房企为解融资饥渴 被迫试水房地产PE 2011年06月20日 14:14 王月平 《投资者报》记者 王月平 　　每当市场大跌的时候，都是资金进入的最佳时点。对于PE来说也同样如此，当房地产调控日趋紧张的时候，房地产PE就迎来投资良机。 　　“我去年帮助成立了四只房地产基金。”大成律师事务所一位律师告诉《投资者报》记者。 　　据记者了解，房地产基金主要分两大类，一类是房地产企业转身成立房地产PE，通过PE基金解决自身资金问题；另一类是专业的房地产基金。 　　 　　解决融资难题的救星 　　 　　“地产商成立房地产基金的目的就是将企业提升到金融层面，占领产业链的上游。”上述律师告诉记者。 　　这对开发商有哪些好处？ 　　“对于大的房地产开发商，这可以一举两得。”嘉富诚国际资本公司董事长郑锦桥介绍说，房地产开发商从事PE除了可以通过多渠道募集资金解决公司自身融资问题，同时还可以借助金融资本，帮助这些企业收购项目。 　　他还表示，房地产行业通常是国家宏观经济的风向标，在宏观经济层面实施紧缩货币政策，防止通货膨胀的背景下，房地产自然也是受影响最大的一个行业。“在今后三个月或者半年之内，虽然一线城市还将面临调控压力，但二、三线城市将有一些并购和投资机会出现。” 　　而除了借并购机会做大做强以外，打通资金环节，也是许多开发商的初衷。 　　“现在房地产开发商通过银行贷款非常难，对我们来说，基本是不批。”民生银行地产金融部郑州分部的某负责人告诉记者。 　　“10个房地产项目上报总行审批，基本8~9个不能通过。”一位建行信贷部人士透露。 　　显然，资金问题也波及到这些大的开发商。 　　根据北京某中型房地产开发商透露，开发商筹措资金，首先考虑低成本的银行信贷。但是，由于银行资金收紧，获取银行贷款并不容易。而信托等产品的融资条件苛刻，且要求的回报率很高，这无疑会大幅提高房企的资金成本。据相关数据统计，今年一季度，内地房企在港融资额达140多亿美元，年利率普遍在13%以上。 　　多重渠道被堵之后，房地产基金成为了众多房企的救星。“在宏观调控的大背景下，将会有越来越多的房地产公司面临困境，而这就是房地产基金的机会。”盛世神州房地产基金总裁王戈宏告诉记者。 　　 　　复地集团变身投资机构 　　 　　2011年5月13日，复地集团正式退出香港H股市场，成为内地首家退出香港资本市场的房地产企业。根据公告信息，复地集团母公司复星国际，以22亿元完成了对其的私有化运作。 　　复星国际表示，在复地完成私有化之后，凭借复星的强大实力，对房地产投资将更加灵活。 　　显然，复地的意图非常明显，就是转身房地产投资机构。“我们希望把私募基金作为一个比较长期的战略来发展，力求能够成为未来一个新的利润增长点。”复地集团董事长范伟曾这样表示。 　　“复地选择此时退市，主要原因，还是看到了国家的房地产调控政策带给房地产PE的扩张机会。”郑锦桥告诉记者，即使在宏观调控的大背景下实行了限购等政策，百姓对房屋的刚性需求依然存在，“从居住角度上讲，很多家庭还需要进一步改善居住条件；而从投资角度上，很多热钱逃离了房产之后，其可选的投资品种并不多，无论是古玩热还是黄金热，其背后都是民间资本太多，找不到释放的渠道。如果他们从事房地产PE，成为房地产基金的LP（有限合伙人，即投资人），就可以解决热钱出路问题。” 　　资料显示，自从2010年3月，房地产开始调控至今，已经有几十家房地产基金相继设立，包括复地集团、保利集团、金地集团、阳光新业、世茂股份、华润集团、泛海集团在内的多家知名房地产公司早已经试水房地产PE。 　　 　　房地产PE大扩张 　　 　　在LP逐步形成的同时，房地产基金也开始大肆扩张。 　　“从2009年开始，我们就陆续接到相关企业咨询房地产基金的事宜，我们去年总共完成了四家房地产基金的设立。而今年在宏观调控及信贷紧缩的双重压力下，将会有越来越多的房地产基金出现。”上述大成律师事务所律师表示。 　　众多PE基金开始掘金中国房地产，里昂证券旗下的Fudo二号基金就是其中之一。 　　Fudo二号基金中国区董事总经理赵波告诉记者，决定进军中国的房地产市场，首先是中国的市场是足够大，机会也足够多。 　　从2006年以来，他们一直在观察房地产市场，但那时候觉得市场过热，不希望追涨，现在选择在金融危机发生之后进入，对他们来说是出于对房地产行业新一轮发展机会的长期看好。 　　据他透露，类似美林证券、摩根士丹利等投行旗下的外资基金因为金融危机产生一些遗留问题，目前已经停止大规模投资，甚至需要抛售物业，而他们作为一只新的基金，并没有这些遗留问题，在通过校园基金、养老基金的募集过程当中，获得了投资人的认可。 　　“要在这个新兴市场获得成功，我们需要做的功课有很多，比如要了解租客不断变化的需求，以及配合本地政府招商引资的需求和政策，同时还要展开与国内企业，比如开发商或央企等的合作等等。” 　　据赵波介绍，目前机会还有很多，比如，他们还是很看好住宅和商业地产的机会，尤其是商业地产，无论是北京、上海等一线城市的办公楼、商场，还是二、三线城市的工业园区等领域都存在着投资机会。(投资者报)