小产权房的另类赌局 2010年06月22日 10:03 刘晨 都说2010年是小产权房的“结果年”，今年开始，国土资源部等部季三令五申小产权房不会合法化，利益各方均正在观望中央政府会对小产权房的身份作何判定。最终是剿灭还是招安，数以千万计的人在等待见分晓的时日。 然而，棒喝之下仍未降伏，如今的小产权房开发者俨然在抢跑政策真空期。记者调查发现，北京的小产权房销售没有随着政策出台的预期而有所收敛，反而大有公然挑战主管部门忍耐力的态势。在法不责众的侥幸心理下，开发商公然叫卖小产权房，而地方政府亦是睁一只眼闭一只眼。 多年存在的灰色现实，让小产权房市场已经形成了自己一套完整的地下流通链条，而牵系多方的利益链致之屡禁不止。 不顾打压 顶风开发 6月8日，北京怀柔区杨宋镇小产权房水岸江南二期被强拆完毕。5月4日，该项目登上国土部黑名单，成为国土部公开挂牌督办的典型国土资源违法案件。 但是，“水岸江南”一期仍旧保留，这源于国土部划定的一条“生死线”：对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。 “一案一处理”新政并没有引起小产权房开发者们的畏惧。近日，随着地铁房山线开通日期的临近，房山区的地产市场逐渐走热，小产权房亦随势走火，且推广手段与普通商品房越来越相似。 在某知名门户网站的房产频道，推荐的房山板块在售楼盘中，就有多达8个项目为正在建设的小产权房，项目规模多则60多万平方米，少则亦有20多万平方米。 它们的显著特征是价格普遍比同区域楼盘低50%~60%，大多项目售价在4000元/平方米左右，少部分临近轨道交通的项目则能卖到6000元/平方米以上。而在这些网络广告中，其也并不避讳这些小产权房的身份。 房山的小产权项目除了为看房者提供免费看房班车，还在市区内设有简易售楼处，多位于公主坟、六里桥、玉泉营一带。 房山区琉璃河镇刘李店村有一个名为燕都御景的项目，号称房山地区目前在售的最大的小产权房，总建筑面积达66万平方米，其公开宣传资料称，社区中建有97栋纯板式住宅。 销售人员告诉记者，燕都御景实际上是滨水雅园的四期工程，目前正在打地基。滨水雅园从2006年开发，至今整个项目已经盖好了50多栋楼，入住率40%。而现在销售的是三期的项目，也只剩下3、4套房，并且是开发商从业主手中回收的二手房，均价4200元/平方米。同其他小产权房一样，这里也只接受一次性付款。 记者实地探访发现，一条斜斜的马路将小区一分为二，东区只有十几栋楼，大部分在西区，小区内的绿化极为简单。记者看的3套二手房均为毛坯房，有一栋位于一层的两居室地面已经出现了明显的下沉，客厅部分区域还有水泥填补痕迹。 这并非个案。在房山良乡、石楼镇、窦店镇等乡镇，均有多个小产权项目公开售卖。距离通州太玉园不远的欣桥家园，当地村民告诉记者，有几栋楼即将排号销售。而除了通州、房山，昌平、怀柔等地仍有多个小产权房在售、在建。 据国土部门不完全统计，目前全国小产权房面积已达66亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。其中，北京小产权房约占了当地市场总量的20%左右，深圳等城市占的比重更高，有的高达40%~50%。业内人士估计，北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米。 基数庞大给了小产权房挑战政策的理由。从2007年起，有关解决小产权房的法律法规逐渐出台，但还是阻挡不了小产权房的热销。 房山琉璃河某小产权房项目销售人员称：“买小产权房不占你二套房的名额，因为它不是商品房，不走银行贷款，银行查不出来，而且只在当地政府有备案，但在北京市房管局没有备案，也不用给国家交税，所以可以放心购买。” “我们项目占用的是村集体建设用地，属于旧村改造，和村里签的是70年的合同，铁定不会拆，如果拆了，村里会给补偿。”房山东周各庄一个小产权项目的销售人员如此保证。 灰色利益链 “越是经济发达地区，人口越聚集，小产权与大产权房之间房价的差距越大，就越有人买。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示。 事实上，如今的小产权房已形成了一种另类赌局：干部股东隐藏在村办企业中、开发商充当中介收取的数目庞大的二手房过户费、购房者拿几十万资金以及模糊的产权证对赌，下注各方错综编织了一条灰色利益链条。 业内人士指出，一项从头到尾都无法受到法律保护的交易行为，能够成熟运转多年，最基层的政权组织，实际上在这其中扮演了关键的角色。 燕都御景销售人员称，该项目属于新农村建设示范点，因此在一期开发时，拿出了6栋楼作为回迁房，其他的楼房用来对外销售，项目开发商为北京燕都立民房地产开发有限公司，为当地镇政府所聘请，所以签购房合同也是和镇政府签。 另一位于房山的小产权项目京熙府邸亦公开宣称，项目占地面积500亩，开发商为“北京市房山区石楼镇襄驸马庄村委会”。 最具代表性的通州区太玉园，从2006年以来，成立了系列以太玉园为名的公司，其中包括北京太玉园房地产开发有限公司、北京太玉园物业管理公司、北京太玉园商贸有限公司、太玉园(北京)投资有限公司等。 根据北京市工商登记资料显示，有的公司是以张湾村为法人，村支书刘国利为法定代表人，有些则直接以刘国利为法定代表人，村委会主任刘春田等为股东。 面对上级政府对小产权房的强硬态度以及高压控制手段，大部分太玉园业主抱着“甭听上面的，这儿（张湾村）做主”的心态，既成事实给了村一级政府与上级政府抗衡的底气。 业内人士认为，如果基层政府从流通过程中摄取了利益，那么他们有足够的权力保护这种交易行为以及交易结果，尽管这一切可能并不符合法律。 尹中立表示，大多数小产权房都打着新农村建设、旧村改造等名义，由乡政府或村委会主导开发，所获利益归集体所有。 建造小产权房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，在销售时也不缴纳相关税费。除去这几块费用，商品住房价格可以压低70%左右，负责开发的村委会依然有着相当不错的利润。 市场火爆衍生出来的二手房交易过户费亦是一笔庞大收入。 记者调查的通州、房山多个小产权楼盘均表示，购房者可以拿到村里发的70年使用权的房产证，自住、转让都可以。但是，转让仅限于“地下”。 “只要交3万元/套的过户费，我们就可以帮业主卖二手房，一来开发商有固定的客户群，房子好出手，二来办手续也方便。”燕都御景销售人员称。 几乎是所有的小产权二手房出售时均需缴纳过户费，太玉园和月亮湾晓镇所需过户费均为3万元，欣桥家园是成交额的4%，少数项目的过户费只需1万元。有的过户费由开发商收取，有的由物业公司收取。 “除了过户费之外，没有其他任何税费，过户费只是村里面给购房人换购房合同和房本的钱。”一小产权房开发商透露。 这是一笔很可观的收入。据太玉园附近一家中介介绍，今年前四个月，太玉园有超过200套的二手房交易量，以此计算，当地村委会或物业公司至少收取了600万元的过户费，一整年的过户费用可能超过千万元。 “小产权房的用地、建筑、出售乃至物业的每一个经济环节中，政权组织及其代言人与村民之间的利益纠结是不可避免的。”分析人士指出，但有一点是公认的——在没有乡镇工业从根本上改变村民收入结构之前，显而易见，小产权房创造的经济价值能够取代其他农村经济形式。 (中国房地产报)