房地产公司陷融资困境 私募基金介入雪中送炭 SRC-1 2011年11月14日 13:35 李香才 　　□本报记者李香才 　　短短不到两个月的时间内，上实发展通过引入股权投资基金融资近20亿元，然而这并非个案。清科研究中心数据显示，2011年三季度房地产行业私募股权投资交易额为12.69亿美元，居各行业榜首。业内普遍认为，由于政策没有松动的迹象，房地产公司面临巨大的资金链压力，而私募基金此时的介入可谓雪中送炭。 　　频拉PE入伙 　　11月9日上实发展宣布，公司拟引入上海和齐股权投资基金合伙企业6.7亿元增资成都一子公司，同时拟将所持有的泉州市上实投资发展有限公司2%股权作价1176.47万元转让给天津永嘉股权投资基金合伙企业。然而9月21日上实发展就曾发布公告称，拟引进天津永嘉股权投资基金合伙企业和宝宏(天津)股权投资基金合伙企业共计13亿元分别对上实发展上海和青岛的两家子公司进行增资。短短不到两个月的时间，股权投资基金为上实发展贡献资金近20亿元。 　　无独有偶，远洋地产(3377.HK)9月5日宣布，将对旗下房地产基金Sino Prosperity Real Estate FundL.P.出资7000万美元，用作投资内地房地产项目。9月23日，万通地产(600246)宣布，与华润深国投信托公司共同发起一只PE，基金规模3.726亿元。通过此举，万通地产可变相融资约3.5亿元。 　　不仅是本土私募，一些外资私募也纷纷介入国内房地产行业。9月17日，豫园商城(600655)公告称，公司子公司上海豫园商城房地产发展有限公司拟出资5.695亿元与外商保德信中国机会有限公司成立合资公司，注册资本8.5亿元，上海豫园持有67%的权益，合作开发沈阳北中街商业广场项目。 　　清科研究中心发布的2011年三季度中国私募股权投资市场数据显示，2011年三季度完成的私募股权投资交易分布于22个一级行业，其中房地产行业后来居上，且单笔投资规模较大，以18起投资案例和12.69亿美元的交易规模跃居各行业案例数量和投资金额榜首。 　　风险隐存 　　中国信托业协会发布的数据显示，三季度信托公司共向房地产开发商提供融资1139亿元，远低于第二季度的1367亿元，环比下降17%。业内人士称，随着房地产调控的深入，房地产信托风险在增加但收益在下降，使得房地产信托产品募集速度大幅放缓，房地产信托产品发行骤然减少。而此时，规模庞大、管制较少的非信托类股权投资基金成为房企融资的最佳选择。 　　公开数据显示，今年1-10月房地产行业各销售指标同比增速继续放缓，单月新增销售同比环比齐跌，10月全国商品房销售面积更是自今年4月以来首次单月同比下降。 　　此外，开发商的整体资金链和销售回款状况都在恶化。高盛研究报告指出，房地产非龙头企业长期偿债能力、资产流动性均继续恶化，扣除招保万金后的净负债率为72.8%，再创历史新高；反映短期偿债能力的现金覆盖率指标普遍恶化，扣除招保万金后的覆盖率为95%，仅好于2008年最差水平。 　　持续紧缩的宏观调控，使得开发商不得不在银行信贷之外寻求出路。国家统计局数据显示，今年1-9月，房地产开发资金6.19万亿元，其中，国内贷款9749亿元，比例不到一成，显然，自筹资金或其他资金成为房企们的主要来源。 　　业内人士表示，2009、2010年上半年房地产开工量猛增，将集中导致2012年上半年供应量增加。从目前情况来看，届时市场难有好转，开发商的融资需求有可能会更加强烈。而如果没有找到更好的融资途径，对股权投资基金的依赖程度将加大。但是，如果房企想通过引入股权投资基金维持高房价，与宏观调控博弈，其中的风险可想而知。(中国证券报)