” 　　绿城中国首席财务长冯征早前在接受外媒采访时亦表示，正考虑通过出售某些房地产项目来提振现金流。而瑞信也在研究报告中指出，倘公司销售仍未能改善，亦会考虑出售合营项目的股份。 　　上述业内人士指出，有可能绿城为了解决资金问题，透过股权置换传言在“吹风”，吸引更多的资金与之进行更多的合作或接盘。 　　与杭州政府注资绿城消息并行的是，有媒体宣称，融创中国董事长目前正与宋卫平频繁接触，商讨合作项目、合作模式等。 　　传言总不会是空穴来风。无论置换传闻是否属实，从目前来看，所有的一切似乎都在显示绿城正在缩短战线。 　　收缩战线 　　杭州资深业内人士兰洪海指出，倘若兰园与新华地块股权真的实现置换，对绿城来说，股权通过置换重整，资本利用更为集中，也更聚焦。 　　“有100个楼盘，每个都占股，和50个楼盘都是自己的相比，操盘的处置、控制能力完全不一样。” 　　兰洪海续称，绿城通过股权置换，不需要额外支付更多的资金成本，反而还能吸纳现金和调配资源。 　　他指出，对比新华造纸厂地块，兰园现在处于可销售状态，随时可以给绿城带来现金流，对绿城而言，虽然新华造纸厂地块未来的利润贡献也不低，但兰园对现时资金的回笼更直观些。 　　消息显示，兰园预计明年5月推出酒店式公寓，户型70-180平米，约285套，另计划明年10月份推出90平地住宅房源。目前在售1、2、3、4、5号楼，户型面积从160平至300平不等，均价55000元/平方米。 　　“现在绿城权益集中起来，不是把鸡蛋放在几个篮子里，而是把鸡蛋往一个篮子里靠，也是一种规避风险的办法。” 　　兰洪海指出，如果股权过于分散，股东较多，那么股权利益阶层的诉求点也很多，各有各的想法。 　　“股东可能认为今年卖不动但不代表明年卖不动，可以缓慢推出。但对绿城而言，最好是现在就卖得动，这就要求有通盘处理的能力。这其实为它以后三步走做准备了。万一真的熬不下去，可以真的选择降价，也不用多去协调了。” 　　事实上，一直以来，无论资金链多么趋紧，绿城也不愿意降价，用宋卫平的话来说：“绿城降价的余地非常小。”据介绍，绿城项目的利润只有9个点，如果降价，最低也就9.1折。 　　根据宋卫平的计划，接下来绿城会分三个阶段走，“首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”（观点地产网）